經濟適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向低收入家庭供應的具有保障性質的政策性商品住房。經濟性和適用性是它的兩大特點。

　　1、經濟性

　　市場上的商品房可根據市場需求上下自由波動，無最高限價，屬于企業(yè)自由價。而經濟適用住房的存在是為了解決低收入家庭的住房困難問題，所以政府給予了一定的優(yōu)惠政策，以“保本微利”為原則，實行的是“政府指導價”，用老百姓的話講就是便宜。因此，經濟性是經濟適用住房的最大特點，它主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　（1）開發(fā)成本低

　　根據《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]250號）規(guī)定：經濟適用住房的基準價格=開發(fā)成本+稅金+利潤，其中開發(fā)成本是由征地和拆遷安置、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、貸款利息、行政事業(yè)性收費七項因素構成。在這七項構成中，征地時所交納的土地出讓金以及行政事業(yè)性收費都是政府收入的重要來源之一，如今為保障低收入家庭的居住需要，政府免收土地出讓金，以行政劃撥的方式提供土地；免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。這兩項優(yōu)惠政策是政府為降低經濟適用住房價格、履行其職責，給予的政策性資金投入。這是降低成本的關鍵。

　�。�2）開發(fā)利潤低

　　據有關調查顯示：房地產行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，而且樓盤檔次越高，利潤率就越高。居住權是人權之一，房地產行業(yè)高額利潤的獲取，從某種意義上講就是對人權的一種侵犯，這也是我國目前實行房地產宏觀調控的重要原因所在。

　　經濟適用住房的價格以保本微利為原則，“開發(fā)商的利潤不得高于3%”（《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號第17條）。也就是說，經濟適用住房不是以營利為目的的，它通過對開發(fā)商利潤的的限定，擠掉那些不合理的水分，確保老百姓買得起住房，體現(xiàn)了政府對百姓的關懷，同時對平抑房價也將起到不可低估的作用。

　　經濟適用住房的利潤被限制，開發(fā)經濟適用住房就沒有了高額利潤。那么，開發(fā)商的利益從哪里來？①通過加強管理和內部經營，產生后續(xù)利潤，從而確保自己的利益；②資金回籠較快。③樹立了企業(yè)形象，實現(xiàn)了社會效益。

　　在經濟適用住房實惠的價格里面，體現(xiàn)著保障的性質，包含著政府的補貼，隱含著政府的作用。幾年的實踐證明凡是建設經濟適用住房優(yōu)惠政策落實好的，房價就合理，老百姓就能買得起。相反，凡是優(yōu)惠政策落實不好的，房價就高，老百姓所得到的實惠就少。

　　根據建設部政策研究中心的估算：經濟適用住房的價格應比同地段普通商品房低20%左右。但實際還要低，據初步測算，我市的經濟適用住房與同地段普通商品房的價格每平方米低600—1000元。

　　2、適用性

　　適用性是指嚴格控制戶型面積，強調住房設計和建設標準的使

用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現(xiàn)經濟適用住房的保障功能。

　�。� 1）中小套型

國家在（2007年24號文）中明確規(guī)定：“經濟適用住房套型標準根據經濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右”。從這項規(guī)定中可以看出，經濟適用住房作為住房保障制度的一部分，它解決的是低收入家庭住房的基本需求，改善和提高居住水平應通過市場來解決，所以經濟適用住房是“解困”，是“雪中送炭”，而不是“達標”、“錦上添花”。小房子也許不是最理想的住房，但是從低收入階層自身實際經濟承受能力來考慮，放棄“一步到位”的幻想，量力而行，多一點步步為營的務實態(tài)度，是當前最現(xiàn)實的選擇。一套房子的總價格是和它的面積成正比的。經濟適用住房的單價看似不高，但是如果面積過大，每套住房的總價款自然就會上去，低收入家庭肯定負擔不起，經濟適用住房的保障意義也就失去了。

　�。�2）功能齊全

　　經濟適用住房雖然屬于普通標準的住房，并不意味著建筑質量粗制濫造。住宅使用壽命長，關系到百年大計，所以住宅建設必須要有長遠的、可持續(xù)發(fā)展的眼光，要有為居住者長期負責的意識。所以中央一再強調：住宅建設必須面向百姓、面向未來。堅決避免建了拆、拆了再建資源浪費現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此，2004年國家的77號文還規(guī)定：經濟適用住房要“堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案；嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平�！� “標準不高水平高，面積不大功能全，造價不高質量好，占地不多環(huán)境美”是經濟適用住房的基本標準。建設部曾這樣解釋小康居住水平：“成套居室內客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間俱全；水、電、暖、煤氣、電話、電視閉錄天線等設施成龍配套；小區(qū)內公共綠地、娛樂活動場地、商店、醫(yī)院、幼兒園等應有盡有。”因此，要扭轉一種觀念，經濟適用住房是差房子。面積和標準其實是兩個不同的概念，標準是現(xiàn)代化程度，小面積的房子照樣可以建高標準的現(xiàn)代化住宅。 “好宅”并非是“豪宅”，舒適、實用、方便才是住宅的第一標準。

　　（二）作用  

　　1、解決了（中）低收入家庭的住房問題，促進了社會的穩(wěn)定

　　低收入家庭的住房問題，是一個重大的民生問題。經濟適用住房建設是黨中央、國務院近年來推出的順乎百姓安居樂業(yè)的民心工程、康居工程、德政工程。據建設部統(tǒng)計：近四年來，全國城鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過6億平方米。到2006年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到27平方米。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了現(xiàn)在這個水平，提高速度如此之快，這在世界過去200余年城市化歷史上是一個奇跡，這中間經濟適用住房所起的作用是功不可沒的。

　　我國屬于發(fā)展中的國家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結構。這種結構意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。據國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國的基尼系數(shù)已達0.458，超過了0.4國際警戒標準。從世界各國的發(fā)展經驗看，收入差距的加大，易激化社會矛盾，社會動蕩的危險性隨之增強。貧富差距是當今全社會的三大問題中最大的問題。如今中國最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構建和諧社會”思想的深層次背景。所以我們不能僅僅用經濟學的眼光去分析住房問題，它是關系到我國社會穩(wěn)定與和諧的大問題。黨的“三個代表”一再強調：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權益和基本生活，是由共產黨的性質和根本宗旨決定的�！币簿褪钦f，民眾的利益就是黨的利益。前蘇聯(lián)共產黨失敗的慘痛教訓告訴我們：一個政黨不管資格有多老，功績有多大，執(zhí)政時間有多長，如果它失去了人民的信任、擁護和支持，它就會失去執(zhí)政的地位，它就會滅亡。黨只有一心為公，一心為民執(zhí)政才能執(zhí)得牢、執(zhí)得好。

　　雖然經濟適用住房在其實施的過程中出現(xiàn)了許多不盡人意的現(xiàn)象，為此有人提出應停建經濟適用住房。但是我們應該看到經濟適用住房的產生是為解決（中）低收入家庭住房問題、保障百姓基本生活需求為宗旨的，它體現(xiàn)著黨和政府對（中）低收入家庭的關懷，是符合社會和經濟運行規(guī)律的。沒有了經濟適用房，沒有了住房保障，百姓安居樂業(yè)乃是一句空話。 安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能安定。經濟適用住房存在的諸多問題，絕大多數(shù)都是操作上的問題，是技術性問題，是暫時的，它所擁有的積極作用是其他商品住房無可代替的，我們的政策會在實踐中不斷地總結和完善起來。

　　社會發(fā)展到任何一個時期，都會存在著高、中、低不同收入家庭，對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策，是市場經濟國家住房政策中的一個基點。因此，經濟適用住房的實施是一項長期的政策和任務，是事關民生大計的一種方向，是發(fā)展中國家較長時期內都將存在的一種住房形態(tài)，而不是權宜之計。所以有人稱經濟適用房是永遠的經濟適用房。

　　2、優(yōu)化了房地產市場供應結構，平抑了商品房價格不合理上漲。

　　住房消費是現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)居民的主導性消費之一，住房問題不僅是經濟問題，也是社會問題。自1998年以來，我國的房地產市場快速增長，人民的居住水平有了很大提高，但同時也出現(xiàn)了投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快等現(xiàn)象。2005年以來我國相繼出臺了一系列宏觀調控政策，意在通過結構調整促進商品房開發(fā)的理性回歸，促進房地產市場進入一個供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結構與消費者的需求結構基本一致，減輕（中）低收入家庭的住房負擔，保護人民群眾的利益。前段時間，建設部副部長劉志峰在談到目前房價上漲過快的原因時說：除了合理的因素外，還有五項不合理因素，其中“住房供應結構不合理、高檔商品房開發(fā)量大、中低價位普通商品房和經濟適用住房供應不足”是導致商品房價格不合理上漲的原因之一。目前適合我國國情的住房模式是商品房、經濟適用住房和廉租住房三者并存，即不同收入的階層住不同層次的住房。經濟適用住房作為這一住房供應體系中的主要構成部分，肩負著我國住房供應體系正常運行的責任，是當前實施宏觀調控的主要措施之一。從長遠看，人多地少的基本國情，決定了我國建設用地供給的有限性，國家不可能以無限制地增加住房供應量來平抑房價，而是要加快房地產供給結構的調整，為廣大（中）低收入階層提供低價位的經濟適用住房，唯有如此，才能以盡量少的土地和資金來滿足盡量多的住房需求。從這幾年我國經濟適用住房運行的效果來看，經濟適用住房的“微利”迫使開發(fā)企業(yè)改善經營管理，降低成本，在一定程度上對平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價格產生了積極影響，從而使開發(fā)企業(yè)開始注重市場細分，根據消費者的需求調整產業(yè)結構，使自己在競爭中立于不敗之地。因此，2005年4月建設部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，在第一條中就明確強調“強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構，住房建設要以中低價位普通商品房和經濟適用住房項目為主”。《意見》還強調：這是實踐“三個代表”重要思想、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。把穩(wěn)定房價提到政治的高度，這在我國是前所未有的。其實，房地產問題政治化并不是中國特有的，全世界幾乎所有的政府都把房地產作為政治問題來處理�！熬诱哂衅湮荨� 是公民的基本權利，是政府對公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達國家走過的道路看，完全依靠市場的力量無法實現(xiàn)上述目標，政府必須干預市場，保障公民的基本人權。

　　3、改善了城市環(huán)境，帶動了城郊結合部的發(fā)展。

　　為適應低收入家庭的經濟承受能力，最大限度的降低經濟適用住房的成本造價，經濟適用住房多建于城郊結合部。由于實行的是政府組織、企業(yè)運作、規(guī)模開發(fā)、配套建設，因此提高了經濟適用住房小區(qū)建設的水平，同時也帶動了周邊環(huán)境的改善，促進了整個區(qū)位不動產的升值，有效地避免了城郊結合部長期存在無規(guī)劃、建設亂、區(qū)域基礎設施不配套等問題，提升了整個城市的風貌。如廈門市由于政府重視經濟適用住房的規(guī)劃、設計和施工質量，出現(xiàn)了經濟適用住房建到哪里，哪里的經濟就發(fā)展，哪里的面貌就發(fā)生改善。

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