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2007年7月北京樓市銷(xiāo)售情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-8-15
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一、期、現(xiàn)房成交量綜述
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
2007年7月，全市期房網(wǎng)上簽約共計(jì)16368套，簽約面積共2037615平方米，其中，住宅簽約共13155套，住宅簽約面積共1592365平方米；同期，網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)共12520套，認(rèn)購(gòu)面積共1346929平方米，其中，住宅認(rèn)購(gòu)套數(shù)共10234套，住宅認(rèn)購(gòu)面積共1194078平方米。
7月期房簽約總套數(shù)與簽約面積環(huán)比均有小幅增長(zhǎng)。7月期房簽約套數(shù)較6月增加1616套，環(huán)比+11%。其中住宅簽約套數(shù)環(huán)比+11.2%。從期房簽約面積上看，7月簽約面積較6月有8.64%的增長(zhǎng)，住宅簽約面積較6月有7.33%的增長(zhǎng)。
6月獲得批準(zhǔn)的預(yù)售許可證為43個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積1761540(m2)，預(yù)售登記6536套，預(yù)售登記面積722040(m2)。7月獲得批準(zhǔn)的預(yù)售許可證為49個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積1620798(m2)，預(yù)售登記12443套，預(yù)售登記面積1337940(m2)。對(duì)比兩組數(shù)據(jù)不難看出：7月在預(yù)售許可證發(fā)放總量與上月基本持平、登記套數(shù)有近一半增加的事實(shí)下，預(yù)售登記面積卻有8%的下降�？梢�(jiàn)“70/90政策”正在逐步落實(shí)到位，小戶型正逐步成為市場(chǎng)主流。
據(jù)搜房新房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)：2007年1-6月北京月期房簽約套數(shù)分別為：11570、6604、10704、13285、11434、14752套。每月日均交易373、314、345、443、369、492套。同比2006年每月日均交易477、407、525、648、325、514套明顯可以看出：07年上半年“無(wú)市”局面已定。
2007年7月，全市現(xiàn)房網(wǎng)上簽約共計(jì)3654套，簽約面積513076平方米，住宅簽約2289套，住宅簽約面積378570平方米；網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)718套，認(rèn)購(gòu)面積108845平方米，住宅認(rèn)購(gòu)593套，住宅認(rèn)購(gòu)面積98557平方米。住宅簽約套數(shù)較6月環(huán)比+27.31%、同比+42.97%；住宅簽約面積環(huán)比+21.81%、同比+51.49%�，F(xiàn)房交易受今年1月1日開(kāi)始執(zhí)行“未封頂禁放公積金貸款令”的影響，使得不少購(gòu)房者放棄購(gòu)買(mǎi)期房而選擇現(xiàn)房。其二是由于受“90平方米七成令”的影響，去年下半年，不少樓盤(pán)重新進(jìn)行規(guī)劃，導(dǎo)致新盤(pán)放量放緩，市場(chǎng)上期房供應(yīng)不足，從而出現(xiàn)現(xiàn)房存量消化加快現(xiàn)象。
2007年7月全市商品房網(wǎng)上簽約共計(jì)20022套，簽約面積2550691平方米。其中，住宅簽約15444套，簽約面積1970935平方米。與6月相比，全市商品房簽約數(shù)量增加了2396套，簽約面積增加了205893平方米，增幅分別為13.59%和11.47%。全市商品住宅簽約增加了1813套，簽約面積增加了176499平方米，增幅分別為13.30%和9.84%。與去年同期7月相比，全市商品房簽約數(shù)量增加了3396套，同比+20.43%；簽約面積增加了55916平方米，同比+2.38%。
雖然房產(chǎn)成交量受多方面影響。樓市逐步回暖后，交易量必然回升。但被股市攪擾的樓市，資金分流、回流造成的交易量變動(dòng)必然難測(cè)。但資本市場(chǎng)與樓市共同作為獲利賺錢(qián)的市場(chǎng)，投資客必然分析兩市回報(bào)率，擇“時(shí)”、擇“市”而動(dòng)。股市雖然短期獲利頗豐，但從以往的經(jīng)驗(yàn)看，其中的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓市，而且這種風(fēng)險(xiǎn)也并沒(méi)有被人們忽略。目前股市處于高位運(yùn)行已成為共識(shí)，調(diào)整甚至調(diào)頭的可能性很大。而一旦這些資金回頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然成為承接者。因此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，股市繁榮將是推動(dòng)內(nèi)地樓市發(fā)展的中長(zhǎng)期因素。
二、新盤(pán)供應(yīng)量分析
1、開(kāi)盤(pán)分析
北京7月份共計(jì)50個(gè)商品住宅開(kāi)盤(pán)，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為12156元/平米。同時(shí)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月份北京普通住宅和公寓的銷(xiāo)售情況較好，其中銷(xiāo)售率達(dá)到80%以上的項(xiàng)目均為普通住宅，且均價(jià)在10500元/平米以下。高檔住宅銷(xiāo)售仍未走出低迷。
銷(xiāo)售監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月份，北京共計(jì)有50個(gè)商品住宅開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，新增供應(yīng)面積共計(jì)110.63萬(wàn)平米。7月份新增供應(yīng)套數(shù)10226套，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為12156元/平米。
環(huán)比6月份，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目增加16.3%，新增供應(yīng)套數(shù)增加20.4%，價(jià)格上漲5.4%. 7月份均價(jià)在10000元—15000元/平米的開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目占比最高，達(dá)到38%。五環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中僅有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)未過(guò)萬(wàn)元。受軌道交通影響，南城的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸顯露，樓市也隨之升溫，供應(yīng)逐漸增加。豐臺(tái)和大興的開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)及新增供應(yīng)面積僅次于朝陽(yáng)、海淀，其中豐臺(tái)區(qū)開(kāi)盤(pán)均價(jià)11371元/平米，新增供應(yīng)面積13.65萬(wàn)平米；大興區(qū)開(kāi)盤(pán)均價(jià)7140元/平米，新增供應(yīng)面積11.68萬(wàn)平米。
數(shù)據(jù)顯示，7月份普通住宅供應(yīng)驟然增加，新增供應(yīng)76.22萬(wàn)平米，比上月增加41.6%.同時(shí)，普通住宅和公寓的銷(xiāo)售情況較好。但一些需要長(zhǎng)線銷(xiāo)售的高檔公寓及別墅銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至7月底，開(kāi)盤(pán)的4個(gè)別墅項(xiàng)目中僅1個(gè)項(xiàng)目7月份銷(xiāo)售率為26.6%，其余項(xiàng)目均無(wú)銷(xiāo)售成績(jī)。
2、獲預(yù)售許可證綜述
根據(jù)搜房北京新房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，7月共44個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，與6月的43個(gè)只多出1個(gè)。但從半年來(lái)看，發(fā)證數(shù)量正在逐步增加，預(yù)示著樓市回暖正在逐步到來(lái)。在獲批項(xiàng)目中，普通住宅仍占絕對(duì)主流，達(dá)到61%。
三、區(qū)域銷(xiāo)售情況分析
據(jù)搜房新房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止2007年7月，朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)連續(xù)半年蟬聯(lián)全市商品住宅預(yù)售登記套數(shù)與預(yù)售登記面積的冠軍。由此可見(jiàn)，朝陽(yáng)區(qū)無(wú)論是樓盤(pán)放量還是市場(chǎng)消化方面均是樓市領(lǐng)頭羊。本月朝陽(yáng)區(qū)預(yù)售登記套數(shù)+0.07%，但預(yù)售登記面積-4.66%�？梢�(jiàn)小戶型正在逐漸成為市場(chǎng)主流。7月，相對(duì)于朝陽(yáng)區(qū)的火爆，城八區(qū)其余的四個(gè)城區(qū)：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)卻是格外冷清-預(yù)售套數(shù)不足200套、預(yù)售登記面積不足20000平方米。四個(gè)區(qū)域總體來(lái)看，正在保持30%左右的速度逐月遞減。相信不久，四個(gè)城區(qū)商品房將逐漸消失。遠(yuǎn)郊區(qū)縣當(dāng)中，本月除通州區(qū)雙料上漲之外，其余11個(gè)區(qū)縣均有不同幅的漲跌。單從預(yù)售登記套數(shù)來(lái)看，7月遠(yuǎn)郊11個(gè)區(qū)縣已經(jīng)達(dá)到城8區(qū)總套數(shù)的50.84%�？梢�(jiàn)住宅郊區(qū)化不是一句空談！
由于別墅集中分布于郊區(qū)，所以密云縣本月套均面積達(dá)到了226.44平方米。90平方米左右套均面積的區(qū)縣包括：崇文區(qū)97.27平方米、石景山區(qū)89.49平方米、延慶97.20平方米、平谷99.84平方米。
四、8月銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)
金九欲來(lái)。8月樓市將進(jìn)入‘金九銀十’的黃金期，提前‘預(yù)熱’使得部分開(kāi)發(fā)商在8月將項(xiàng)目列入了開(kāi)盤(pán)計(jì)劃。據(jù)搜房新房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，8月份約84個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，五環(huán)外區(qū)域項(xiàng)目約占開(kāi)盤(pán)總數(shù)的80%，，其中老項(xiàng)目后期與新開(kāi)項(xiàng)目比例各占一半。雖然受股市影響，房屋成交量必然震蕩，但樓市回暖的局面將不會(huì)受阻2007年7月預(yù)售許可批準(zhǔn)預(yù)售許可證49批準(zhǔn)預(yù)售面積(m2)1620798批準(zhǔn)住宅套數(shù)12443批準(zhǔn)住宅面積(m2)1337940
2007年7月份各區(qū)縣商品房(商品住宅)預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)全市東城西城崇文宣武朝陽(yáng)海淀豐臺(tái)石景山通州登記套數(shù)13603
10884132
102392
108213
163390
1605480
42441403
7401383
1256524
524370
370登記面積(m2)1741360
131244816009
11605124709
1454618951
1585526415
18371744035
501713130425
88203150521
14049146891
4689150062
50062房山順義門(mén)頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開(kāi)發(fā)區(qū)登記套數(shù)354
346478
478228
228687
644175
175114
113923
876150
150204
2043
3登記面積(m2)43574
4319179681
7968123716
2371678401
7454125588
2558819497
19415127719
12341214580
1458020368
20368218
218
2007年7月、2007年6月商品住宅預(yù)售登記套數(shù)與登記面積比較圖示·城八區(qū)兩月商品住宅預(yù)售登記套數(shù)比較·郊區(qū)縣兩月商品住宅預(yù)售登記套數(shù)比較
·城八區(qū)兩月商品住宅預(yù)售登記面積比較·郊區(qū)縣兩月商品住宅預(yù)售登記面積比較
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