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2008年中原樓市誰主沉浮？（下）
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-3-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 樓市 鄭州 河南
- 中研網(wǎng)訊：
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今年鄭州市要在金水區(qū)、中原區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)，分別選�。眫２個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行限價(jià)房的試點(diǎn)建設(shè)，每個(gè)區(qū)建設(shè)目標(biāo)均不低于１０萬平方米，共建設(shè)目標(biāo)５０萬平方米。根據(jù)這些試點(diǎn)情況，今后要逐步擴(kuò)大限價(jià)商品住房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模。
與往年相比，今年會(huì)有大量的保障房入市。但是，由于購買保障房條件有嚴(yán)格的限制，仍有大批的購房者被擋在保障之外。而且與商品住宅的建設(shè)數(shù)量相比，保障房所占的份額還不到整個(gè)市場(chǎng)的１０％，保障房的入市能夠像人們所希望的那樣對(duì)房價(jià)起到一定的平抑作用嗎？
“錢荒”會(huì)逼迫樓盤降價(jià)嗎？
春節(jié)過后，在媒體上發(fā)布的房地產(chǎn)廣告開始發(fā)生微妙的變化，廣告內(nèi)容不再僅僅限于樓盤，尋求項(xiàng)目合作的已屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士說，這是開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張的表現(xiàn)。據(jù)相關(guān)證券方面的媒體報(bào)道，從本年度上市公司已經(jīng)披露的年報(bào)來看，大量房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金緊張情況，對(duì)資金充滿饑渴。在優(yōu)良業(yè)績公布的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流項(xiàng)目下出現(xiàn)了巨大負(fù)數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－７．６５元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－４．７４元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為－７．５２元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為－２．５３元，廣宇集團(tuán)每股現(xiàn)金流為－０．１１元…… 業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商出現(xiàn)“錢荒”，主要有兩個(gè)方面的原因，一是自去年“９·２７新政”以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望，成交量急劇萎縮，開發(fā)商資金回籠緩慢；二是國家開始執(zhí)行的從緊貨幣政策，使開發(fā)商從銀行獲得資金支持的難度加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００７年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)８０％以上的資金來自于信貸，而金融調(diào)控的主要目的就是收縮流動(dòng)性，減少信貸。這預(yù)示著２００８年的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面可能會(huì)面臨很多的困難，擁有較多土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目的開發(fā)商會(huì)面臨較大的資金壓力，而資金實(shí)力較弱的中小企業(yè)，甚至將要面臨能否繼續(xù)生存的問題。那么，在資金壓力下艱難支撐的開發(fā)商會(huì)降低房價(jià)嗎？ 中、小戶型符合購房者的口味嗎？
２００８年，鄭州市普通商品住房建設(shè)目標(biāo)６３５萬平方米，其中老城區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目占８０個(gè)，鄭東新區(qū)的項(xiàng)目占１４個(gè)。鄭州市住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)定，普通商品住房建設(shè)主要以城市居民住房有效需求調(diào)查為依據(jù)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足鄭州居民自住需求的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房。
政府對(duì)土地管理的主要基調(diào)是打擊囤地、盤活存量土地。對(duì)于鄭州市來講，土地政策將著重于嚴(yán)格執(zhí)行“單宗土地建設(shè)周期不能超過３年”等措施來盤活存量土地，增加土地供給。在２月份公布的《鄭州市２００８年住房建設(shè)計(jì)劃》中，除城中村改造以外的６３５萬平方米的商品住房被劃分為９４處，這意味著小塊單宗土地將成為２００８年鄭州市土地供應(yīng)的主要形式，大盤式的開發(fā)將越來越少，土地開發(fā)的平均周期也會(huì)相應(yīng)縮短。 今年，鄭州市將對(duì)９個(gè)城中村進(jìn)行改造，預(yù)計(jì)投放商品住宅量２００萬平方米。城中村改造項(xiàng)目一般都在建成區(qū)內(nèi)，周邊生活配套設(shè)施比較完善，隨著市中心土地日益稀缺，想在市中心擁有住房，城中村改造的樓盤將是一個(gè)很好的選擇。 但是，購房對(duì)于一個(gè)家庭來說是最重要的消費(fèi)，而且購房之后的家庭裝修又是一個(gè)巨大的工程，一般都希望一次到位。房管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，鄭州市２００７年商品住宅銷售面積８３２．４萬平方米，商品住宅共銷售７９７７２套，平均每套１０４．４平方米，而政府今年重點(diǎn)建設(shè)的中、小戶型能夠符合廣大購房者的口味嗎？
外來軍團(tuán)“第二沖擊波”帶來什么？
近年來，外來開發(fā)商大舉進(jìn)軍鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是去年，深圳、北京等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭白熱化，國內(nèi)許多一流房產(chǎn)開發(fā)商開始將目光投向二線市場(chǎng)，作為全國人口最多省份的省會(huì)城市，鄭州自然成為熱點(diǎn)投資城市。繼順馳、綠城、綠地、中義、升龍、宏益華等公司之后，２００７年，利海、恒大、碧桂園等國內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè)也登陸中原。
去年１１月２３日，２３９．３２畝的南陽寨改造項(xiàng)目以總地款４．６４億元被利海公司獲��；另一個(gè)為３８１畝的小李莊改造項(xiàng)目１２月２６日以總地款１４．０９２億元被尚錦公司摘得，打造升龍國際中心；２００８年２月初，福建宜發(fā)集團(tuán)以１５．５１億元拿下王寨村城中村改造項(xiàng)目。資本雄厚的外來開發(fā)商大舉入市，使本地開發(fā)商陷入了買地難的困境，尤其以中小型開發(fā)商為甚，２００８年的鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭將更加激烈。
這批外來軍團(tuán)在鄭州的項(xiàng)目都將在今年推向市場(chǎng)，它們?cè)趲硇酆褓Y金的同時(shí)，還會(huì)對(duì)中原房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么呢？會(huì)有什么樣的新產(chǎn)品呈現(xiàn)在中原購房者面前呢？
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