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2007年7月二手房市場分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-8-14
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1成交狀況
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機1.1 總體成交狀況
本月二手房總成交量為2077套，環(huán)比下降5.46%。其中中山區(qū)成交350套，環(huán)比下降10.49%；西崗區(qū)成交318套，環(huán)比上漲1.27%；沙河口區(qū)成交533套，環(huán)比下降25.04%；甘井子區(qū)成交876套，環(huán)比上漲12.16%。
圖一：成
交量及環(huán)比狀況
與商品房交易相比，中山區(qū)及沙河口區(qū)均已接近1：1；西崗區(qū)為5.58：1；甘井子區(qū)為0.46：1。中山區(qū)及沙河口區(qū)房地產(chǎn)一、二級市場交易較為均衡，也給購房者提供了多樣的選擇。西崗區(qū)因土地供應稀缺，新盤供應較少，而又地處核心地段，二手房尤其是區(qū)內(nèi)不多的幾個次新樓盤的交易極為活躍。甘井子區(qū)新盤供應較大，且原區(qū)域的二手房多年代久遠，因而新盤以其較高的性價比吸引了購房者的眼球。隨著甘井子區(qū)新盤逐步交屋，這一現(xiàn)象會逐步有所改善，一二手交易也會逐步趨于均衡。
1.2 各區(qū)域成交狀況
盡管大量的新房供應給甘區(qū)二手房交易帶來沖擊，但甘區(qū)依然穩(wěn)坐二手房交易的頭把交椅，成交占比42.18%；其次為沙區(qū)，成交占比25.66%；中山區(qū)，成交占比16.85%；西崗區(qū)，成交占比15.31%。
圖二：各區(qū)域成交比重
1.3 成交面積統(tǒng)計
90平以下面積在成交上占有絕對優(yōu)勢，其中各區(qū)域30－70平的物業(yè)成交均占總成交量的50%以上�？傮w成交比例78.19%；中山區(qū)成交比例為73.16%；西崗區(qū)77.36%；沙河口區(qū)74.49%；甘井子區(qū)82.76%。除甘井子區(qū)外，各區(qū)域90平以下成交比例基本保持均衡，而甘井子區(qū)該比例明顯加大，這點也符合甘井子區(qū)的定位。而大面積成交在中山區(qū)和沙河口區(qū)較為集中。
圖三：各區(qū)域面積成交比例
1.4 熱點商圈狀況
熱點成交商圈第一梯隊依舊是些老面孔，而第二梯隊則變化較為明顯。本月遼師、香爐礁、太原街、武昌街替代了石道街、星海、臺山、西安路等商圈成為本月的交易熱點。價格是決定交易的最重要因素，隨著各商圈的價格波動，性價比較高的商圈均會受到購房者的追捧。
圖四：熱點商圈成交情況
1.5 熱點樓盤狀況
次新房產(chǎn)占二手房交易比重越來越大，考慮其地處較好地段、配套較為齊全、小區(qū)物管等相對成熟等因素，盡管五年限轉(zhuǎn)的政策，導致了購房者額外多付近7%的成本，但依然沒能擋住購房者的腳步。
圖五：熱點樓盤成交情況
2 報盤狀況
2.1 報盤量狀況
本月報盤數(shù)據(jù)均采自大連“購房者網(wǎng)站”，國有產(chǎn)權(quán)類有效樣本38285條。相對于成交區(qū)域分布，除沙區(qū)供應分布較大外，其它三區(qū)供求比重基本均衡。
2.2 報盤價位分布
20萬以下的國有產(chǎn)權(quán)房屋已經(jīng)難覓蹤影。從總體來看，60萬以下的物業(yè)報盤量占據(jù)半壁江山，比例達62.1%。中山區(qū)的報盤總價有著非常明顯的兩極分化現(xiàn)象，20－40萬占比25.95%；100萬以上占比高達32.84%。西崗區(qū)及沙河口區(qū)報盤總價結(jié)構(gòu)相似，60萬元以下報盤量比重略高；甘井子區(qū)60萬元以下比重高達72.87%。
從報盤單價來看，總體均集中在5000－7000元區(qū)間，此比例可達57.38%。中山區(qū)8000－10000元區(qū)間報盤比重最大，為25.31%。萬元以上報盤量依次為中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)，甘區(qū)暫未出現(xiàn)萬元報盤。隨著政府西拓北進工作的逐步推進，規(guī)劃藍圖進一步得以落實，甘區(qū)也將結(jié)束沒有萬元報盤的局面。
2.3 報盤面積分析
90平以下報盤占總體比例為51%，中西沙甘四區(qū)該比例依次遞進分別為42.39%、53.56%、55.25%、61.96%。而130平以上報盤中山區(qū)占比最大，達31.32%。
由下表可以看出，從大連市總體來看，隨著面積的逐步下降，成交比隨之上升。中山區(qū)總體成交比較高，尤其是70平以下物業(yè)，更是如此。而沙河口區(qū)成交比最低，各面積區(qū)間均未有超出10%。甘井子區(qū)成交比最高的為50平以下物業(yè)，而30平以下物業(yè)成交比更是高達18%。
表一：各面積區(qū)間成交比
總體
中山區(qū)
西崗區(qū)
沙河口區(qū)
甘井子區(qū)
0-30㎡
0.13
0.17
0.10
0.07
0.18
30-50㎡
0.11
0.17
0.09
0.08
0.10
50-70㎡
0.09
0.12
0.10
0.05
0.08
70-90㎡
0.06
0.09
0.07
0.03
0.05
90-110㎡
0.04
0.05
0.04
0.03
0.03
110-130㎡
0.03
0.03
0.03
0.02
0.02
130㎡以上
0.04
0.03
0.02
0.03
0.01
2.4 熱點報盤商圈
所有熱點報盤商圈均集中在沙河口區(qū)和甘井子區(qū)，而中山區(qū)及西崗區(qū)因其位置優(yōu)越，賣家通常惜售。
2.5 報盤價格
總體報盤均價為6153元/平，中西沙甘四區(qū)報盤均價分別為6363元/平、6116元/平、6322元/平、5769元/平。沙河口區(qū)因近年來大量新增樓盤的帶動，均價一路攀升，已經(jīng)接近中山區(qū)，大有替代中山區(qū)之勢。
武昌街商圈緊鄰青泥洼這一商業(yè)中心區(qū)，且周邊生活配套齊全，新九中、24中、勞動公園、中醫(yī)醫(yī)院等圍繞其周邊，交通線路十數(shù)條，生活的便利，相對較低的價位，是本次該商圈成為熱點成交商圈的最主要原因。
西崗區(qū)近幾年的新多集中在體育場周邊，因而在次新盤交易的帶動下，訪商圈均價接近萬元。而白云新村、石道街、新起屯等地盡管成交活躍，但因房齡較老，報盤均價始終未能突破6000元。
沙區(qū)孫家溝區(qū)域報盤均價接近6000元，盡管此帶房齡較老，但因其周邊近年來新增樓盤屢創(chuàng)高價，因而帶動此區(qū)域老屋房價猛漲。
泡崖商圈始終坐列成交頭把班椅，較高的換手率催使報盤均價一路上揚，已經(jīng)突破5000元大關(guān)。而馬欄商圈因近期西山區(qū)域新盤供給集中，帶動二手房成交活躍，而報盤均價更是直追6000元。隨著下一步機場商圈新盤供應的加大，以及南關(guān)嶺火車站規(guī)劃的進一步實施，以上兩個商圈的二手房報盤均價也會帶來突破�！ �
注：甘區(qū)只列出成交較為活躍商圈的報盤均價。
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