"七宗罪"，指暴食、貪婪、懶惰、憤怒、驕傲、淫欲和嫉妒。被天主教認(rèn)為是遭永劫的七種大罪，曾屢次出現(xiàn)在《圣經(jīng)》、著名繪畫作品及中世紀(jì)教會(huì)人士布道的題目中。

　　"七宗罪"分開來(lái)講，每條都不能算是死罪。隱于內(nèi)心深處的罪惡，也不會(huì)受到法律的制裁。但它的確鑲嵌在人性中，揮脫不去。

　　"七宗罪"所指的各種罪行環(huán)環(huán)相扣，就好像中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各種利益的盤根錯(cuò)節(jié)一樣。中國(guó)房地產(chǎn)畸形發(fā)展演繹出的"七宗罪"，真實(shí)地詮釋了市場(chǎng)中各利益主體的生存狀態(tài)和道德取向。

　　我們將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題比喻為帶有宗教色彩的"七宗罪"，并不是想說(shuō)明目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多么邪惡。但是，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)種種問(wèn)題的出現(xiàn)，恰恰是因?yàn)槭袌?chǎng)利益主體們?nèi)鄙傩叛觥⒌赖潞蛡惱怼?/P>

　　"房慌"與"房荒"

　　在我們尋求中國(guó)房?jī)r(jià)理性回歸之路時(shí)，不妨多一點(diǎn)冷靜思考，思考房地產(chǎn)究竟是何物，竟然如此難于駕馭

　　一邊是大量的房屋空置（無(wú)人居�。喊�括已被部分高收入人群購(gòu)買而空置，或被開發(fā)商囤積），一邊是大量的工薪階層和普通百姓住不上房、買不起房、買不到房。

　　房?jī)r(jià)的全面暴漲，已經(jīng)成為現(xiàn)階段中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的不和諧因素，也是一個(gè)最重大的隱患。2005年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后推出了兩個(gè)"國(guó)八條"和一個(gè)"國(guó)六條"，由此開始了以控制房地產(chǎn)價(jià)格為中心的房地產(chǎn)新政。

　　兩年多來(lái)，房地產(chǎn)新政已經(jīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的最主要指向與最核心內(nèi)容，政府幾乎動(dòng)用了能夠動(dòng)用的一切手段，力圖把上漲過(guò)快的房地產(chǎn)價(jià)格壓下去。然而，2007年以來(lái)，深圳、北京、上海、重慶等城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了更高和更快的上漲，而且這種暴漲趨勢(shì)正向全國(guó)的所有大、中、小城市蔓延。

　　上至總理、下至普通百姓對(duì)房?jī)r(jià)理性回歸呼之喚之，各路社會(huì)精英"獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策"，"八部委聯(lián)動(dòng)"，"市長(zhǎng)親自調(diào)研"，從中央到地方各級(jí)政府，有關(guān)治理房?jī)r(jià)的政策可謂"不斷涌現(xiàn)"�？煞�?jī)r(jià)猶如一匹脫韁的野馬狂奔不止，大有不可駕馭之勢(shì)。中國(guó)的政府是人民的政府，出現(xiàn)如此現(xiàn)象可急壞了政府，也急壞了百姓。

　　在我們尋求中國(guó)房?jī)r(jià)理性回歸之路時(shí)，不妨多一點(diǎn)冷靜思考，思考房地產(chǎn)究竟是何物，竟然如此難于駕馭。

　　中國(guó)幾千年的歷史文明，成就了博大精深的中國(guó)文化，造就了無(wú)數(shù)英雄豪杰，也培養(yǎng)了中國(guó)人置業(yè)購(gòu)房的理財(cái)習(xí)慣。中國(guó)人愛家勝過(guò)愛自己，置業(yè)購(gòu)房甚至高于個(gè)人享受。中國(guó)人對(duì)房子的概念有其獨(dú)特的含義，與其他任何一個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域堪稱是我們老師的國(guó)家和民族都有根本的不同。

　　而房地產(chǎn)是何物呢？房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。中國(guó)真正開始有房地產(chǎn)業(yè)，大概是從1989年第一塊用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地獲批開始。到如今，最多也不過(guò)十八個(gè)年頭。要讓受幾千年歷史文化影響的中國(guó)人，在短短的十八年里完全改變理財(cái)觀念，真是難哉，難于上青天！

　　房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，我們當(dāng)然要尋求用市場(chǎng)的方法來(lái)解決，更可以采用成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的方法，但我們所做的一切一定要符合中國(guó)國(guó)情。不然，就像生搬馬克思主義普遍原理指揮中國(guó)革命一定會(huì)打敗仗一樣，我們駕馭的房?jī)r(jià)之馬，也一定會(huì)人仰馬翻。

　　2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展和調(diào)控的重心放在了解決低收入人群住房上�！缎仑�(cái)經(jīng)》適時(shí)推出中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中的七大難點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行深入的分析與報(bào)道，以期引起社會(huì)和有識(shí)之士的共同關(guān)注，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)務(wù)院政策精神的引導(dǎo)下，走上健康發(fā)展之路。

　　鐘永生 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、教授

　　淫欲：調(diào)控政策執(zhí)行變味

　　教義對(duì)"七宗罪"之"淫欲"的解釋--不合法理的欲望

　　近幾年，中央政府三令五申要將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)。但從現(xiàn)實(shí)情況看，政府的干預(yù)政策出臺(tái)越多，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的速度越快，上漲幅度也越大。

　　為什么一方面是調(diào)控措施不斷出臺(tái)，一方面卻是房?jī)r(jià)"漲升"依舊？仔細(xì)對(duì)照政府已出臺(tái)的調(diào)控措施。不難發(fā)現(xiàn)，一個(gè)非常重要的原因是調(diào)控政策沒有落實(shí)到位。

　　政府早已出臺(tái)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的一系列政策，為此頒布了多個(gè)文件，但是效果一直不明顯。很多人開著"奔馳"、"寶馬"去買經(jīng)濟(jì)適用房。有錢人可以購(gòu)買到好幾套經(jīng)濟(jì)適用房，低收入人群卻只能望樓興嘆。這能說(shuō)是政策的問(wèn)題嗎？分明是執(zhí)行上有漏洞。

　　2006年，政府出臺(tái)的"國(guó)六條"明確要求，"從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。同時(shí)，考慮到中低收入群體的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房，且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。"制定這一政策的目的，是要從金融方面抑制炒房。

　　但從實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，首付20％是通則，30％幾乎是一紙空文。這項(xiàng)政策并沒有完全落實(shí)，可謂是"上有政策，下有對(duì)策"。同時(shí)，政策規(guī)定的"未封頂不放貸"也流于形式，絕大多數(shù)樓盤都是未封頂即開始按揭，銀行并未因此而停收個(gè)人貸款材料，簽約照常，首付照辦，房子照賣。

　　政策的出臺(tái)往往與市場(chǎng)的實(shí)際執(zhí)行效果相去甚遠(yuǎn)，新房如此，二手房也不例外。

　　政府在二手房交易環(huán)節(jié)征稅，意在打擊炒房現(xiàn)象，但最終稅款還是要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。政府的本意是要打壓房?jī)r(jià)，結(jié)果卻是促使房?jī)r(jià)飛漲。以稅收政策抑制炒房，結(jié)果卻大相徑庭。

　　關(guān)于征稅后的二手房交易，除了上述情況外，還有一種現(xiàn)象需要引起有關(guān)部門重視。記者以售房人的名義聯(lián)系了房交所，房交所的工作人員教給記者一逃稅的方法："只要寫個(gè)證明，保證這套房子是你唯一的住房，不管你出手第幾套住房，都可以免交所得稅。"這種暗地里"變通"國(guó)家稅收政策的行為，在許多地方都存在。

　　政策執(zhí)行不到位，那么，失靈也就在所難免。失靈的源頭，大都是因?yàn)榈胤秸�府、房地產(chǎn)商、銀行間盤根錯(cuò)節(jié)的利益。房地產(chǎn)商往往通過(guò)鉆政策空子，制造模糊概念逃避政策的約束，比如對(duì)于國(guó)家"嚴(yán)把土地關(guān)，停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)"這一規(guī)定，房地產(chǎn)商就模糊"別墅"這一概念，地方政府也只是"睜只眼閉只眼"。除了獨(dú)棟別墅外，其他如聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅都被確定為"非別墅"項(xiàng)目，沒有被停止用地審批。

　　政府連續(xù)幾年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控政策，但這些政策并沒有產(chǎn)生實(shí)際效果。用中國(guó)社會(huì)科學(xué)院易憲容先生的話講，"政策目標(biāo)都是不錯(cuò)的，但政策本身就是錯(cuò)誤的。"

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為國(guó)民問(wèn)題，已影響到社會(huì)和諧和安定團(tuán)結(jié)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)也在高度聚積。要解決調(diào)控信息混亂而帶來(lái)的人們對(duì)房市新政的誤讀，達(dá)到預(yù)想的效果，一方面，應(yīng)該盡量照顧市場(chǎng)主體的不同利益，使各方的利益交集最大化，以減少調(diào)控的阻力；另一方面，應(yīng)該盡快改革宏觀調(diào)控機(jī)制。

　　任何行政性調(diào)控政策出臺(tái)，都需要執(zhí)行部門解釋和細(xì)化。如果不解釋或者解釋得讓人摸不著頭腦，那么，各個(gè)地方的解釋將更隨意，也必定會(huì)利用政策上的含糊與漏洞，使政策預(yù)期效力被稀釋。為了確保政令暢通，對(duì)于有意違反中央宏觀調(diào)控政策的市場(chǎng)操縱行為和現(xiàn)象，必須進(jìn)行嚴(yán)處和打擊，以體現(xiàn)政策權(quán)威。

　　貪婪：地方政府賣地求利

　　教義對(duì)"七宗罪"之"貪婪"的解釋--希望占有比所需更多，過(guò)度熱衷于尋求金錢上或權(quán)力上的優(yōu)越

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一種畸形的現(xiàn)狀中，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗地助推房?jī)r(jià)上漲。

　　有位地方官員曾放言："敢于拉動(dòng)房?jī)r(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財(cái)政收入來(lái)源。"更令人稱奇的是，房?jī)r(jià)飛漲，建設(shè)部竟然拋出了一份"房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得初步成效"的成績(jī)單。

　　地方政府本應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的這一主要職能被扭曲弱化，反而把土地經(jīng)營(yíng)、土地增值作為增加政府財(cái)政收入的主要渠道。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控失敗的重要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收大體占到城市可用財(cái)力的30％~50％，有的城市甚至達(dá)到了60％以上，土地批租收益成為地方政府主要財(cái)政來(lái)源，房地產(chǎn)交易過(guò)程中設(shè)置的種種稅目，也是地方政府重要的稅收來(lái)源。

　　據(jù)了解，在歐美國(guó)家，政府的地價(jià)、稅費(fèi)收入大約只占住房?jī)r(jià)格的20％左右。而中國(guó)地方政府的稅費(fèi)收入，占到房地產(chǎn)價(jià)格的30％~40％，甚至更高。

　　在中國(guó)，地方政府和房地產(chǎn)商之間的利益鏈條彼此相扣，地方政府在利益驅(qū)動(dòng)下，很多市場(chǎng)化模式都變了味，比如土地招投標(biāo)。

　　2007年初，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾向記者抱怨，在一次土地招標(biāo)會(huì)上，他竟然敗給一個(gè)無(wú)論是硬實(shí)力、軟實(shí)力都不如自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。他說(shuō)："一些地方政府雖然實(shí)施了招投標(biāo)管理方式，表面上看是誰(shuí)出價(jià)高，土地使用權(quán)就歸誰(shuí)，但這只是表象。外界常說(shuō)開發(fā)商與政府合謀，這里面有政府利益，也有部門及個(gè)人利益，中國(guó)房地產(chǎn)圈是復(fù)雜且多變的，甚至比娛樂圈還復(fù)雜。"

　　在利益的大傘下，地方政府與房地產(chǎn)商具有同向性，甚至可以說(shuō)，他們?cè)谀硞�(gè)時(shí)間段內(nèi)有共同的愿景，他們都牢牢地抓住自己的利益不松手，并且想方設(shè)法追逐利益最大化。

　　采訪中，有位專家就直言不諱："一些地方政府對(duì)中央的調(diào)控政策以'上有政策、下有對(duì)策'的方式去對(duì)付執(zhí)行，這樣的調(diào)控措施怎么可能見成效？"

　　種種問(wèn)題的存在，不得不引發(fā)我們反思，為什么地方政府的財(cái)政收入主要源自于土地出讓金？地方政府的創(chuàng)新能力在哪里？難道發(fā)展經(jīng)濟(jì)唯有依靠賣地？

　　北京科技大學(xué)教授趙曉表示："短期看，房地產(chǎn)尋租已造成財(cái)富掠奪和財(cái)富分化。從長(zhǎng)期看，尋租可能使房地產(chǎn)陷于'你發(fā)財(cái)、我發(fā)展、成本社會(huì)掏'的畸形增長(zhǎng)模式。這種增長(zhǎng)模式容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅，必然造成經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步降低整個(gè)社會(huì)的福利水平。"

　　清華大學(xué)社會(huì)學(xué)教授孫立平對(duì)記者表示："我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中的利益關(guān)系失衡，以及由此引起的社會(huì)矛盾和沖突，往往與一些地方政府和部門直接介入市場(chǎng)活動(dòng)，甚至成為市場(chǎng)利益主體有直接關(guān)系。一些地方政府介入房地產(chǎn)炒作，卻忽略房地產(chǎn)泡沫可能給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。因?yàn)檫@種負(fù)面影響甚至是危機(jī)，只有在整個(gè)社會(huì)的層面上才能表現(xiàn)出來(lái)，而中央政府卻不會(huì)坐視不管。"

　　利益博弈的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，我們正處于一種畸形的現(xiàn)狀中。中國(guó)的和諧社會(huì)不該是一小部分人謀取利益的社會(huì)，更不能以個(gè)別人的利益任意掠奪全體民眾的共同利益。

　　暴食：暴利造就房地產(chǎn)業(yè)

　　教義對(duì)"七宗罪"之"暴食"的解釋--過(guò)分消耗或浪費(fèi)食物，過(guò)度放縱食欲、酗酒或囤積過(guò)量的食物

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率是社會(huì)共知的。國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在6％~8％，中國(guó)商品房的利潤(rùn)率卻高達(dá)50％。在中國(guó)社會(huì)平均利潤(rùn)率10％以下的市場(chǎng)環(huán)境中，追逐暴利成為幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)商的共同愿景。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分沒有充足的自有資金，而是以銀行貸款充當(dāng)資本。高額的施工費(fèi)讓建筑公司墊付，將風(fēng)險(xiǎn)和成本進(jìn)行了雙向轉(zhuǎn)移。

　　在預(yù)售房制度下，房屋建筑還沒開始，就通過(guò)房屋預(yù)售回籠資金，買房人實(shí)際上成了商品房建造的墊資人。開發(fā)商從購(gòu)房人手中獲得一筆沒有任何利息、也沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的資金后，在沒有任何后顧之憂的情況下，繼續(xù)通過(guò)分期預(yù)售推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從中輕松地賺取高額利潤(rùn)。

　　廈門國(guó)貿(mào)和廈門建發(fā)都是廈門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，從這兩家公司2006年的年報(bào)中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)利潤(rùn)。

　　廈門國(guó)貿(mào)2006年年報(bào)顯示，其主營(yíng)業(yè)務(wù)分別由進(jìn)出口貿(mào)易、國(guó)內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)和物流構(gòu)成。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入148.964億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)8.21億元，凈利潤(rùn)2.02億元。這其中，雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主營(yíng)收入僅為3.42億元，但其主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率卻高達(dá)79.21％，房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率比進(jìn)出口和國(guó)內(nèi)貿(mào)易多好幾倍。再來(lái)看廈門建發(fā)，其房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅為1億多元，而主營(yíng)利潤(rùn)率卻高達(dá)39.89％。

　　這種高額收益只是局部地區(qū)的個(gè)別情況嗎？我們?cè)倏纯雌渌�地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司。

　　數(shù)源科技是一家從事通信制造的浙江企業(yè)，最近幾年涉足房地產(chǎn)，相對(duì)于通信制造業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不足通信的1/5，但利潤(rùn)率卻是45.74％。福建冠城大通的漆包線業(yè)務(wù)，主營(yíng)收入有十幾億元，房地產(chǎn)收入不到3億元，利潤(rùn)率卻是漆包線的5倍多。

　　中小城市的情況尚且如此，更不要說(shuō)北京、上海這些國(guó)際化大都市了。

　　對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示："這種分配方式是嚴(yán)重畸形的，就目前情況而言，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行再分配。"

　　房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況十分嚴(yán)重，土地的壟斷和市場(chǎng)的壟斷是房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。政府掌握著土地，但只認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)這一種模式。居民要住房子，只能到房地產(chǎn)開發(fā)商那里去買。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)形成了一個(gè)新的利益壟斷集團(tuán)。

　　目前，我國(guó)的商品房，甚至經(jīng)濟(jì)適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦，由于沒有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)操縱市場(chǎng)，抬高房?jī)r(jià)。部分房地產(chǎn)商還通過(guò)提高住房檔次、囤積待沽的方式抬高房?jī)r(jià)，利用信息不充分的市場(chǎng)缺陷，通過(guò)各種形式哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制。

　　政府要解決住房這一民生問(wèn)題，應(yīng)該盡快打破壟斷，開辟多種形式的供應(yīng)渠道。一是要由政府牽頭、多渠道投資，建立平價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)，主要為中低收入者建造經(jīng)濟(jì)適用房。二是允許單位集資和民間合作建房，以解決低收入家庭的基本需求。

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