- 保護(hù)視力色:
發(fā)展我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的全方位思考
-
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-8-3
- 【搜索關(guān)鍵詞】:研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊:
-
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年,我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢,隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施,物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年,美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場,而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)投資、開發(fā)、營銷模式。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。一般而言,旅游物業(yè)包括以下幾類:
1.利用旅游開發(fā)區(qū)、景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。如:景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝度假村(風(fēng)格別墅)、民俗度假村等。
2.時(shí)權(quán)酒店,將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份(如:一年52周),出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間的居住權(quán)。
3.產(chǎn)權(quán)酒店,將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人,由投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理,獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。
4.養(yǎng)老型酒店,指投資人(往往是最終消費(fèi)者)在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位,委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間,將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購,再出售,收益歸其家人所有。
5.高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村,指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。
6.旅游(休閑)培訓(xùn)基地、休閑度假中心,指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
7.時(shí)值度假型酒店,指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”,這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇住宿設(shè)施,消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。
二、我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的市場前景
我國旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊,突出地反映在以下幾個(gè)方面:
1.市場的需要。目前市場上對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)表現(xiàn)出良好的需求態(tài)勢,這可以從近幾年火爆的假日經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)得到某種程度上的印證。前我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6860元,農(nóng)村居民人均純收入2366元,我國居民平均生活水平已經(jīng)達(dá)到小康,人們的生活方式和生活觀念已經(jīng)有了新的變化,溫飽問題基本得到解決和滿足,人們休閑消費(fèi)、外出旅游度假的意識(shí)和需要明顯增強(qiáng)。從而會(huì)引致對(duì)旅游房地產(chǎn)需求的增加。
2.政策的支持。當(dāng)前,國家促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)相繼出臺(tái),全國許多地區(qū)將旅游業(yè),休閑度假業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持,為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái),這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。
3.消費(fèi)群體的形成。我國正在形成的旅游強(qiáng)國地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體,為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。我國出游人次已是世界第一,每年115天假期使度假消費(fèi)成為時(shí)尚。旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡,并形成了每年24%以上的增長幅度。這為旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機(jī)。
4.交通設(shè)施的完善。近年來,我國城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路快速發(fā)展。與此同時(shí),專家預(yù)言,中國的大城市,5年之內(nèi)就會(huì)進(jìn)入5個(gè)人一輛車的時(shí)代。這對(duì)于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言,無疑是一個(gè)利好消息。
5.市場拓展的方向。當(dāng)前房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場日趨成熟,主流市場逐漸趨于飽和。旅游房地產(chǎn)是對(duì)傳統(tǒng)市場的拓展,有利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,其市場的價(jià)值正在被凸顯出來。住宅市場的基本成熟,開發(fā)商必須尋找新的開發(fā)方向和利潤增長點(diǎn),這也就為旅游房地產(chǎn)帶來了新的市場基礎(chǔ)。同時(shí),旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物,能夠充分發(fā)揮兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢,相互促進(jìn),共同繁榮。
三、發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)的宏微觀思考
宏觀方面:
1.政府有關(guān)部門應(yīng)對(duì)這一新興市場領(lǐng)域有一個(gè)較為理性和長遠(yuǎn)的規(guī)劃。對(duì)這一市場的進(jìn)入主體應(yīng)有一定的限制和條件,避免“一窩蜂”的涌入,避免遍地開花、盲目建設(shè)。要搞好市場調(diào)研,依據(jù)市場需求,穩(wěn)步有序地進(jìn)行開發(fā)。旅游房地產(chǎn)要與當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃和自然保護(hù)性規(guī)劃相銜接;要節(jié)約用地,盡量利用荒地,不占用耕地,謹(jǐn)防在利益驅(qū)動(dòng)下擅自修改規(guī)劃或私自在農(nóng)用地上搞開發(fā)的違法行為;要保護(hù)郊區(qū)自然生態(tài)系統(tǒng),防止“三廢”污染郊區(qū)環(huán)境,以綠色環(huán)境促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)。
2.補(bǔ)充、完善和制定相關(guān)的法律加以引導(dǎo)與規(guī)范!渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房!边@對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要部分——產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制!渡唐贩夸N售管理辦法》第十二條規(guī)定:“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。”這對(duì)于時(shí)權(quán)酒店、度假村的開發(fā)也進(jìn)行了明確限制。因此建議國家旅游局、建設(shè)部等有關(guān)部門加快研究旅游房地產(chǎn)專門立法的問題,盡早出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī),促進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
3.考慮全面實(shí)施帶薪休假制度。1995年實(shí)施的《勞動(dòng)法》第45條明文規(guī)定:國家實(shí)行帶薪休假制度,勞動(dòng)者連續(xù)工作一年以上享受帶薪休假制度。此制度實(shí)際上就是在政府機(jī)關(guān)通行的年假制度。現(xiàn)在應(yīng)要求企事業(yè)單位全面推開實(shí)行,并聯(lián)系單位實(shí)際情況,可由個(gè)人自主選擇休假時(shí)間,這樣可避免旅游度假消費(fèi)過度集中,調(diào)整淡旺季客流不均,使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到較為充分使用。
4.加快國內(nèi)旅游房地產(chǎn)交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建設(shè)。在多數(shù)歐美國家,國際化交換是旅游房地產(chǎn)中分時(shí)度假系列產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)。我國可以首先考慮國內(nèi)的旅游房地產(chǎn)交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建設(shè),運(yùn)用現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行管理,方便分時(shí)度假旅游房地產(chǎn)的購買者能夠自由交換各自擁有的部分,使得分時(shí)度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品能夠從時(shí)間和空間兩個(gè)維度得到有效利用,也能使得購買這種產(chǎn)品的業(yè)主充分享受不同時(shí)間、不同地域的旅游房地產(chǎn)資源,實(shí)現(xiàn)各自效用的最大化。隨著國內(nèi)旅游房地產(chǎn)交換網(wǎng)絡(luò)的成熟,再考慮逐步將國內(nèi)旅游房地產(chǎn)資源推向國際化。
微觀方面:
1.整合資源,尋求最佳結(jié)合模式。旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色,避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同,將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等資源,圍繞功能目標(biāo),整合到開發(fā)項(xiàng)目中去,培植獨(dú)特的優(yōu)勢。
2.發(fā)掘提升,促進(jìn)商業(yè)與文化的完美結(jié)合。在角色定位的前提下,圍繞開發(fā)項(xiàng)目的角色與目標(biāo),利用恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻,并進(jìn)行市場化運(yùn)作。
3.項(xiàng)目創(chuàng)新,引導(dǎo)消費(fèi)需求。創(chuàng)新是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的靈魂。美國迪斯尼樂園自開業(yè)以來之所以經(jīng)久不衰,根本原因是每周都有一個(gè)新項(xiàng)目推出。因此,必須在項(xiàng)目的不斷翻新以及設(shè)計(jì)上留有充分的變通和發(fā)展余地,始終以新穎引人的姿態(tài)去贏得游人的青睞。
4.注重創(chuàng)意,適應(yīng)市場發(fā)展。旅游房地產(chǎn)需要精致的創(chuàng)意和策劃,最終通過新穎別致的外觀、功能完善的內(nèi)構(gòu)、配套齊備的設(shè)施、自然協(xié)調(diào)的韻味,塑造項(xiàng)目的特色和魅力。
5.精心設(shè)計(jì),追求“人本”理念。旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)力戒貪大求全或零星開發(fā),努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。
- ■ 與【發(fā)展我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的全方位思考】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟(jì)
- ■ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
-