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廉租房制度是住房保障的重心（下）
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-17
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機廉租住房建設(shè)需要強有力的組織機構(gòu)予以保證
我國的社會保障制度是國家對公民在年老、疾病、傷殘、失業(yè)、生育、死亡、遭遇災(zāi)害、面臨生活困難時，由政府和社會依法給予物質(zhì)幫助，以保障公民的基本生活需要的制度。其中并不包含解決住房困難的內(nèi)容。
住房保障管理的問題專業(yè)性較強，涉及被保障人員的資格審查、補貼資金的測算、房屋的維修、物業(yè)管理、被保障人員收入提高后的退出等諸多方面，住房保障制度的落實也涉及財政、金融、稅收、土地、規(guī)劃等多個部門，是一個極其復雜的系統(tǒng)工程，需要專門機構(gòu)管理。
目前，住房保障缺乏專門的管理機構(gòu)及人員，難以落實已有的保障制度也是不爭的事實。這主要是因為，在住房制度轉(zhuǎn)軌時期，對住房保障的認識不充分，管理機構(gòu)和人員的準備就不足，住房保障工作難以有效落到實處。
國外的經(jīng)驗也值得重視，從國外的做法來看，均是普遍單獨設(shè)置住房管理部門對住房保障進行專門管理，住房保障工作并未納入社會保障部門。如美國的住房保障由聯(lián)邦政府的組成部門住房與城市發(fā)展部（ＨＵＤ）具體負責管理實施。同時，住房保障資金預(yù)算也都是在財政預(yù)算中單獨列支。
中央財政應(yīng)在救助（濟）性保障資源的供給中擔綱
各國的經(jīng)驗表明，無論社會經(jīng)濟發(fā)展到何種程度，總是存在５％－１０％的人群無法通過自身的能力解決住房問題。即使是在發(fā)達國家，在住房問題上也需要對這部分困難群體實施政府救助。另有１０％－２０％的低收入人群的住房問題需要政府給予一定程度的援助。從國際經(jīng)驗看，救助性保障的提供者主要是中央財政，援助性保障的提供者主要是地方政府。
中央財政的資金應(yīng)重點用于對困難地區(qū)保障性住房的轉(zhuǎn)移支付。對中西部土地出讓凈收益少、公積金增值收益少、財政能力弱的貧困地區(qū)，應(yīng)逐步增加財政性轉(zhuǎn)移支付比重，提高地方政府在住房方面的公共服務(wù)能力和保障水平，促進基本公共服務(wù)的均等化。建議設(shè)立中央和省級廉租住房專項補助資金，用于廉租房收購、建設(shè)和租金補貼。
住房保障覆蓋面的擴大需要一個逐步推進的過程，當前最需要解決的是住房困難家庭中需要救助（濟）的那部分，對這部分應(yīng)當通過廉租房制度做到"應(yīng)保盡保"，根據(jù)困難程度不同，財政對租金全額補貼或差額補貼。對于有一定經(jīng)濟能力，但在市場上租購住房又有困難的中低收入家庭或特殊群體（如剛畢業(yè)的學生、進城務(wù)工的農(nóng)民工等），應(yīng)主要由地方財政通過援助的方式解決，如經(jīng)濟適用房制度、政府貼息支持企業(yè)建設(shè)出租低租金住房、貼息貸款購房等。
從歐美等國家的住房保障實踐看，無論聯(lián)邦制國家（如美、德）還是中央集權(quán)制國家（如英國、日本），中央及州政府都在住房保障方面發(fā)揮重要作用。例如，２００５年，美國住房與城市發(fā)展部用于住房保障方面的財政支出（不包括人員開支）總計為３６０．４億美元。英國中央財政預(yù)算中的住房保障資金，大約占預(yù)算支出總額的６％左右。１９９９年度，德國聯(lián)邦交通和住房部掌握的州際道路交通及住房資金５００億馬克僅次于社會保障部，用于住房的資金占１００億馬克，其中住房儲蓄獎勵全部由中央財政負擔。日本住房保障制度以國家財政出資支持為主，地方政府職責主要是出地（土地優(yōu)先供應(yīng)）、組織建設(shè)和管理。
此外，中央財政在住房保障上的資金投入還可以帶動社會資金投入住房保障領(lǐng)域，讓住房保障制度取得更多的實效。如美國住房與城市發(fā)展部通過實施住房投資伙伴計劃（ｔｈｅ ＨＯＭＥ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐｓ Ｐｒｏｇｒａｍ），為低收入家庭建設(shè)可支付住宅。２００５年，該項目完成了將近７２０００套可支付住宅，這一計劃通常和地方非營利機構(gòu)、州政府、地方政府合作，或建、或買或翻修可支付住宅用于出租或出售。通常這一計劃的投資可吸引３．６倍的社會資金投入到可支付住宅的建設(shè)中。
政策手段創(chuàng)新是放大政策能力的關(guān)鍵
根據(jù)各地土地出讓金總體規(guī)模和實際用途，統(tǒng)籌考慮適當提高其用于住房保障支出的比例，爭取逐步達到１０％左右。
中央財政的力量也是有限的。僅靠政府出錢建廉租房不可能在較短時期內(nèi)實現(xiàn)"應(yīng)保盡保"的低端救助（濟）性保障目標。政策創(chuàng)新的重要方式之一，是采取由社會投資者出錢建，政府長期反租、財政貼租的方式，使財政資金起到"四兩撥千斤"的作用。
作為社會投資品種的廉租房建設(shè)模式并不復雜。政府可把擬建廉租房的產(chǎn)權(quán)提前賣給社會投資者，承諾政府將通過財政貼租的方式長期反租（例如２０到３０年），并允許其產(chǎn)權(quán)上市流通。只要租金高于銀行利息，這種投資品種就一定會有人買。因為其最大特點是具有長期穩(wěn)定收益。國外很多基金等大投資機構(gòu)，非常歡迎這種能夠長期獲取穩(wěn)定收益的投資品種。對政府來說，無需本金就可以成規(guī)模地建設(shè)廉租房，政策性投入的資金可以起到"四兩撥千斤"的作用。對投資者來說，不僅可以獲得穩(wěn)定且高于銀行利息的租金收益（由于是財政貼息，理論上說，這種租金還可附以免個人所得稅等政策），而且還可以有土地升值的收益預(yù)期（長期看，城市化發(fā)展一定會導致部分低端住房不斷被改造）。
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