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2008年中原樓市誰(shuí)主沉浮？（上）
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-3-19
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- 中研網(wǎng)訊：
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城市的快速發(fā)展和住房的剛性需求，支撐著開(kāi)發(fā)商在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下負(fù)重前行。２００８年的中原房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在各方角力的博弈中演繹出一段怎樣的“皮影戲”來(lái)呢？
還有什么調(diào)控政策要出臺(tái)？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局３月１１日公布的２月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，２月份的ＣＰＩ指數(shù)上漲８．７％，抑制通貨膨脹的壓力巨大；而２月份的信貸額和貨幣供應(yīng)量雙雙下降，央行緊縮性貨幣政策效果初現(xiàn)。這一升一降，將更加增強(qiáng)央行２００８年采取緊縮性貨幣政策控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的決心和信心。 從２００４年開(kāi)始的連續(xù)９次加息后，在從緊的新貨幣政策背景下，再次加息的傳言一直在考驗(yàn)著市場(chǎng)的神經(jīng)，大棒會(huì)不會(huì)落下來(lái)？
�。玻埃埃改辏_(kāi)征物業(yè)稅會(huì)成為政府實(shí)施宏觀調(diào)控的殺手锏嗎？２００７年１０月，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)從原先的６省市擴(kuò)大到１０省市，這說(shuō)明政府正在加快推進(jìn)物業(yè)稅政策出臺(tái)的步伐。雖然物業(yè)稅實(shí)施的相關(guān)操作細(xì)節(jié)尚未確定，物業(yè)稅全面實(shí)施的時(shí)間表還很難明確，但是，政府可能采取選擇部分城市真正試點(diǎn)，然后再全面推進(jìn)實(shí)施的模式。２月，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人員稱，兩年內(nèi)不會(huì)開(kāi)征物業(yè)稅。但是，３月５日，國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長(zhǎng)劉佐在天津舉辦的第二屆地產(chǎn)峰會(huì)上透露，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)已成定局。與劉佐的表態(tài)相呼應(yīng)，今年“兩會(huì)”期間，民建中央的“關(guān)于完善我國(guó)多層次資本市場(chǎng)稅收政策”提案，成為２００８年全國(guó)“兩會(huì)”的政協(xié)“一號(hào)提案”，除了物業(yè)稅，該提案提出要在房地產(chǎn)行業(yè)征收增值稅。業(yè)內(nèi)人士稱，稅制改革將會(huì)成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)點(diǎn)。
誰(shuí)會(huì)成為今年的熱點(diǎn)區(qū)域？
�。玻埃埃纺�，鄭州市商品住宅主要集中于金水區(qū)和鄭東新區(qū)兩個(gè)區(qū)域。去年鄭州市共銷售商品住宅８３２．４萬(wàn)平方米，其中金水區(qū)和鄭東新區(qū)就達(dá)到５２１．３萬(wàn)平方米，占總銷售面積的６３％。但是，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，鄭東新區(qū)的銷售量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)鄭東新區(qū)的發(fā)展?jié)摿哂邢喈?dāng)?shù)恼J(rèn)可度。隨著鄭東新區(qū)的市政、教育、商業(yè)等配套的逐步完善，將會(huì)聚集起更多的人氣。據(jù)河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司統(tǒng)計(jì)，２００７年，鄭東新區(qū)共出讓住宅用地近１８００畝，這些項(xiàng)目將在今、明兩年陸續(xù)入市。那么，鄭東新區(qū)今年依然會(huì)成為中原房地產(chǎn)市場(chǎng)的“帶頭大哥”嗎？ 鄭州市的北部地區(qū)一向被稱為鄭州市的后花園，數(shù)年前一直是別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域。近年來(lái)由于土地政策的緊縮造成該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度有所降低。但是，隨著城中心土地供應(yīng)的減少以及住宅的高容積高密度化，擁有大量土地儲(chǔ)備的北區(qū)再次映入人們的眼簾。在《鄭州市２００８年住房建設(shè)計(jì)劃》中所公布的老城區(qū)新建商品住宅項(xiàng)目大部分分布在北區(qū)，意味著北區(qū)將會(huì)迎來(lái)新一輪的開(kāi)發(fā)高潮。目前，鄭州北部地區(qū)，特別是花園口鎮(zhèn)南、大學(xué)城東地區(qū)，已經(jīng)有數(shù)個(gè)較大的項(xiàng)目正在規(guī)劃中，這些項(xiàng)目普遍容積率較低，項(xiàng)目本身也配套有教育和商業(yè)設(shè)施，居住的舒適度較高。在人們對(duì)住房條件要求日益苛刻的今天，北區(qū)今年會(huì)乘勢(shì)成為購(gòu)房者追捧的熱點(diǎn)嗎？
另外，大體量的地產(chǎn)項(xiàng)目入市，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有一定的帶動(dòng)作用。２００６年、２００７年的鄭州燕莊改造項(xiàng)目——曼哈頓廣場(chǎng)，對(duì)鄭州市金水路與未來(lái)路附近的影響可見(jiàn)一斑。２００８年，升龍置業(yè)的另一大型項(xiàng)目——小李莊城中村改造項(xiàng)目——升龍國(guó)際中心，將以住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等綜合體的形式亮相鄭州西南地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在改善該區(qū)域居民居住條件的同時(shí)，“西南商圈”今年會(huì)在其帶動(dòng)下成為新崛起的熱點(diǎn)嗎？
鄭東新區(qū)的成熟完善，鄭州北區(qū)的低密度市場(chǎng)，金水區(qū)及二七區(qū)大量城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)，以及西區(qū)開(kāi)發(fā)的政府支持，將使２００８年鄭州市場(chǎng)形成多熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。對(duì)住房需求者來(lái)說(shuō)，意味著有更多的樓盤可選擇，尋求到自己滿意的住房；對(duì)于住房市場(chǎng)的供給者來(lái)說(shuō)，意味著更多的競(jìng)爭(zhēng)——不僅是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，更是樓盤軟硬件設(shè)施整體的競(jìng)爭(zhēng)。
高地價(jià)項(xiàng)目會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成沖擊嗎？
２００６年和２００７年是鄭州市土地市場(chǎng)的高地價(jià)頻出的年份。拿去年來(lái)說(shuō)，鑫苑置業(yè)分別以４５０萬(wàn)元／畝和４４６萬(wàn)元／畝的高價(jià)拿下建設(shè)路北、伏牛路西地塊和原鄭州柴油機(jī)廠地塊，天地置業(yè)以８．１２億元拍下花園路西英才街附近地塊，升龍置業(yè)以１４．０９２億元的價(jià)格獲得小李莊城中村改造的項(xiàng)目。這些備受矚目的項(xiàng)目在２００８年將集體亮相，會(huì)對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響嗎？
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，高價(jià)拿地的目的是為了獲取后期開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。要把高價(jià)的房子賣出去，面對(duì)日益挑剔的消費(fèi)者，不提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力恐怕不行。因此，這些樓盤必將在建筑設(shè)計(jì)、住房質(zhì)量、規(guī)劃配套以及后期的營(yíng)銷推廣上有很多創(chuàng)新之處，將提升整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)的水平。
目前，鑫苑置業(yè)的原鄭州柴油機(jī)廠地塊項(xiàng)目和升龍置業(yè)的小李莊改造項(xiàng)目業(yè)已推出。鑫苑置業(yè)以“鑫苑·景園”來(lái)命名這處以花園洋房和小高層住宅為主的樓盤，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到６０００元／平方米；升龍國(guó)際中心在年初已經(jīng)認(rèn)籌，第一期開(kāi)發(fā)的是大學(xué)路與政通路交叉口西北角的２號(hào)地塊，建筑形式為高層住宅加一、二層底商，住宅的銷售均價(jià)約５０００元／平方米。據(jù)建業(yè)有關(guān)人員透露，南陽(yáng)路原交通技校的項(xiàng)目今年也將開(kāi)工并銷售。
據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，超高地價(jià)又對(duì)周邊的區(qū)域住宅價(jià)格產(chǎn)生巨大的拉升效應(yīng)，形成了一種彼此支持的循環(huán)過(guò)程。但是，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷、“拐點(diǎn)”之說(shuō)盛行的情況下，高地價(jià)項(xiàng)目到底會(huì)對(duì)中原地區(qū)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
保障房的增加能平抑房?jī)r(jià)嗎？ �。玻埃埃改甑耐恋卣邥�(huì)向保障性住房的用地供應(yīng)傾斜。除了城中村改造中配建的廉租房之外，今年鄭州市還將建設(shè)總計(jì)２００多萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，這些保障性住房用地將會(huì)得到優(yōu)先供應(yīng)。這在一定程度上減少了商品住宅建設(shè)用地的供給，開(kāi)發(fā)商拿地的門檻會(huì)進(jìn)一步提高。
今年，鄭州市政府將推出１５０萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和５０萬(wàn)平方米的限價(jià)房。但是，根據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房管理的最新規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)門檻提高，涵蓋的受益范圍進(jìn)一步縮小。在擁有鄭州戶籍的時(shí)間、家庭收入以及現(xiàn)有住房條件等方面均作了嚴(yán)格規(guī)定。特別是收入上限規(guī)定較低，使得經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格針對(duì)低收入人群。
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