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2007年上半年中國房價(jià)分析及后期走勢(shì)預(yù)測(cè)
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-8-1
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年,我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì),隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施,物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年,美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng),而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)今年上半年,全國房價(jià)繼續(xù)上漲,近期漲勢(shì)有所加快,預(yù)計(jì)全年房價(jià)漲幅可能略高于去年。
一、上半年房價(jià)情況從36個(gè)大中城市集中成交房價(jià)的監(jiān)測(cè)情況看,上半年房價(jià)高位運(yùn)行,環(huán)比漲幅前低后高,漲勢(shì)有所加快。
(一)房屋價(jià)格較大幅度高于上年。與去年同期相比,今年上半年商品房集中成交價(jià)上漲14.22%,漲幅比去年高5.38個(gè)百分點(diǎn);其中,商品房住宅價(jià)格上漲16.34%,漲幅比去年高7.89個(gè)百分點(diǎn)。存量房集中成交價(jià)比去年同期上漲16.05%,漲幅比去年加快18.03個(gè)百分點(diǎn),其中存量房住宅價(jià)格上漲15.46%,漲幅加快5.14個(gè)百分點(diǎn)。
(二)房屋價(jià)格漲勢(shì)逐步加快。上半年商品房二季度環(huán)比上漲6.45%,比一季度高4.53個(gè)百分點(diǎn),漲幅明顯上升。各月份環(huán)比價(jià)格分別為0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%,漲幅前低后高,漲勢(shì)逐月加快。存量房價(jià)格漲勢(shì)更為明顯,環(huán)比價(jià)格由一季度下降0.24%,轉(zhuǎn)為二季度上漲10.07%。各月份環(huán)比漲幅分別為-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%,漲幅也逐月加大。
二、對(duì)今年后期走勢(shì)的判斷從今年3月份開始,全國36個(gè)大中城市商品房集中成交價(jià)已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲超過1.5%,這是2004年以來的第一次。從目前情況看,推動(dòng)近期房價(jià)較快上漲的因素很難在短期內(nèi)消除,預(yù)計(jì)今年后期全國房價(jià)較快上漲的走勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間,全年漲幅可能略高于去年。
(一)新建住房供給增速下降,結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程較慢。從2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,新建住房供給增速呈逐年下降的走勢(shì)。一是土地開發(fā)率(土地開發(fā)面積/同期土地購置面積)持續(xù)下降,由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面積竣工率(房屋竣工面積/同期房屋施工面積)逐年走低,由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%;今年前5個(gè)月商品房住宅竣工率僅為7.4%,低于去年同期8.2%的水平。三是銷售面積增長快于供給,今年1-5月份,全國商品房銷售面積21148.0萬平方米,商品住宅銷售面積為同期竣工面積的2.11倍。
從供給結(jié)構(gòu)看,一些城市雖然出臺(tái)了建設(shè)保障性住房和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃,但落實(shí)進(jìn)度仍較慢,1-5月份經(jīng)濟(jì)適用住房投資占商品住宅投資的4.1%,前4個(gè)月90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%;從北京的情況看,7月初,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示可售期房和現(xiàn)房套均面積仍分別在140和160平方米以上,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與市場(chǎng)需求之間還有一段距離。
(二)開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴(yán)重,加劇了供求矛盾。從2006年上市公司年報(bào)看,一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲(chǔ)備,土地儲(chǔ)備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上,個(gè)別企業(yè)超過1000萬平方米,按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計(jì)算,在沒有新購?fù)恋氐那闆r下,一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年,個(gè)別企業(yè)土地儲(chǔ)備量可供開發(fā)6、7年,其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲(chǔ)備。
在房價(jià)較快上漲的情況下,一些開發(fā)商建而不售,捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴(yán)重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購、大幅提價(jià)等方式拉長銷售周期,通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。根據(jù)去年房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量預(yù)計(jì),僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個(gè),據(jù)一些媒體調(diào)查,個(gè)別樓盤開盤時(shí)間甚至推遲一年,而價(jià)格也上漲了近20%。
(三)房價(jià)調(diào)控效果與居民預(yù)期差距較大,強(qiáng)化了居民的"追漲"心理。去年我中心開展的大中城市住房價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示,大部分城市居民希望房價(jià)能夠在宏觀調(diào)控的作用下有所下降;近期中消協(xié)進(jìn)行的12大城市房價(jià)調(diào)查也表明,絕大多數(shù)消費(fèi)者的期望價(jià)格遠(yuǎn)低于該城市住房實(shí)際銷售/成交價(jià)格水平,共有64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房價(jià)在2000-5000元/平方米之間。從實(shí)際情況看,除以上海為代表的長三角地區(qū)的部分城市房價(jià)在2006年出現(xiàn)短期小幅回落外,大部分城市房價(jià)仍持續(xù)上漲,近期長三角地區(qū)城市房價(jià)還出現(xiàn)了較大幅回彈。
在房價(jià)繼續(xù)較快上漲的情況下,部分居民放棄觀望,入市購房,房地產(chǎn)投資也開始抬頭,住房需求迅速增加。據(jù)央行上?偛拷y(tǒng)計(jì),今年上半年上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款持上升走勢(shì),6月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增長,當(dāng)月新增45.5億元,比5月份多增36.9億元,占上半年個(gè)人住房貸款增量的2/3,環(huán)比增幅達(dá)429%。
三、幾點(diǎn)建議繼續(xù)統(tǒng)一思想,狠抓政策落實(shí),及時(shí)解決新出現(xiàn)的問題,是抓好當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵。
一是加大住房結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房保障體系建設(shè)政策的落實(shí)力度。要以大中城市為重點(diǎn),確定住房調(diào)控政策落實(shí)責(zé)任制,加大兩個(gè)"90,70"政策落實(shí)力度;加快"雙限房"、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè),盡快建立健全住房保障體系。為了確保中央政策的落實(shí),對(duì)建立責(zé)任制的城市政府,應(yīng)實(shí)行政策落實(shí)情況定期報(bào)告制度,按月或季度報(bào)告政策落實(shí)的進(jìn)展情況,并加大督促檢查問責(zé)的力度。
二是進(jìn)一步清理存量土地,嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理。嚴(yán)格開發(fā)年限規(guī)定,對(duì)逾期未開發(fā)土地要堅(jiān)決收回;科學(xué)、合理制定出讓地塊面積、底價(jià)及出讓方式,控制土地出讓節(jié)奏,防止開發(fā)商分期開發(fā),變相囤地、囤房。嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理,規(guī)范信貸資金使用,在房屋開發(fā)完成驗(yàn)收合格前,不予發(fā)放個(gè)人住房消費(fèi)貸款;房屋銷售預(yù)收款要由銀行托管,?顚S。三是清理房價(jià)構(gòu)成和可售房屋數(shù)量,切實(shí)做好市場(chǎng)秩序的規(guī)范工作。進(jìn)一步清理商品房價(jià)格構(gòu)成,取消商品住宅開發(fā)過程中承擔(dān)的不合理收費(fèi),減輕房價(jià)負(fù)擔(dān)。清理可售房屋數(shù)量,嚴(yán)格懲處欺詐宣傳、囤房銷售、炒買炒賣、哄抬房價(jià)等不正當(dāng)銷售行為,對(duì)違規(guī)售房的要按照違規(guī)售房總金額處以一定比例的罰款,撤銷違規(guī)售房合同。進(jìn)一步加強(qiáng)住房網(wǎng)上交易管理和監(jiān)督工作,嚴(yán)格實(shí)行住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。
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