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2008年深圳房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)判斷
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-3-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 深圳 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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目前對(duì)于深圳而言，以往眾多的利好因素已經(jīng)透支嚴(yán)重，所謂的利好已經(jīng)不是利好；而2008年有較大利好作用的主要為勞動(dòng)力價(jià)值重估，薪資調(diào)高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，而通貨膨脹亦將促使資本流入樓市。利好因素作用減弱，利空因素增多，市場(chǎng)存在不確定性，市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)。
2007年8月份之后，市場(chǎng)的利空因素至今并沒(méi)有消化，而新的不確定性因素正在增多，消費(fèi)者購(gòu)房的信心和入市的意愿受到較大影響，觀望仍將持續(xù)。但美國(guó)衰退和雪災(zāi)的影響也有可能轉(zhuǎn)化為利好，就是促使政府將放松從緊的宏觀調(diào)控，從而增強(qiáng)消費(fèi)的信心和資金的活躍。
炒作過(guò)熱的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)冷靜的冬天，但這并非代表市場(chǎng)的低迷或崩潰，2008年是深圳房地產(chǎn)的思考年，是一個(gè)孕育春天的年，回歸理性的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將更具魅力。
1、外部環(huán)境方面
2008年利好因素作用減弱，而利空因素增多，且作用增強(qiáng)，將延長(zhǎng)市場(chǎng)的觀望期，觀望情緒可能延續(xù)至5月份之后，甚至更久。
2、供應(yīng)方面
據(jù)星彥地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)平臺(tái)數(shù)據(jù)，2008年深圳住宅市場(chǎng)可能形成的新增供應(yīng)量在500-700萬(wàn)平方米之間，考慮到市場(chǎng)消化壓力，開(kāi)發(fā)商較多采取延遲回避策略，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量與2007年持平，在500萬(wàn)平方米左右。
3、需求方面
深圳自住需求依然旺盛，將對(duì)市場(chǎng)起到較為強(qiáng)大的筑底支撐，50-100萬(wàn)元的總價(jià)是首次置業(yè)的主流需求，需求戶型以2房和小3房為主。
4、價(jià)格方面
由首次自住購(gòu)買(mǎi)力和租金情況看，目前新房?jī)r(jià)格整體仍然偏高，市場(chǎng)的回暖仍然需要繼續(xù)回歸。
以首次自住購(gòu)買(mǎi)力判斷，加之人口眾多的考慮，關(guān)外熱點(diǎn)片區(qū)普通住房（新房）價(jià)格的筑底線在8000-10000元/平方米之間，關(guān)內(nèi)普通住房（新房）價(jià)格的筑底線在12000-16000元/平方米之間。
5、銷售量方面
由于開(kāi)發(fā)商較多仍看好后市，較有可能持有房源以待時(shí)機(jī)，大規(guī)模低價(jià)拋售的可能性較小，預(yù)計(jì)大多項(xiàng)目仍將采取間歇式優(yōu)惠活動(dòng)促成交易，以回流正常運(yùn)作所需的資金。
同時(shí)，由于二手房?jī)r(jià)格相對(duì)新房?jī)?yōu)惠，且出價(jià)還價(jià)機(jī)制較為靈活，較有可能先于新房在賣(mài)方和買(mǎi)方之間達(dá)成均衡，首先于第三季度回暖，對(duì)新房市場(chǎng)造成較大的沖擊。因此2008年新房整體銷售量預(yù)計(jì)仍然較小，且項(xiàng)目銷售情況分化的現(xiàn)象加劇。
前期炒作過(guò)熱的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)冷靜的冬天，但這并非代表市場(chǎng)的低迷或崩潰，2008年是深圳房地產(chǎn)的思考年，是一個(gè)孕育春天的年，回歸理性的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將更具魅力。
6、新房市場(chǎng)新的春天有較大可能出現(xiàn)于2009年
原因主要有三：一、二手房經(jīng)過(guò) 1年得以消化，對(duì)新房的沖擊影響減少，同時(shí)釋放出眾多改善型需求；二、通貨膨脹加劇，使貧富差距繼續(xù)分化，成就更多富人，效應(yīng)在2009年得以體現(xiàn)；三、2007年土地供應(yīng)較少，2009年新增供應(yīng)有限。比較于2008年以首次置業(yè)客戶為主，2009年市場(chǎng)可能吸納較多的改善型需求和長(zhǎng)期投資保值需求，購(gòu)買(mǎi)力支撐增強(qiáng)。
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