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樓市風(fēng)險不可小覷
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-9-20
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近期，全國各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價達(dá)到甚至超過周邊商品房價的現(xiàn)象，猶如“面粉”貴過“面包”。不少地產(chǎn)專家認(rèn)為，按照常理，“面粉”長期貴于“面包”是不可持續(xù)的，開發(fā)商以及部分投資者應(yīng)該注意其中蘊含的風(fēng)險。
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近期，“地王”紀(jì)錄頻頻被刷新。以廣州為例：2007年5月，廣州出讓珠江新城一塊地，折合樓面地價為9568元/平方米。僅一個多月，7月19日廣州市珠江新城B1-3地塊就以11912元/平方米樓面地價成為了寫字樓最高單價“地王”。然而兩個月后，9月11日富力地產(chǎn)以1.8億元競得廣州白云區(qū)某地塊，折合樓面地價18729元/平方米，成為廣州新“地王”。而11日，金沙洲、花都和番禺也再次拍出了各自區(qū)域的新地王。事實上，這些地王的樓面地價已經(jīng)高于周邊不少商品房的價格。
再看杭州，有報道稱，今年5月30日，杭州一地塊拍出近35億元的價格，折成樓面地價11759元/平方米；6月25日，“地王”就變成了12245元/平方米；兩周后，7月9日杭州商學(xué)院地塊拍出價錢近15億元，樓面地價15712元/平方米……一個多月時間，地價從11000多元飆升了15000多元。
可以說，2007年就是房地產(chǎn)行業(yè)的“地王”年。各大開發(fā)商在土地拍賣市場上進(jìn)行了一輪又一輪的“廝殺”，導(dǎo)致全國各地地價屢創(chuàng)新高，不斷有“地王”浮出水面，而“地王”又對樓價起到極大的支撐作用。有不少樓盤也“借題發(fā)揮”，往往“地王”一出，周邊樓盤價格立即大幅飆升。
為何地王頻頻出現(xiàn)
開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場的主體，必須有一個適當(dāng)?shù)耐恋貎淞浚拍鼙ＷC未來不間斷的生產(chǎn)、經(jīng)營。因此，眾開發(fā)商在土地拍賣市場激烈競價，這無可厚非。
因此，各地不斷出現(xiàn)樓面地價達(dá)到甚至超過周邊房價，這可能說明一些開發(fā)商對房地產(chǎn)市場長期看好。因為開發(fā)商作為一個企業(yè)大都會以低成本，高利潤為目標(biāo)，所以開發(fā)商在拿地之前，一般會做深入而專業(yè)的市場調(diào)查。開發(fā)商最終仍高價拿地，則說明一些開發(fā)商對該地塊的看好。
合富輝煌房地產(chǎn)市場研究首席分析師黎文江也表示，“地王”可能是好事，說明開發(fā)商對土地價值的認(rèn)可。但高地價并不一定就能保證高房價，因為一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期要一兩年，屆時市場如何很難準(zhǔn)確預(yù)料。
不過，也有不少觀點認(rèn)為，現(xiàn)在“地王”大都是上市公司之間的競爭產(chǎn)生的。對某些自恃財大氣粗的上市開發(fā)商而言，或許已經(jīng)不考慮某些房地產(chǎn)項目的正常盈利空間，他們的主要目的是將拍來的土地作為股市融資的資本，因為土地儲備仍是地產(chǎn)股上漲的重要因素。不過，數(shù)據(jù)顯示，這些上市公司的土地儲備都在數(shù)平方公里，按照其開發(fā)進(jìn)度足以滿足其十年甚至更長時間的開發(fā)。
此外，廣州房地產(chǎn)專家韓世同等一些專家則認(rèn)為，也不排除有些地產(chǎn)商通過“障眼法”來牟取暴利的。具體手法就是先低價買進(jìn)大量土地，然后再高調(diào)在其低價地周邊拍出“地王”拉高價格。打個比方就是，先以較低價位比如1000元/平方米取得1000畝土地，然后在其周邊拍出10000元/平方米的“地王”，那么原來的1000畝土地就會迅速升值，直接把原來的房地產(chǎn)價格拉上去，從而牟取暴利。
“地王”頻出危害樓市應(yīng)防范風(fēng)險
不管是什么原因?qū)е碌赝醪粩喈a(chǎn)生，但當(dāng)前，一個不可忽視的現(xiàn)象就是：地價上漲已成為當(dāng)前房價上漲的一大主因。
華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長王幼松教授分析認(rèn)為，當(dāng)一個區(qū)域樓面地價達(dá)到或超過周邊房價水平時，從開發(fā)商盈利的角度來看，必然會引發(fā)周邊房價的上漲，而房價持續(xù)上漲一段時間后，該區(qū)域的房價又將超過地價，房價地價相互支撐，互動上漲。在這種情況下，樓市很容易產(chǎn)生泡沫。從整個行業(yè)的角度來看，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
此外，值得關(guān)注的是，上市公司在瘋狂圈地的背后，還隱約閃現(xiàn)著股市的身影。據(jù)調(diào)查，這些敢于天價拍地的房企大多都是上市公司，有著雄厚的資金支持，而資金來源又出自股市，一旦下跌不但會對股市造成影響，甚至?xí)䦟φ麄�經(jīng)濟造成打擊。
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