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上海樓市會重新陷入瘋狂嗎？
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-18
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦？我認(rèn)為這是偽命題，因為開發(fā)商賣房子是一個市場經(jīng)濟(jì)的行為，如果不能讓目標(biāo)消費者買得起的話，他賣給誰呢？房價的變化是建立在消費力的基礎(chǔ)上的，如果周邊的人都買不起的話，那房價一定是會下跌的。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
【背景】
據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盤成交量超過千套大關(guān)，比5月份的7天千套行情有過之而無不及。6月1日至27日，日均成交量約973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認(rèn)為，考慮到6月份開盤量相比5月銳減的情況，以上成交數(shù)據(jù)更顯出市場的反常態(tài)。
從４月底開始，上海樓市就陸續(xù)出現(xiàn)一些許久不見的景象：排隊購房、樓盤價日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年商品房平均成交價格也突破萬元關(guān)口。從去年同期的９８１３元/平方米，上躥到今年上半年的１００２８元/平方米，漲幅達(dá)2.19%。
上海樓市6月為何會出現(xiàn)反季節(jié)性熱銷狂潮？如此反季節(jié)熱銷是否預(yù)示著上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道？或是重陷瘋狂？聯(lián)合焦點房地產(chǎn)網(wǎng)邀請到上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國、嘉凱行銷運營總監(jiān)林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開深入探討�！�
市場規(guī)律使然還是調(diào)控尚未到位
行政調(diào)控為何不見效
正方：如果大家都不買，房價自然會下跌，這就是市場的規(guī)律
范偉國：市場一定會有規(guī)律，為什么我們說有傳統(tǒng)意義上的淡季和旺季，這實際上和上海的氣候有關(guān)系。上海的四季變化非常明顯，大家會因為天氣的原因不愛出門，另外太冷太熱都不利于裝修，所以這樣的情況下，會造成淡季不適合銷售。從這個角度來說，產(chǎn)品的量一定會下降，我覺得這是很正常的。既然供應(yīng)量在這一段時間不多，也就更容易造成銷售很火爆的場面，但是成交的量并不是很多。當(dāng)然，從同比的角度來說，當(dāng)然是比去年的火爆得多，就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時候，交易會達(dá)到一個完美的結(jié)點，預(yù)計會有2400萬平方米的商品房供應(yīng)量同時上市，我覺得是足夠的。因為去年上海消化的量才是2200萬平方米，所以從供應(yīng)量的角度來說，還是滿足需求標(biāo)準(zhǔn)的。但是現(xiàn)在的問題是有效供應(yīng)量不足，也就是說某些區(qū)域的需求供應(yīng)不足，而無效的供應(yīng)則擴(kuò)大——那就是在外環(huán)的供應(yīng)量擴(kuò)大，這是我們目前存在的大問題。
總的來說，今年的房地產(chǎn)市場由于政策面的促進(jìn)，我覺得反彈也是勢在必行的。因為大部分的利空政策基本上出盡了，現(xiàn)在已經(jīng)是兩年調(diào)控下來，已經(jīng)沒有什么新的政策可以出臺了。
反方：政策動機(jī)可能是好的，但是實際效果卻不一樣
林戈：我覺得現(xiàn)在出來的所有政策都是加成本的，這只會阻礙交易，阻礙投機(jī)，從降房價來說，基本上沒有太大的作用。
政策動機(jī)可能是好的，但是實際的效果不一樣，因為政策無法控制開發(fā)商的價格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，只要成本提高了，銷售價格必然提高。所以，我覺得這解決不了房價的平抑問題。
我想，９、１０月推出的樓盤一定很多。因為從７０/９０政策后，很多開發(fā)商都在調(diào)整方案。上有政策，下有對策�！�
長期回升還是短期反彈
樓價還會漲多久
正方：還會出現(xiàn)局部地區(qū)過熱，比如排隊、加錢買號等，特別是古北等缺少供應(yīng)量的地區(qū)
范偉國：到了一定的時間，供應(yīng)量會達(dá)到一個狀態(tài)，有效的需求是會分化的。整體上來說會出現(xiàn)供大于求，但是局部地區(qū)來說，有的地方會供不應(yīng)求，有的地方則會下降。我想總的來說，是處在一個上升通道中，只不過是有的地方可能漲得慢一點，或者是不漲。
林戈：上升通道是一個進(jìn)行時，不應(yīng)該是一個點，而是在一個很長的時間段，在這個時間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來10年中國的整體預(yù)期、人口的增長等因素來看，房價一定是在上升通道的開始，這是毋庸置疑的，因為人越來越有錢了，城市化建設(shè)的速度越來越快了，土地越來越貴了，人也越來越多了，所有的基本面因素都是在上漲的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上漲的，而從微觀的因素來考量，可能短時間內(nèi)比如說某一個政策出來了，會導(dǎo)致房價平緩甚至是下跌。另外，房地產(chǎn)最大的特性是不可移動性，因此還會出現(xiàn)局部地區(qū)過熱，比如排隊、加錢買號等，特別是古北，古北幾乎沒有什么供應(yīng)量，所以加錢買號也是很正常的情況。
反方：買房者心態(tài)是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)
羅淵：我估計到今年9、10月份的時候，房價可能會嚇一跳。但是從整個房地產(chǎn)市場角度來說，不可能再有像2002年、2003年那個時候靜安寺房價從5000元/平方米起步漲到2萬多元/平方米這樣的情況出現(xiàn)了。
我覺得進(jìn)入上升通道以后，更多是會放大成交量，而對房價影響則不大。對整個行業(yè)來說，對促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步都是很好的。如果房價進(jìn)入到平穩(wěn)上升的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營銷成本、整合計劃、企業(yè)的抗風(fēng)險能力都會有一些提高。
現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦？我認(rèn)為這是偽命題，因為開發(fā)商賣房子是一個市場經(jīng)濟(jì)的行為，如果不能讓目標(biāo)消費者買得起的話，他賣給誰呢？房價的變化是建立在消費力的基礎(chǔ)上的，如果周邊的人都買不起的話，那房價一定是會下跌的。從市場經(jīng)濟(jì)的角度來說，房地產(chǎn)市場一定是保證絕大多數(shù)人買得起房子的。但是買房者心態(tài)是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)。你只能買得起九亭的房子，就不要天天想買盧灣區(qū)的房子�！�
內(nèi)部需求還是外部壓力
上海樓市受周邊市場影響有多大
正方：就像炒股票，人總是追漲的
范偉國：統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)引起的另外一個作用是，前幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海房價都是下跌的，只有這次的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是上海上漲了。盡管上海上漲的點與全國相比是很小的，但是大家都感覺到是上漲了，就像炒股票一樣，人是追漲的。
反方：如果南京現(xiàn)在漲到1.5萬元/平方米的話，那么上海憑什么不漲到3萬元/平方米
林戈：國家統(tǒng)計局6月初發(fā)布了一個關(guān)于上半年度70個城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這對老百姓的心理預(yù)期有很大的影響，因為他們發(fā)現(xiàn)通過兩年的宏觀調(diào)控，房價根本沒有被調(diào)下去，大家覺得等了兩年都沒有作用，可能過幾年樓市炒一下，價格更加看不懂了。
羅淵：2005年的時候，大家都認(rèn)為上海房價是全國最高的，每個人都認(rèn)為上海的房價基本上到頂了，然后就出現(xiàn)了連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控。
但是這次發(fā)的數(shù)據(jù)讓老百姓覺得房價好像還有很大的上升空間，而且會覺得這個過程很快會實現(xiàn)，我覺得這個統(tǒng)計報告對上海人對今后房價的想象空間有很大的刺激作用�！�
關(guān)聯(lián)緊密 地價成房價攀升風(fēng)向標(biāo)
上海住宅用地拍賣價格開始成為引發(fā)房價上漲的推動因素。今年5月新江灣城D1地塊以高達(dá)12509元/平方米的樓板價成交后，該區(qū)域在售樓盤價格隨即上漲30%�！�
7個月前,上海新江灣城C2地塊拍賣樓面地價每平方米為6677元。同樣地段，在最新一次的D1地塊拍賣會上，浙江綠城以12.6億元的價格奪標(biāo)，折算成樓面地價為每平方米12509元，相比暴漲了78%，樓面地價幾乎接近新江灣城板塊在售樓盤價格�！�
而在拍賣前的一個月，新江灣城板塊樓盤均價一般在11000-12000元/平方米，如新江灣城1號新推房源的網(wǎng)上參考價為11000元/平方米，新江灣城雍景苑今年3月新推房源的網(wǎng)上參考價為9800元/平方米。而今這兩個樓盤的網(wǎng)上價格已顯示：新江灣城1號部分新推房源的參考價為16000元/平方米，且可浮動幅度為20%；雍景苑上調(diào)至13000元/平方米，可浮動幅度為10%。短短數(shù)月區(qū)域在售樓盤價格上漲了30%。
上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東認(rèn)為：從新江灣城D1地塊的樓板價來看，未來該地塊所建物業(yè)不賣到20000元/平方米，浙江綠城是賺不到錢的。地價上漲是導(dǎo)致房價上漲的主要原因之一�！�
位于中環(huán)的新江灣城板塊房價的上漲，也成為各環(huán)間樓盤價格的參照物。特別是在住宅用地供應(yīng)幾乎為零的地區(qū)，供求矛盾引發(fā)房價攀升。近來如內(nèi)環(huán)邊中遠(yuǎn)兩灣城、新湖明珠城的售價已接近或達(dá)到18000元/平方米，而諸如古北新區(qū)、靜安區(qū)等房價都超過了25000元/平方米�！�
有業(yè)內(nèi)人士分析：近4年來上海市區(qū)新增土地供應(yīng)，如建成住宅投放市場，大約只有15000套，只相當(dāng)于一個中遠(yuǎn)兩灣城的住宅供應(yīng)量，而且其中90%位于中環(huán)線之外。按照上海每年一手住宅2000多萬平方米的成交量（按每套100平方米計算為20萬套）算，新增住宅的數(shù)量難以滿足未來市場的需求。
現(xiàn)在，上海的土地出讓和香港的土地出讓制度已經(jīng)十分相像。在香港，政府每次推出土地供應(yīng)，全體香港市民都會備加關(guān)心，因為土地推出的數(shù)量、速度都預(yù)示了未來幾年香港房地產(chǎn)價格的變化。一旦香港政府大量、快速推出土地，未來香港房地產(chǎn)價格就會受到壓制，反之，樓價就有可能抬升�！�
供應(yīng)不足還是盲目跟風(fēng)
是什么導(dǎo)致樓市狂漲
正方：取消了緩征的土地出讓金及土地價格快速上漲，加之有一些開發(fā)商捂盤惜售，造成了市場供應(yīng)不足
范偉國：現(xiàn)在上海市場的需求量還是很明顯的。目前上海大多數(shù)中環(huán)線附近的樓盤，買房還是要排隊。二手房市場的銷售量也非常大，根據(jù)漢宇房地產(chǎn)的統(tǒng)計來看，最典型的情況是，總價在100萬到200萬之間的房子，賣方跳價的情況比較嚴(yán)重，等到簽買賣合同了，賣方還反復(fù)地提價。
因此，現(xiàn)在整個市場給我的感覺就是有效供應(yīng)量明顯不足，造成了整個市場看上去非�；鸨�。
供應(yīng)量不足的原因，首先是政策面的影響，現(xiàn)在的政策面對開發(fā)商的影響力很大。比如取消了緩征的土地出讓金，使得開發(fā)商的資金非常緊張。另外，土地價格上漲的幅度非�？臁４送�，有一些開發(fā)商捂盤惜售，造成了供應(yīng)不足。
從需求上來看，通過兩年宏觀調(diào)控以后，實際上堆積起來了一些需求客。宏觀調(diào)控以后，他們都希望房價下跌，但最近公布的數(shù)據(jù)說明，大多數(shù)城市的房價都在上漲，這使老百姓的心理預(yù)期發(fā)生了很大的變化，覺得再等下去就買不到好房了，大家就會開始買房了。
另一方面，外來人口不斷的增加，今年上海外來居住人口可能達(dá)到640多萬，從理論上來說，外來人口肯定要租房，那這樣就會有市場。
還有一個是境外資金的入市�，F(xiàn)在境外資金入市的速度在加快，還有股市反流的資金，這部分的資金很多，這批資金實際上也帶動了很多的需求。當(dāng)然還包括人民幣升值這樣一個最長效的概念。在這樣的情況下，供應(yīng)量減少，需求量增大，出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，房價必然上漲�！�
反方：遠(yuǎn)郊松江5000元/平方米左右的房子一個禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米，這不夠瘋狂嗎
林戈：在全國房地產(chǎn)普漲的情況下，只有上海公布的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。也就是說，事實上,全國大多數(shù)范圍內(nèi)房價都在上漲，而上海正是由于房價短暫的停滯，有很多的購房者攢了一些錢，買了他們以前買不起的房子。上海的老百姓買房還是比較理性的，之前就在等，結(jié)果等到現(xiàn)在，他發(fā)現(xiàn)等不及了，就開始買，就出現(xiàn)了房價上漲。其實這里面還有很多其他因素造成的，比如從去年開始，有很多炒股獲利者開始了資產(chǎn)配置，這樣就帶動起了市場。從最近來看，這些市場先從豪宅熱起來了，從總價300萬元以上的房產(chǎn)開始熱，5、6月份的時候，全部都是市中心的豪宅熱銷。在這部分的帶動下，今年6月下旬中外環(huán)開始熱了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一個禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米，這是一種很瘋狂的情況。我認(rèn)為造成這一現(xiàn)象的原因還是國內(nèi)的流動性過剩�！�
羅淵：我覺得最瘋狂的是前一段時間的古北和聯(lián)洋這兩個板塊。之前這兩個地方一直是緩慢地漲，但是前一陣子上漲的幅度非�？欤疟钡膹�(qiáng)生花園還出現(xiàn)了搶號的情況。這是一種兩年前的平穩(wěn)期以后的突然爆發(fā)，積聚了很多需求，在這個時間爆發(fā)出來了，這種爆發(fā)是從豪宅開始逐漸擴(kuò)張到中外環(huán)。這樣一波一波地傳遞下去。當(dāng)然以后的幾個月中表現(xiàn)的方式不一樣，某一些類型需求的房子可能最近會稍微緩一緩，比如說股票獲利者的那一批，因為股票跌得太快了，很多人被套牢了，這一部分需求就會被抑制一下。但是不管怎么樣，整個市場已經(jīng)被啟動了，這樣的情況下，特別是像一些軌道交通成熟的地方，樓市就會熱銷�！� - ■ 與【上海樓市會重新陷入瘋狂嗎？】相關(guān)新聞
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