房價收入比是考察居民購房能力的一個通行指標(biāo)。2006年，我國平均房價收入比只有6.7，并不是很高，而且與國際平均水平接近。但我國房價收入比的社會差距很大，這是由居民收入差距擴大引起的。這要求我國政府應(yīng)針對不同收入群體實施不同的住房政策，保障居民的基本居住權(quán)利。

    房價收入比是指居民購房總價與家庭年全部收入的比值。由于房價收入比是家庭購房支出與收入的相對比，能消除不同地區(qū)房價、不同收入水平對居民購房成本的影響，相對真實地反映居民購房能力，而且計算也比較簡便，因而成為考察居民購房能力的一個國際通行指標(biāo)。

    在國外，有新建住宅（新房交易)的房價收入比，也有舊有住宅的（二手房交易的房價收入比），所選取的房價都是中位數(shù)價格或平均數(shù)價格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入，國內(nèi)一般都用平均數(shù)。但在總體內(nèi)部差異性較大的情況下，用中位數(shù)或平均數(shù)來反映總體水平都具有一定的局限性。因此，對于我國這樣收入差距較大的國家，宜計算不同收入群體的房價收入比，更真實地反映居民購房能力的實際差距。

    我國平均房價收入比變動三大特點

    第一，我國平均房價收入比并不高。一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：房價收入比＝每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：（1）每戶住房總價＝人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格和（2）每戶家庭年總收入＝每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。

    由于我國住房商品化是從上世紀90年代開始起步，因此我國房價收入比應(yīng)該從上世紀90年代初開始計算。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計年鑒》公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以計算出我國1991－2006年的平均房價收入比。   

    從表1可以看出，以平均水平計算的我國房價收入比并不是很高，2006年只有6.7，1991－2006年的數(shù)值在5.35到7.26之間，波動幅度為35.7％，也不是很大。

    第二，我國平均房價收入比變動四個階段特征。從1991年到2005年期間，我國房價收入比的變動可分為四個階段。

    第一階段是1991－1993年，房價收入較快增長并處于較高水平，從1991年的6.27上升到1992年的7.26，這也是上世紀90年代以來的歷史最高值。1993年有所下降，但數(shù)值仍然較高。

    第二階段是1994－1998年，為平穩(wěn)上升階段。房價收入比從1994年的5.35緩慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。

    第三階段是1999－2003年，為平穩(wěn)下降階段。房價收入比從1998年的6.35緩慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。

    第四階段是2004年到2006年，為較快上升階段。2006年的房價收入比為6.7，比2003年增加0.95，年均增加0.5，增速明顯加快。

    第三，家庭收入增速與房價增速是影響我國房價收入比變動主要因素。由于房價收入比是每戶住房總價與每戶家庭年總收入的商，它的變動主要取決于每戶住房總價增長情況和家庭年總收入的增長情況，即居民收入增速與房價增速的相對比率。

    從圖可以看出：在房價收入比平穩(wěn)上升階段，住房總價增速基本高于家庭收入增速；在房價收入比平穩(wěn)下降階段，則是家庭收入增速總體高于住房總價增速。2004-2005年，每戶住房總價增速快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對平穩(wěn)，二者的增速差迅速擴大，結(jié)果導(dǎo)致了房價收入比的快速上升。在2006年，居民收入增長較快，而房價的名義增長速度有一定下降，使得2006年的平均房價收入比有所下降。

    但需要指出的是，我國房價統(tǒng)計制度還存在一些問題：隨著城市范圍的擴張，不斷有郊區(qū)房屋進入城市房價的統(tǒng)計體系，導(dǎo)致城市總體房價指數(shù)降低。如果還按基年老地域統(tǒng)計的話，房價漲幅應(yīng)比公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)高出很多，房價收入比也將會大于本文的計算值，2006年的真實房價收入比也會高于2005年。

    居民收入差距較大導(dǎo)致我國房價收入比差距擴大

    第一，不同收入群體的房價收入比差距較大。從平均水平來看，我國當(dāng)前的房價收入比不高，但為什么大多數(shù)人的感受與這個結(jié)論截然不同？究其原因，除了我國房價增長速度有低估的成分以外，更在于我國居民收入差距很大，用簡單平均數(shù)并不能真實反映我國居民的購房能力。

    實際上，不同收入群體的房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢。本文根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》提供的城鎮(zhèn)居民收入分組資料，計算出了從最低收入戶到最高收入戶共七個組的名義房價收入比。   

    分析表2可以得出以下結(jié)論：（1）我國中等收入戶的房價收入比接近全國平均水平，中等以下收入戶的房價收入比都高于全國平均水平，而中等以上收入戶的房價收入比都低于全國平均水平。

    （2）我國最低收入戶的房價收入比很大，2005年達到了22.69，是全國平均水平的3.35倍。低收入戶的房價收入比也較大，2005年達到14.74，是全國平均水平的2.18倍。2006年，最低和低收入戶的房價收入比有所下降，但對全國平均水平的比值仍達到3.32和2.16倍，并沒有多大下降。

    （3）我國最高收入戶的房價收入比很小，2005年只有2.45，是全國平均水平的36％。高收入戶的房價收入比也很小，2005年只有4.1，是全國平均水平的60.5％。二者2006年的水平與2005年接近。

    （4）我國最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距很大，2005年二者的差距達到了20.24，最低收入戶房價收入比是最高收入戶的9.3倍。2006年，這一差距名義上有所縮小，但仍然達到9倍。

    第二，不同收入群體房價收入比差距很大，反映了我國居民購房能力的社會差距較大，且有越來越大的趨勢。從表2還可以看出，我國不同收入群體房價收入比的變動具有以下三大特點：

    （1）我國中等收入以下家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。其中，中等收入戶的房價收入從2000年的6.67上升到2006年的7.70，增幅為15.4％；低收入戶的房價收入比從2000年的10.81上升到2006年的14.32，增幅為32.5％；最低收入戶的房價收入比上升速度更快，從2000年的14.76上升到2006年的22，增幅接近50％。