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"旅游+地產(chǎn)"模式深度分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-12-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】:研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊:
10月15日到25日的十天里,置信凱德通過競拍及摘牌形式,以6.92億元人民幣成功獲得成都市郊溫江區(qū)三個綜合地塊,總占地1384畝,分別規(guī)劃開發(fā)住宅、零售商業(yè)和酒店等物業(yè)。
有心人不難發(fā)現(xiàn),這一千多畝土地均緊鄰置信實業(yè)先前開發(fā)的“國色天鄉(xiāng)”樂園,且每畝約50萬元的成交地價,明顯低于周邊土地市場價。個中原因,頗堪玩味。
置信凱德低價攬地
去年8月,置信凱德首次亮相成都時,合作雙方高層發(fā)出“豪言壯語”:計劃于2014年前在成都開發(fā)5~7個項目,建筑面積達450萬平方米,供應(yīng)住宅約2.5萬套。
但成功借道入蜀的凱德置地,很快開始在成都“單干”:先是去年11月29日以近8.7億元競得號稱成都主干道人民南路“絕版”地塊的原四川省博物館地塊,并在這幅面積近50畝的旺地上興建其標志性商用物業(yè)來福士廣場;今年5月25日,凱德置地又以11.67億元拍下成都青羊區(qū)光華大道一幅159畝地塊;剛剛過去的11月1日,該公司再度出擊,以1.89億元拍下成都火車南站片區(qū)的45畝土地。
不過,一連串的成功并沒有讓凱德忘記當初與置信之間的“山盟海誓”,而后者帶來的豐厚“嫁妝”,也讓任何“忘恩負義”之舉,顯得太不理性。
據(jù)悉,置信凱德收入囊中的溫江區(qū)三幅地塊,都是在沒有直接競爭對手的情況下,以出讓底價每畝50萬元成交,相鄰區(qū)域目前土地市場價可達每畝200萬元。
此前外界盛傳置信實業(yè)是上述地塊的一級開發(fā)商,但置信實業(yè)集團副總唐名璉對此予以否認,聲稱這些地塊溫江區(qū)政府為了引進有實力的開發(fā)商而推出的,置信凱德順利拿下,是各方面綜合優(yōu)勢的體現(xiàn)。
“我們將整合這三幅地塊,以娛樂主題項目為依托,在3~5年內(nèi)完成130萬平方米大型復(fù)合社區(qū)的開發(fā),其中包括7000套左右的高端住宅!碧普f。
而由凱德方面派出的置信凱德總經(jīng)理韓德明表態(tài)則更為委婉:“公司一直看好溫江高品質(zhì)住宅市場蘊藏的巨大潛力!
明修棧道 暗度陳倉
無獨有偶,成都近郊各區(qū)的數(shù)個主題公園或旅游景區(qū)旁,保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)、華僑城、華潤置地(1109.HK)及香港新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)等大名鼎鼎的開發(fā)商們,正在忙著搶占地盤,大興土木(詳見附表)。
成都正合地產(chǎn)的郭潔認為,這類開發(fā)模式的精髓在于以主題公園等旅游項目的名義圈地,享受低地價和政策、稅收等方面的優(yōu)惠,再依托主題公園開發(fā)住宅高價銷售,賺取豐厚利潤。
“現(xiàn)在政府也不會那么傻,如果單是開發(fā)房地產(chǎn),絕不會廉價賣地!背啥寄车禺a(chǎn)策劃公司人士稱。這位曾為位于成都三環(huán)外華陽區(qū)的海洋公園做全程策劃的人士透露,當初開發(fā)商大連海昌集團與華陽區(qū)政府達成600畝公園土地的協(xié)議用地合同,包括各種成本在內(nèi),每畝地價不過46萬元。今年年中,海昌把其中240畝賣給新鴻基地產(chǎn),開發(fā)總建筑面積約56萬平方米的住宅,占地360畝的海洋公園則預(yù)計在明年暑假開園。
有數(shù)據(jù)表明,受海洋公園投資拉動,附近區(qū)域地價和房價不斷升高,目前地價平均超過每畝400萬元,房價每平方米都在4000元以上。以該區(qū)的地理位置來說,這樣的地價樓價幾年前誰也預(yù)想不到。
而置信凱德溫江地塊所依托的置信“國色天鄉(xiāng)”樂園,同樣得益于地方政府支持,號稱總規(guī)劃面積6000畝,目前只是完成了一期約600畝的開發(fā),據(jù)說如今園區(qū)人氣頗旺。或許正是因為如此,在中國開發(fā)住宅、寫字樓及收購、經(jīng)營商場很有心得卻從未涉足旅游地產(chǎn)的凱德置地,才決心在此放手一搏。
只賺不賠的生意?
“‘旅游+地產(chǎn)’的開發(fā)模式,其實大都是向深圳華橋城集團學(xué)習(xí)的!背啥冀芰⒍鞯禺a(chǎn)顧問機構(gòu)副總賴翰林說,“隨著主題公園被大量復(fù)制,已失去新意和市場興奮點。”
他分析說,首先,現(xiàn)在的主題公園土地一般都是協(xié)議劃撥,地價較低,但在荒地上修公園成本很高,這部分成本最終會轉(zhuǎn)嫁到周邊的房價上,等于讓購房者為前期巨額投資買單;其次,這類公園白天往往人滿為患,噪音等污染嚴重,對居住品質(zhì)并沒有多大的提升,“國色天鄉(xiāng)”就是個活生生的例子。
“這類公園后期運營是個很大的問題,搞不好會最后成為一個城市的累贅。”他強調(diào)。
但深圳星彥地產(chǎn)成都公司的孔祥虎認為,一般來說,主題公園這類旅游地產(chǎn)項目生命周期在5~10年之間,開發(fā)商先做旅游項目,等到無利可圖時再轉(zhuǎn)向搞房地產(chǎn)開發(fā)的可能性非常大,“只要進入成本足夠低,與變相囤地無異”。
“即使公園垮了,在利益與共的地方政府支持下,改變土地用途開發(fā)住宅,等于是開發(fā)商上的最后一道保險,絕對不會虧本的。“郭潔說。
或許是意識到此類開發(fā)模式優(yōu)劣并存,凱德置地和新鴻基地產(chǎn)等外來資本,既巧妙借力本土企業(yè)積聚的政府人脈和土地資源,又不直接染指自身不太擅長的旅游地產(chǎn),進可攻退可守,無疑也是精明的一招棋。- ■ 與【"旅游+地產(chǎn)"模式深度分析】相關(guān)新聞
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