８月中旬，一份收緊個(gè)人房貸的規(guī)定開始在建設(shè)銀行江蘇分行內(nèi)部傳閱，給暗流涌動(dòng)的個(gè)人房貸市場(chǎng)扔下一顆“悶雷”。不過(guò)，仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，這份規(guī)定的重點(diǎn)，主要在于對(duì)二手房貸款的嚴(yán)格限制。

　　銀行重點(diǎn)緊縮二手房貸款

　　根據(jù)建行江蘇分行的規(guī)定，住房貸款將只能用于購(gòu)買普通自住房，停止辦理第二套住房貸款；提高貸款人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，貸款人還款與收入比應(yīng)控制在５０％以下，對(duì)外地流動(dòng)人口停止辦理住房貸款；二手房貸款首付比例提高至４０％；二手房使用年限超過(guò)２０年、房屋建筑面積小于５０平方米的，不得發(fā)放貸款。

　　明顯可見，對(duì)二手房貸的嚴(yán)格限制，是重中之重。事實(shí)上，這樣做的遠(yuǎn)不止建行一家。招商銀行南京分行也已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù)。其中，個(gè)人申請(qǐng)二手房貸款，所購(gòu)房產(chǎn)必須先經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，原則上使用年限不超過(guò)１５年，面積在６０平方米以上，并指定了首佳、國(guó)衡、蘇信、金誠(chéng)等７家評(píng)估公司。由此，二手房貸款的難度大大增加。

　　記者還從一些房產(chǎn)中介了解到，早在幾個(gè)月以前，南京一些購(gòu)買小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區(qū)３０至５０平方米的次新商品房，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來(lái)。有的銀行今天說(shuō)好能貸，第二天又辦不下來(lái)。

　　限貸二手房是把“雙刃劍”

　　隨著價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行和稅收的增加，投資客逐漸淡出二手房投資，記者從一些房產(chǎn)中介獲悉，目前購(gòu)買二手房的基本是剛性自住需求，占８０％左右。而此次房貸收縮主要針對(duì)二手房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生較大影響。

　　中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍表示，今年以來(lái)新商品房和二手房之間的聯(lián)動(dòng)特別明顯，開發(fā)商捂盤使得新房源不足，相當(dāng)部分住房需求被分流、擠壓到二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格急劇攀升，又反過(guò)來(lái)推高周邊商品房的定價(jià)�，F(xiàn)在由于二手房貸款的緊縮，大量購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，在商品房供不應(yīng)求的情況下，可能進(jìn)一步刺激新房?jī)r(jià)格上漲。

　　在二手房貸款的審批條件中，多家銀行對(duì)房屋的面積、年代作出了限制。銀行方面認(rèn)為，面積小、年代老的二手房購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力相對(duì)較差，類似于美國(guó)的次級(jí)抵押貸款人群，因此最早成為房貸壓縮的對(duì)象。

　　南京墨子不動(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍說(shuō)：“提高二手房首付比例、限制小面積二手房貸款，受沖擊最大的是中低收入階層。其實(shí)這部分人雖然收入不高，但他們購(gòu)房都是滿足基本自住需求，還貸積極性很高。個(gè)人以為，小面積二手房也不應(yīng)一刀切，貸款人只要符合基本審查條件，如單位證明、收入證明、良好征信記錄等，仍應(yīng)該予以發(fā)放�！�

　　銀河證券上海總部研究員任承德也認(rèn)為，銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，對(duì)房貸進(jìn)行限制，這無(wú)可厚非。同時(shí)，房貸調(diào)控也的確是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)重要工具。但是，如果不加分析地對(duì)二手房貸款進(jìn)行嚴(yán)格限制，受傷的恰是那些為了改善居住條件而又無(wú)力購(gòu)買高價(jià)新房的中低收入家庭。

　　房貸緊縮重點(diǎn)應(yīng)在

　　第二套以上的住房交易

　　去年以來(lái)，全國(guó)各大城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過(guò)５０％。這意味著，如果一套房子原來(lái)售價(jià)１００萬(wàn)元，現(xiàn)在的價(jià)格就接近１５０萬(wàn)元。按照七成的放貸比例，銀行貸款就要從７０萬(wàn)元飆升至１０５萬(wàn)元，銀行風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

　　另一方面，今年以來(lái)，央行已６次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從９％調(diào)整到１２％，加上首期６０００億元特別國(guó)債的發(fā)行，銀行流動(dòng)性大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張。而居民儲(chǔ)蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。

　　但事實(shí)上，目前銀行“全面收縮房貸”的說(shuō)法并不能成立。在上海，記者了解到目前還沒有一家銀行在真正意義上對(duì)房貸進(jìn)行限制。而光大銀行南京分行的一位業(yè)務(wù)員則明確告訴記者：“銀行整體信貸政策并沒有發(fā)生變化，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍然屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在收縮對(duì)公貸款的同時(shí)，總行下半年還給分行增加了５億元的個(gè)人貸款額度�！�

　　這些都表明，一些地區(qū)的銀行對(duì)房貸的限制，主要還是基于在當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷走高的背景下，對(duì)貸款人償付能力的擔(dān)憂。二手房一般都經(jīng)過(guò)了一輪或多輪炒作，房?jī)r(jià)上漲的空間已經(jīng)被推到相當(dāng)高度，出于這個(gè)考慮，不少銀行才把二手房按揭貸款作為限制重點(diǎn)的。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授丁純博士認(rèn)為，銀行房貸緊縮的重點(diǎn)，應(yīng)該放在對(duì)第二套以上的住房交易上。“就算是購(gòu)買二手房，如果是客戶購(gòu)買的第一套住房，銀行也不應(yīng)該對(duì)這類客戶的貸款需求進(jìn)行限制。這樣的客戶，只要自身具備一定的貸款償付能力，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，仍然是優(yōu)質(zhì)客戶�！�

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