市場(chǎng)人士的調(diào)控之憂很快在9月變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，12月，兩部門再發(fā)《補(bǔ)充通知》，將第二套房統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明確界定為家庭，即夫妻二人各買房也要以第二套計(jì)算。公積金貸款第一套購(gòu)房，也要在第二套購(gòu)房中遵循四成首付和上調(diào)利率的規(guī)定。

    加上年內(nèi)5次加息，調(diào)控組合拳終于在2007年年終時(shí)刻開(kāi)始發(fā)力。雖然部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，每年年底都是樓市交易淡季，因此目前的成交量縮水不能說(shuō)明是調(diào)控影響的結(jié)果。但交通銀行某信貸經(jīng)理介紹，今年后幾個(gè)月，房貸業(yè)務(wù)量縮水30%以上甚至更多，則是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    到11月，市場(chǎng)傳出消息，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)深圳市中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁卷款外逃，眾多門店一夜間關(guān)門。業(yè)內(nèi)人士介紹，這一現(xiàn)象雖然是調(diào)控氛圍中的市場(chǎng)個(gè)別案例，但可以預(yù)見(jiàn)中介商普遍面臨業(yè)績(jī)縮水危機(jī)。

    “一些剛性需求和投資需求，受加息、二套限令等政策的影響，都在放緩置業(yè)計(jì)劃。”某經(jīng)紀(jì)人表示。上海易居研究院某高層表示，“如果加上樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控的影響，樓市新一輪調(diào)控期正在到來(lái)。”

    官員 左調(diào)右控

    時(shí)值年終，各行各業(yè)進(jìn)入對(duì)2007年“不平凡一年”的回顧與總結(jié)，而尋找最受尊敬的行業(yè)人物成為對(duì)這一年歷史永久懷念的重要切口與側(cè)面。

    然而，回顧2007年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的風(fēng)云際會(huì)，我們?cè)噲D找尋最受尊敬的房地產(chǎn)調(diào)控官員，卻實(shí)難成行。這一方面說(shuō)明異常敏感的調(diào)控話題令官員們均選擇了盡一切可能的低調(diào)，因此很難看到亮出個(gè)人鮮明觀點(diǎn)和執(zhí)行思路的調(diào)控人物；另一方面又預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控在政策層面仍有極其繁雜的部門協(xié)調(diào)與地方執(zhí)行難題。

    反觀這一年，確實(shí)也曾經(jīng)出現(xiàn)敢于向高房?jī)r(jià)公開(kāi)說(shuō)“不”的官員。2007年初兩會(huì)期間，廣州市市長(zhǎng)張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，至少要穩(wěn)定在合理的水平，并勸告中低收入者不要著急買房�！斑@不是隨便說(shuō)說(shuō)，作為一級(jí)政府，說(shuō)到就一定要做到，這樣才能贏得老百姓的理解和信任�！睆垙V寧在隨后的市政府常務(wù)會(huì)議上說(shuō)。而他提到的具體方案包括加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并通過(guò)加大土地供應(yīng)量、收回閑置地、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易等系列措施，對(duì)廣州房?jī)r(jià)全面調(diào)控。

    而根據(jù)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，廣州今年以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)沒(méi)有排進(jìn)“過(guò)快”行列，但截至10月，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅6.6%，新房銷售價(jià)格同比漲幅7.8%。可見(jiàn)，要想真正落實(shí)已有政策思路，將房?jī)r(jià)控制在合理水平，無(wú)論是廣州還是其它房地產(chǎn)風(fēng)云城市，執(zhí)政者還有很長(zhǎng)的調(diào)控之路要走。

    2007年房地產(chǎn)調(diào)控官員的另類表情還包括不同部門、不同級(jí)別政府對(duì)調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施方式的理解不同。

    以物業(yè)稅政策為例，包括中房協(xié)會(huì)長(zhǎng)宋春華等均表示，物業(yè)稅將在明年正式“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，國(guó)稅總局高層也公開(kāi)表示，正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。但來(lái)自建設(shè)部的權(quán)威人士卻認(rèn)為，物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”仍有諸多障礙，如房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和管理體制仍不完善，土地出讓金集中繳納制度在當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，不允許因物業(yè)稅出臺(tái)而快速轉(zhuǎn)變。這兩大瓶頸直接決定物業(yè)稅近期出臺(tái)的可操作性不強(qiáng)。

    再如對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的不同認(rèn)識(shí)。建設(shè)部相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，目前全國(guó)城市人口的居住狀況已有較大改善，房?jī)r(jià)上漲壓力主要來(lái)自于一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高的社會(huì)影響，并可能帶動(dòng)三、四線城市不合實(shí)際的跟漲。但總體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)仍然處于合理發(fā)展階段。

    而來(lái)自發(fā)改委等部門研究學(xué)者卻認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)接近資產(chǎn)價(jià)格泡沫狀態(tài)。如果宏觀調(diào)控政策被地方各利益階層化解，加上匯市調(diào)整、國(guó)際資本進(jìn)入和證券市場(chǎng)趨熱等流動(dòng)性推動(dòng)，樓市可能出現(xiàn)硬著陸危機(jī)。

    “我們最怕和媒體碰面，在目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控攻堅(jiān)期，官員的每一句個(gè)人表態(tài)都可能帶來(lái)市場(chǎng)震動(dòng)，如果表態(tài)有違調(diào)控思路，那真是事關(guān)烏紗帽的大事�！币晃槐本┓康禺a(chǎn)相關(guān)部門官員稱。

    “2008年，地方政府和各執(zhí)行部門能否放下對(duì)小范圍利益群體的考慮，甚至犧牲部分地方政府收益，來(lái)切實(shí)落實(shí)中央調(diào)控任務(wù)，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素�！睂＜以u(píng)價(jià)。

    外資 故作鎮(zhèn)定

    “我們繼續(xù)看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資興趣不減。”和2006年一樣，同樣面對(duì)“限外令”的外資2007年對(duì)投資中國(guó)樓市的表態(tài)依然積極；但和2006年不一樣的是，態(tài)度歸態(tài)度，2007年的外資在行動(dòng)上更加謹(jǐn)慎低調(diào)，因?yàn)樘魬?zhàn)難度在加大，需要他們花費(fèi)更多的心思和時(shí)間。

    “這種情況從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)�！币晃煌赓Y開(kāi)發(fā)商的上周末過(guò)得不太開(kāi)心，因?yàn)樗麆傤I(lǐng)取了上海市盧灣區(qū)兩幅地塊的掛牌文件，卻在周末被告知這批今年上海中心城區(qū)出讓面積最大的地塊，外資不能參加競(jìng)買，理由則是地塊“建設(shè)條件不適合外資參與開(kāi)發(fā)”。

    的確，隨著今年一系列緊鑼密鼓的限外政策發(fā)布實(shí)行，地方政府也開(kāi)始改變立場(chǎng)，對(duì)于外資已經(jīng)不再像以往那么張臂歡迎了。哪怕境外投資企業(yè)競(jìng)得了土地，還面臨著國(guó)家發(fā)改委審批以及商務(wù)部備案，這個(gè)過(guò)程往往長(zhǎng)達(dá)半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。正因?yàn)槿绱�，外資在買下土地之后，注冊(cè)公司以及支付土地出讓金的進(jìn)程相當(dāng)緩慢。

    直接開(kāi)發(fā)不成，那就走收購(gòu)的“老路”。摩根士丹利收購(gòu)永新城2棟公寓樓，印尼三林收購(gòu)老西門項(xiàng)目，香港永新國(guó)際收購(gòu)淡水灣花園63套公寓，一家荷蘭基金收購(gòu)虹口富杰大廈……光在上海，今年的成功案例已不少，但要知道，還有更多沒(méi)有成功的案例，這也使得原先雄心勃勃進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資開(kāi)始有些坐不住。

    最近的范例是已告“落空”的上海華旭國(guó)際廣場(chǎng)，這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱之為“336項(xiàng)目”的寫字樓項(xiàng)目，位于人民廣場(chǎng)附近，由于地段極好，早早就被外資“瞄上”。今年7月，坊間開(kāi)始傳言，韓國(guó)基金mirae有意向收購(gòu)該項(xiàng)目，投入資金高達(dá)11億元人民幣。而在此前，該基金已將浦東小陸家嘴合生創(chuàng)展名下的一棟寫字樓收入囊中。但出人意料的是，這筆買賣始終“梗”在那里�！斑@個(gè)項(xiàng)目一直批不下來(lái)，近期結(jié)果終于明朗了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)表態(tài)，要自己持有和招商�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    又如在北京，愛(ài)爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)計(jì)劃以41億元整體收購(gòu)西單M項(xiàng)目一事，曾被視為毫無(wú)懸念。但在今年4月卻發(fā)生了戲劇性的逆轉(zhuǎn)，中糧集團(tuán)最后接盤該項(xiàng)目。原來(lái)，最后公布的轉(zhuǎn)讓條件要求，西單M項(xiàng)目新的受讓方及其控股股東必須是境內(nèi)合法注冊(cè)和有效存續(xù)的企業(yè)法人，且具有在北京市大型商業(yè)、寫字樓綜合物業(yè)10年以上的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這次外資收購(gòu)未獲批準(zhǔn)的原因，和國(guó)家的限外政策有直接關(guān)系。

    今年的限外政策比去年明顯密集。繼著名的“限外令”(171號(hào)文)在去年出臺(tái)之后，今年3月商務(wù)部又發(fā)布了《2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》(25號(hào)文)，明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。3個(gè)月之后，商務(wù)部、外管局又聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(50號(hào)文)，據(jù)悉當(dāng)時(shí)在外資圈之中引起一陣騷動(dòng)，“大老板拿到文件后，關(guān)在辦公室研究了半天�！币晃煌赓Y投資公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。