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樓市為何"情緒"高漲？
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-17
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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南方一家知名周刊以“憤怒”為題，報(bào)道了內(nèi)地樓市處處高溫，讓人想起1998年，該周刊以“中國(guó)不踢球”為題出的號(hào)外。足球比賽是成王敗寇的營(yíng)生，收益全歸勝者，輸家的全部努力只能沉沒。樓市則應(yīng)是交易雙方各有所得，不管持有現(xiàn)金，還是持有房屋，都是自由選擇。憤怒是足球比賽規(guī)則設(shè)計(jì)所預(yù)想的心理收益的一部分，而在樓市里，任何激情都是意外，既非安排市場(chǎng)制度的目的，也非運(yùn)行市場(chǎng)制度的手段。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
上海對(duì)轉(zhuǎn)讓居住不滿五年的非普通住房征收土地增值稅，從對(duì)征收對(duì)象的限制到稅率設(shè)定，都可以看出政府清楚知道交易環(huán)節(jié)調(diào)控政策的雙刃效果。但是，仍聽到帶著情緒的批評(píng)，懷疑稅收能否真正抑制投機(jī)，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生立竿見影的效果。
批評(píng)涉及到稅收政策的特性。對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅，即令每次完成交易需要更多費(fèi)用。在買賣愿望強(qiáng)烈、交易活躍的市場(chǎng)里，稅收會(huì)被積極消化，結(jié)果是交易數(shù)量不變，交易費(fèi)用增加；在買賣愿望低下、交易清淡的市場(chǎng)里，稅收會(huì)被消極拒絕，結(jié)果是交易數(shù)量下降。如果以交易數(shù)量多少來(lái)衡量市場(chǎng)的投機(jī)程度，或者以交易數(shù)量多少來(lái)作為政策盯住市場(chǎng)投機(jī)程度的一個(gè)鉚，顯然，只有在買賣愿望低下、交易清淡的市場(chǎng)里，增加交易費(fèi)用才會(huì)起到抑制投機(jī)的作用，而那樣的市場(chǎng)恐怕并不需要抑制投機(jī)。
其實(shí)，增加交易費(fèi)用不會(huì)預(yù)先抑制投機(jī)，除非稅率超過(guò)投機(jī)者的預(yù)期收益。目前，上海對(duì)非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課稅負(fù)最高可達(dá)交易價(jià)格的9.55%，營(yíng)業(yè)稅5.55%、契稅1.5%、個(gè)人所得稅2%、土地增值稅0.5%(另加印花稅、手續(xù)費(fèi)等)，而把房產(chǎn)作為投資的賣家的預(yù)期收益不會(huì)低于20%，投機(jī)者的目標(biāo)則更高。另一方面，如果投機(jī)心理只存在于賣家，那么，交易費(fèi)用增加或可延緩?fù)稒C(jī)得利的實(shí)現(xiàn)，如果投機(jī)心理也存在于買家，那么，交易費(fèi)用增加只會(huì)令投機(jī)者處于更危險(xiǎn)的境地。在此處，稅收政策更像是懲罰性政策，而不是預(yù)防性政策。
那么，能不能把交易費(fèi)用提高到投機(jī)者完全不敢投機(jī)呢？短期是可以的，交易會(huì)接近停止，連帶著供應(yīng)萎縮。所有的賣家，不管腦子里有沒有投機(jī)的念頭，都會(huì)等著，直到供求矛盾緊張到把交易收益重新推高至大大超過(guò)交易費(fèi)用。長(zhǎng)期，交易費(fèi)用被轉(zhuǎn)嫁給將來(lái)的買家。
可見，任何加諸于交易費(fèi)用的稅負(fù)，直接加重的是需求的負(fù)擔(dān)，而在所有需求中，最脆弱的最易受影響的一定是消費(fèi)而不是投機(jī)。對(duì)交易環(huán)節(jié)的調(diào)控，天然的就是舍孩子套狼的無(wú)奈之舉。所以，政府才對(duì)土地增值稅征收對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格限制。
對(duì)一項(xiàng)溫和的交易環(huán)節(jié)政策的批評(píng)表現(xiàn)出市場(chǎng)中、市場(chǎng)外不耐的情緒。值得注意的是，對(duì)房?jī)r(jià)的情緒轉(zhuǎn)為對(duì)政策的情緒，可能是下一步樓市調(diào)控會(huì)經(jīng)常碰到的問題。由此，對(duì)政策目標(biāo)的表述和對(duì)政策效果的承諾，都得請(qǐng)政府斟酌再三。 - ■ 與【樓市為何"情緒"高漲？】相關(guān)新聞
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