“現(xiàn)在中國地產(chǎn)正在由營銷時代進入產(chǎn)品時代。人們逐漸開始關(guān)注品質(zhì)，也只有進入產(chǎn)品時代，開發(fā)商以及業(yè)主才會關(guān)注住宅品質(zhì)問題�！�

　　劉力表示，在產(chǎn)品時代之前，開發(fā)商的操作模式一般是“找錢、找地、拿項目”。開發(fā)商運用各種社會資源來進行運作，幾乎拿到地就能賺錢，此種情形導致開發(fā)商用很大精力去拿地拿項目，反而無法注意其他的東西。住宅蓋好后，開發(fā)商比較重視營銷手段，即如何更好地把房賣出。由于這一階段住宅的同質(zhì)化很強，差異化不明顯，所以開發(fā)商在樓盤的包裝上用盡心機，進行產(chǎn)品的炒作。翻開早期的樓書，千篇一律都是強調(diào)帝王官邸，進行名流顯貴式的包裝，內(nèi)容與住宅品質(zhì)毫無關(guān)系。后來，開發(fā)商在主要的營銷手段上再加入一些概念，力求“蘿卜賣出水果價”，一些手法“高明”的開發(fā)商，樓書有樹有海有文化，就是沒房子�；蛘哒堁蟠髱焷碜鲈O(shè)計，或者找一個國外的理念、主義同自己的樓盤嫁接，來吸引購房者的眼球。這樣的樓盤只能選擇“樓書不言樓”的方法，先是文化，再雜以哲學，一會兒又是藝術(shù)，言及旁物而有意無意地把樓盤給忘了。甚至某些極端的樓盤銷售竟然搞起了人體彩繪。賣房賣到極致，營銷營出奇聞。

　　“所謂住宅品質(zhì)是指在建筑質(zhì)量合乎要求的基礎(chǔ)上，住宅在耐久性能、經(jīng)濟性能、適用性能和環(huán)境優(yōu)美程度等方面的綜合表現(xiàn)，涉及節(jié)能、通風等300多項性能技術(shù)指標。”

　　劉力告訴記者，在住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求的時期，人們很難關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)，因為什么樣的房子都可以賣出去、什么樣的房子都有人搶著買。品質(zhì)作為住宅最本質(zhì)的因素被忽略了。此外，住宅成本高、使用周期長，并且選用建筑材料和構(gòu)件眾多，生產(chǎn)建造過程也非常復雜。對于絕大多數(shù)并非內(nèi)行的消費者來說，只能憑住宅外觀和外部環(huán)境的感性認識來判斷，業(yè)主購房時只看景觀、物業(yè)管理等外在因素，往往忽視其內(nèi)在品質(zhì)，無法真正認識住宅的優(yōu)劣好壞。

　　“住宅是一種特殊商品，既然是商品，就當強調(diào)品質(zhì)，而不能只關(guān)注包裝。”

　　劉力告訴記者，以前，北京CBD的高檔公寓和北京回龍觀的經(jīng)濟適用房技術(shù)含量沒有本質(zhì)的差別，相近的磚混結(jié)構(gòu)，相近的面磚、相近的外墻保溫，二者價格的差別只反映了土地成本、土地周邊的附加值，而產(chǎn)品技術(shù)含量卻非常接近，對建筑的內(nèi)部品質(zhì)考慮較少。某些開發(fā)商認為，建筑達到國家標準規(guī)范就行了。但事實上，國家標準是很初級的標準，并無舒適度指標，建筑不能僅限于達到國家標準，而應(yīng)該有更高的標準要求，這樣建成后才能在舒適度上、在后期運營費用上，達到較好的效果。
　　劉力表示，有前瞻性的開發(fā)商對住宅品質(zhì)提出了高要求。如北京鋒尚、Moma，南京朗詩國際等。它們的住宅技術(shù)品質(zhì)可以量化，企業(yè)不用再費力進行各種包裝。這些高科技低能耗的住宅，標志著地產(chǎn)業(yè)將要進入產(chǎn)品時代。在高科技的利用上，北京鋒尚用了八大系統(tǒng)，Moma用了10項技術(shù)，由五合國際設(shè)計的南京鋒尚用了18項低能耗高科技系統(tǒng)，這樣的住宅在舒適度上，實現(xiàn)了恒濕恒溫。低能耗住宅也適合中國能源短缺的現(xiàn)狀，減少對環(huán)境的污染，代表了中國住宅的發(fā)展方向。

　　“目前建成的許多住宅也許在二三十年后就會消失，原因是高能耗的特點讓業(yè)主用不起。”

　　據(jù)劉力介紹，目前，我國已有建筑近400億平方米，95%以上是高能耗建筑，單位建筑面積能耗是發(fā)達國家的兩至三倍，對社會造成了沉重的能源負擔和嚴重的環(huán)境污染，已成為制約我國可持續(xù)發(fā)展的突出問題。現(xiàn)在的節(jié)能住宅是一個重大轉(zhuǎn)折，住宅品質(zhì)得到了提升。國家建設(shè)部也在積極地推廣節(jié)能省地型的住宅，建設(shè)部負責人多次在新聞發(fā)布會上強調(diào)，我國將對建筑實施強制節(jié)能標準，并建立綠色建筑與節(jié)能建筑的稅收和收費優(yōu)惠制度，這些措施將促進我國住宅品質(zhì)和能耗的改變。劉力表示，住宅品質(zhì)作為建筑之本，正在逐漸被人們所重視，這一變化也將對中國地產(chǎn)業(yè)的改變發(fā)生積極的影響，眾多的開發(fā)商也將伴隨著地產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品時代，越來越多地關(guān)注產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)，使地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出健康的局面。

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