“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷四大‘兩難’境地�！�7月7日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在出席博鰲.21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2007屆年會(huì)時(shí)首次指出，一是環(huán)境成本與GDP增長(zhǎng)之間的兩難；二是城市化與產(chǎn)業(yè)化的兩難；三是房?jī)r(jià)上漲與和諧社會(huì)的兩難；第四是樓市、股市、匯市三者之間的兩難。“這些兩難中，環(huán)境保護(hù)與和諧社會(huì)實(shí)際上已有了明確答案，但是有的在短時(shí)間里則很難解決�！�

    環(huán)境成本對(duì)沖經(jīng)濟(jì)發(fā)展

    環(huán)境越來(lái)越多地受到了關(guān)注，而作為會(huì)長(zhǎng)，聶梅生一直都在倡導(dǎo)綠色地產(chǎn)，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展，她可能比很多人都要先看到高昂的環(huán)境成本對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)的對(duì)沖作用。

    “根據(jù)國(guó)家環(huán)保局的估計(jì)，2004年的環(huán)境成本相當(dāng)于當(dāng)年GDP增長(zhǎng)的3.5%，扣除這個(gè)因素，GDP的凈增長(zhǎng)率只有6.6%。據(jù)此測(cè)算，如果按照這樣的環(huán)境成本，到2007年近三年累計(jì)的環(huán)境成本占到今年經(jīng)濟(jì)總量的1/3�！甭櫭飞鷱�(qiáng)調(diào)，不客氣地說(shuō)，高昂的環(huán)境成本已經(jīng)成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一因素。

    聶梅生指出，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量占到世界經(jīng)濟(jì)總量還不到5%，但跟全世界排放污染的總量對(duì)比，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于5%�！岸�氧化碳排放量占了15%，石油的消耗量占到37.4%”。

    顯然，是驚人的消耗量在支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

    “雖然這幾年中國(guó)GDP的增速都高于10%，但GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%，而美國(guó)GDP增速是3.5%，資產(chǎn)總收益率是10%�！甭櫭飞�說(shuō)，如果扣除了環(huán)境成本，我們的資產(chǎn)總收益率將為負(fù)值。

    聶梅生疾呼，不能這樣做下去了。

    而讓聶梅生感到些許安慰的是，環(huán)境成本與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩難正在受到?jīng)Q策層的高度關(guān)注。

   “國(guó)家肯定會(huì)出臺(tái)強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)《新能源法》，還有許多正在醞釀的政策已經(jīng)進(jìn)入征求意見(jiàn)的程序�！甭櫭飞�透露。

    聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)同樣受制于整個(gè)環(huán)境資源因素，不可能獨(dú)立于其他因素而存在，“房地產(chǎn)發(fā)展同樣要和全盤的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，建立起科學(xué)發(fā)展觀、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展的理念�！�

    城市化和產(chǎn)業(yè)化

    此次論壇，包括任志強(qiáng)、趙曉以及鄂俊宇在內(nèi)的多位業(yè)界人士都提及了城市化問(wèn)題。對(duì)此，聶梅生則認(rèn)為城市化涉及到房?jī)r(jià)、土地制度很多復(fù)雜問(wèn)題，短時(shí)間內(nèi)很難找到一條雙贏的路子。

    “房地產(chǎn)是城市化中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商只有在降低成本提高收益的情況下才可能選擇住宅產(chǎn)業(yè)化，或者是產(chǎn)業(yè)化住宅質(zhì)量好，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，從而提高房?jī)r(jià)，取得更高的收益�！甭櫭飞�指出，住宅產(chǎn)業(yè)化意味著將提高藍(lán)領(lǐng)工資，但是，7.5億農(nóng)民要發(fā)家致富，決定了當(dāng)前的形勢(shì)依然是勞動(dòng)力市場(chǎng)供大于求，農(nóng)民工的工資不可能大幅度的提高，產(chǎn)業(yè)化短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

    據(jù)了解，目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率只有44%，住宅產(chǎn)業(yè)化率估計(jì)低于20%，而國(guó)外，城市化率和產(chǎn)業(yè)率基本是成正比的，發(fā)達(dá)國(guó)家這兩個(gè)比例能達(dá)到70％。

    其實(shí)，城市化不僅涉及到產(chǎn)業(yè)化以及農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市勞動(dòng)力的問(wèn)題，還會(huì)涉及更加復(fù)雜的土地、宅基地的問(wèn)題，非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的問(wèn)題。

    聶梅生以小產(chǎn)權(quán)房為例闡述了自己的觀點(diǎn)。

    “城里的人拆遷給你房子，一平方米多少錢，但是農(nóng)民宅基地為什么不可以變現(xiàn)，和城里人一樣拆遷給錢。實(shí)際上這是對(duì)農(nóng)民的一種歧視。”聶梅生說(shuō)。

    在聶梅生看來(lái)，搞新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)用地變成了建設(shè)用地，國(guó)家收購(gòu)一畝可能補(bǔ)償5萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)發(fā)商招拍掛之后，變成了50萬(wàn)，100萬(wàn)，甚至200萬(wàn)，地價(jià)升值了，又不返哺農(nóng)民，農(nóng)民失去土地，就剩下宅基地和集體用地了。

    “宅基地是農(nóng)民能夠致富的最后一條路，如果宅基地能夠置換出來(lái)，一可以改變其居住的條件，二還可以享有部分土地升值，不多，20％，農(nóng)民就有錢了。這才算公平�！甭櫭飞�大膽地指出，她不是說(shuō)主張小產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檫@個(gè)事情會(huì)觸動(dòng)中國(guó)整個(gè)的變革，包括房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)模式的變革，但是，她認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題只是一個(gè)過(guò)渡性的問(wèn)題，遲早要解決。

    那么如何解決呢？

    “只有兩個(gè)辦法解決，一個(gè)是改變現(xiàn)有的法律法規(guī)，另外就是在現(xiàn)有的法律法規(guī)情況下，去返哺農(nóng)民，這個(gè)才合理。”聶梅生認(rèn)為，目前在成渝地區(qū)試行的城鄉(xiāng)綜合試驗(yàn)區(qū)可能會(huì)是一個(gè)突破。

    房?jī)r(jià)上漲與和諧社會(huì)

    當(dāng)然，在聶梅生的談話中，也少不了房?jī)r(jià)的話題。

   “這就是中國(guó)房地產(chǎn)的第三個(gè)'兩難'�！甭櫭飞�指出，房地產(chǎn)是跨在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)兩個(gè)層面的行業(yè)，這就決定了它將面臨房?jī)r(jià)上漲和和諧社會(huì)的兩難境地。

    聶梅生指出，從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲從根本上還是由供需關(guān)系決定的。無(wú)論是自住型，還是投資型，還是二者兼而有之的混合型，只要供給不能滿足其中任何一項(xiàng)需求，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲”。

    聶梅生坦言，短期內(nèi)，想讓房?jī)r(jià)降下來(lái)不太現(xiàn)實(shí)。

    而對(duì)于泡沫論，聶梅生認(rèn)為不能把泡沫和資產(chǎn)升值混為一談。

   “這是兩個(gè)完全不同的概念。”聶梅生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將土地成本、建設(shè)成本、房地產(chǎn)的合理利潤(rùn)和各種稅費(fèi)加起來(lái)得到一個(gè)價(jià)格，“比如說(shuō)是5000，5000賣給我，我再7000賣給他，他再1萬(wàn)賣給第三人。能說(shuō)漲上去的5000塊錢都是泡沫嗎，不能，土地升值以及建安成本的增加，都有可能抬高房?jī)r(jià)，所以5000到7000這個(gè)交易可以說(shuō)是資產(chǎn)升值，而從7000到1萬(wàn)元的交易中就可能會(huì)有很大的泡沫成分。”

    聶梅生認(rèn)為，不能說(shuō)房?jī)r(jià)上漲就一定都是泡沫。政府在調(diào)控時(shí)，也要有一個(gè)度的把握，認(rèn)清哪些是資產(chǎn)升值，哪些是泡沫，調(diào)控的目的是擠泡沫。

    聶梅生同時(shí)提出一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，如果說(shuō)房?jī)r(jià)上漲不合理，那么房?jī)r(jià)下跌就一定合理嗎？

    聶的答案是否定的。因?yàn)椋�房�(jī)r(jià)下跌就會(huì)導(dǎo)致全民的房產(chǎn)貶值，“這比股災(zāi)還要慘，中國(guó)只有8%的 股民，但是有80%的人擁有房產(chǎn)�！�

    從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，會(huì)涉及到和諧社會(huì)的問(wèn)題。聶指出，供需關(guān)系要調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控絕對(duì)不能惡補(bǔ)，要溫補(bǔ)才行。“可以調(diào)整供給也可以調(diào)整需求，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法，這對(duì)于政府來(lái)說(shuō)是考驗(yàn)，也是博弈�！�

    房?jī)r(jià)不能過(guò)度打壓，如何解決中低收入者的住房問(wèn)題將是和諧社會(huì)的另一個(gè)層面。

    “重要的是，各級(jí)政府需要拿出一部分的財(cái)政和稅收收入來(lái)補(bǔ)償?shù)褪杖腚A層，為他們建立經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這是保護(hù)低端、穩(wěn)定社會(huì)的措施�！钡�是，聶梅生對(duì)于目前在各地推行的限價(jià)房政策持保留態(tài)度�！澳懿荒茏哌h(yuǎn)，能走多遠(yuǎn)都不好說(shuō)�！�

    樓市、股市、匯市

    目前，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題已是共識(shí)。

    “樓市和股市不是單向的關(guān)系，而在樓市和股市博弈的背后還有人民幣升值的壓力，還有物價(jià)消費(fèi)指數(shù)的關(guān)系，這是比較復(fù)雜的關(guān)系在其中互動(dòng)的�！甭櫭飞�認(rèn)為，人民幣升值外資會(huì)不顧一切地進(jìn)來(lái)，享受升值的好處，而房地產(chǎn)是它瞄準(zhǔn)的一個(gè)重要領(lǐng)域。“不能忽視匯市對(duì)于房地產(chǎn)的影響作用�！�

    如何減少流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題對(duì)于房市的影響呢？聶梅生指出，不能光靠政府的文件和法令解決，也不能完全靠市場(chǎng)解決，因?yàn)榉康禺a(chǎn)跨在股市、匯市和房市之間，決定了它不是一劑藥就可以解決的，單獨(dú)對(duì)任何一方的調(diào)控都是無(wú)法解決的。

    聶梅生坦承，目前，很難有立竿見(jiàn)影的政策來(lái)調(diào)整流動(dòng)性過(guò)剩，除非將人民幣和樓市價(jià)格、物價(jià)指數(shù)都很好的解決，這不是很容易的，也不是短期可以解決的。

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