如果中國城鎮(zhèn)住房市場成為一個(gè)投資市場，就應(yīng)該有輸有贏、有博弈有對沖、有繁榮有危機(jī)。倘若從這個(gè)意義體認(rèn)，目前城鎮(zhèn)住房110多億平方米的住房資源，理論市值估計(jì)在50萬億-60萬億元人民幣之間，其中兩年多以來上漲了近20萬億元人民幣左右的市值；近一年多以來上漲了10萬多億元人民幣左右的市值，一年多城鎮(zhèn)房地產(chǎn)造就的資產(chǎn)市值就相當(dāng)于國資委屬下國有大中型企業(yè)50多年積累形成的16萬億元人民幣的整體資產(chǎn)，這肯定是一個(gè)充滿水分的神話﹗它也反映出：中國住房資產(chǎn)的預(yù)期收益已經(jīng)轉(zhuǎn)化為了當(dāng)期價(jià)格和現(xiàn)價(jià)體系，由此造成了中國住房資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，以及政府應(yīng)承擔(dān)的廣泛的住房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任。

    要總體解決這個(gè)困境，目前看來，統(tǒng)一地權(quán)應(yīng)該是最優(yōu)先的戰(zhàn)略選擇。

    1當(dāng)代中國高房價(jià)體系制度因素的歷史出路

     1）中國住房改革的命脈缺憾

     1986年我在國務(wù)院住房改革辦公室參與起草《城鎮(zhèn)住房制度改革試點(diǎn)方案說明》的時(shí)候，城鎮(zhèn)住房只有20億平方米，這是明清以來幾百年、特別是建國近四十年來中國城市房地產(chǎn)的主要家底，也是20歲以上的城市中國人當(dāng)時(shí)的基本人居環(huán)境。當(dāng)時(shí)經(jīng)過激烈討論的方案是，按每平方米200元賣給個(gè)人，進(jìn)行商品化改革，20億平方米賣掉就是4000億元，后來又調(diào)整到400元，企業(yè)留一部分，地方留一部分，中央政府要一部分，這個(gè)錢有兩個(gè)用途，一個(gè)是用于新房建設(shè)，一個(gè)是用于其他改革事業(yè)。回想起來，經(jīng)過20年的發(fā)展，房價(jià)已從每平方米200元，漲到了一兩萬元的水平，世界的變化確實(shí)很大。

    但是，中國商品化住房資產(chǎn)的價(jià)值體系仍建基于城鎮(zhèn)住宅可以商品化流通、村鎮(zhèn)住宅不能流通的半邊流通市，中國住房的權(quán)利體系仍然是不完整的；中國商品化住房資產(chǎn)的價(jià)值體系仍建基于房權(quán)與地權(quán)的分離，中國房價(jià)具有巨大的不穩(wěn)定性，它使中國住房的預(yù)期收益、未來收益轉(zhuǎn)為了當(dāng)期價(jià)格、現(xiàn)價(jià)體系，形成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)性。它也反映了1998年中國實(shí)行住房商品化改革以來，在改革步驟設(shè)計(jì)上的重大欠缺就是沒有考慮到應(yīng)以社會(huì)保障用房作為補(bǔ)充；沒有考慮到應(yīng)為公民解決足夠的近成本價(jià)的商品用房；沒有及時(shí)安排村鎮(zhèn)住宅接續(xù)的商品化改革，實(shí)施全流通；沒有解決國家和集體建設(shè)用地使用權(quán)的統(tǒng)一。由此造成了中國住房資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，以及政府應(yīng)承擔(dān)的廣泛的住房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任。

     2）個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有可能使中國房市成為世界上最大的博彩游戲

    在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關(guān)地方政府、開發(fā)商、炒樓團(tuán)及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為投資市場的一部分，個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有使中國樓市成為世界上最大博彩游戲的傾向。

    它使中國居民財(cái)富體系增加了脆弱性和不穩(wěn)定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)巨有罕見的市場換位能力和流動(dòng)性要求，中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構(gòu)成了金融過剩。拉動(dòng)目前的中國住房的價(jià)格增長不過需要四五萬億元人民幣，但是引爆這個(gè)市場的泡沫也許就需要一二萬億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場更具有高度投機(jī)性質(zhì)，面臨大規(guī)模價(jià)格重組的可能。如果炒樓團(tuán)和投資者的住房進(jìn)行比較集中的轉(zhuǎn)讓對沖，將有可能構(gòu)成10萬億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動(dòng)，僅以目前不到17萬億人民幣的居民儲(chǔ)蓄難以完成均衡的市場轉(zhuǎn)換傳導(dǎo)。截至2007年6月30日，中國廣義貨幣余額為37.78萬億元；狹義貨幣余額為13.58萬億元，這個(gè)資源不但要運(yùn)轉(zhuǎn)中國的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國的消費(fèi)體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過七八萬億元人民幣的入市資金，以這個(gè)水平再大幅拉升中國城鎮(zhèn)樓市的升水，不但會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團(tuán)的市場對沖。政府沒有擔(dān)保過房價(jià)上漲，也沒有財(cái)力托住這個(gè)市場的劇烈轉(zhuǎn)變。

    3）房市結(jié)構(gòu)需要作出重大的轉(zhuǎn)型調(diào)整

    對中國而言，貸款買房是借來的富貴，以房價(jià)的預(yù)期升值提高個(gè)人的貸款比例是風(fēng)險(xiǎn)的平衡，居住以外的房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)的預(yù)期博彩。建房有理，買房也無罪，但是需要買賣公正，不但需要市場公正，而且需要制度公正。如果考慮到中國城鄉(xiāng)住宅一體化的全流通、考慮到中國城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地使用權(quán)可能帶來的住宅商品的流動(dòng)性，那么就有可能對現(xiàn)有住宅價(jià)格體系產(chǎn)生巨大革命性的顛覆效果，甚至摧毀性效應(yīng)。

    這種轉(zhuǎn)型有可能以五種方式進(jìn)行，即以行政為主導(dǎo)進(jìn)行；以全國人大的立法為主導(dǎo)進(jìn)行；也有可能以地方試驗(yàn)為前導(dǎo)進(jìn)行，例如廣東的農(nóng)宅入市；還有可能以市場自主發(fā)育的形式開展，例如小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)宅私下轉(zhuǎn)讓等，最后通過社會(huì)集體談判解決；也有可能通過市場的巨大內(nèi)在收縮，即危機(jī)調(diào)整進(jìn)行，日本、香港都經(jīng)歷過虛高房價(jià)的翻天覆地的崩盤。

    應(yīng)該說中國房市正進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的重大歷史轉(zhuǎn)型期，這是歷史的潮流。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料，我們推算2006年中國城鄉(xiāng)住宅總量大約為375億－380億平方米，其中私有化住宅總量應(yīng)該為300億以上平方米，城鎮(zhèn)住宅建筑面積110多億平方米，農(nóng)村住宅建筑面積265億－270億平方米。中國已經(jīng)成為世界上最大的房屋消費(fèi)國，但是目前僅限于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場是一個(gè)不完整的半邊市場，隨時(shí)可以受到中國房市全流通的沖擊；它也是一個(gè)利益需要重大調(diào)整的市場，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場機(jī)制使然，270億平方米左右農(nóng)村住宅的商品化流通不但是中國住房市場化改革的進(jìn)一步的方向，也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史機(jī)會(huì)和財(cái)富利益調(diào)整的合理選擇，是八億農(nóng)民富裕的左籌右碼。

      2必須改變目前不合理的土地利用模式

    土地供應(yīng)減少40萬畝是2006年中國房價(jià)上揚(yáng)的重要原因現(xiàn)行的征地制度來源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，它的成功應(yīng)該是在房價(jià)上漲時(shí)加大土地供應(yīng)，以平抑房價(jià)，這是征地制度的優(yōu)越性，否則就譬如抱薪救火。但是中國2006年的土地供應(yīng)恰恰反其道而行之，對此，它若不是土地調(diào)控的失誤，就是對征地制度的致命打擊，由此導(dǎo)致了現(xiàn)行的征地制度面臨著維持危機(jī)不斷加大、體系解構(gòu)、甚至運(yùn)轉(zhuǎn)失靈的趨向；面臨著投資者以從眾心理購買房地產(chǎn)業(yè)的歷史潮流，購買房地產(chǎn)正成為一種單向式上升的期權(quán)，只賺不賠，賠了再找賬的博弈。

    根據(jù)國土資源部2005年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2005年全年新增建設(shè)用地648萬畝，其中新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬畝；新增村莊建設(shè)用地100萬畝；其余大約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)、園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。由于2005年新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬畝，2005年的中國房價(jià)大體還是可以接受的，對未來透支并不大。

    但是根據(jù)國土資源部2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2006年全年新增建設(shè)用地32.9萬公頃，也即493.5萬畝。其中，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地110萬畝﹙7.4萬公頃﹚，新增村莊建設(shè)用地大概45萬畝（3.0萬公頃），新增獨(dú)立工礦建設(shè)用地是219萬畝﹙14.6萬公頃﹚，新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地近119萬畝。與2005年相比新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地減少了40萬畝；新增村莊建設(shè)用地減少了55萬畝，這是2006年以來房價(jià)有一個(gè)非常大的上漲的重要原因。它也說明了土地宏觀調(diào)控的失誤，一方面解決不好已批出土地的開發(fā)利用問題；一方面又解決不好新增建設(shè)用地問題，而且還解決不好互助建房的問題。為此2007年必須改變中國目前的供地模式，要么建立上級政府監(jiān)管、各級人大專設(shè)委員會(huì)監(jiān)督、信息全部公開、消費(fèi)者可以公開查詢、逾期開發(fā)土地堅(jiān)決收回的全國土地利用審批公示系統(tǒng)，讓全中國人民監(jiān)督土地利用情況；要么繼續(xù)維持目前的信息失靈的征地模式，并逐步自然解構(gòu)，否則保留這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的、政府包辦的征地模式就等于預(yù)留了住房市場的風(fēng)險(xiǎn)。

     3統(tǒng)一地權(quán)是解決中國住房問題的根本出路

    從征地、征用的土地利用模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲆庠搁_發(fā)和政府保障相結(jié)合的模式

    轉(zhuǎn)型時(shí)期土地政策要解決好三個(gè)問題：其一已批出土地的限期開發(fā)利用問題；其二每年新增建設(shè)用地問題；其三徹底將城市土地使用權(quán)和農(nóng)村土地使用權(quán)統(tǒng)一起來的問題。

    根據(jù)2005年國土資源部土地利用變更調(diào)查結(jié)果綜合計(jì)算：中國現(xiàn)有耕地18.31億畝（12208.27萬公頃），根據(jù)2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，全國耕地12177.59萬公頃（18.27億畝）；其他農(nóng)用地2554.10萬公頃（3.83億畝）；居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地2635.45萬公頃（3.95億畝）。與2005年相比，全國耕地凈減少30.7萬公頃（460.2萬畝）。其中：建設(shè)占用25.9萬公頃（387.8萬畝）。

    從戰(zhàn)略上而言，中國加強(qiáng)未利用地仍然有一定的空間，目前居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地不過為2635.45萬公頃（3.95億畝），18億畝耕地以外的其他農(nóng)用地2554.10萬公頃（3.83億畝），立足非耕地的2億畝左右的農(nóng)村建設(shè)用地，通過立足以農(nóng)村權(quán)益人為主，從簡單利用轉(zhuǎn)為加大容積率的復(fù)雜利用，革命性的提高其使用效益，從而解決今后居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地的用地需要是完全可能的，也應(yīng)該是中國土地利用的戰(zhàn)略方向，完全可以解決好中國人民的生存需要。

    現(xiàn)在中國以3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地和3.83億畝的居民的城市工地和工礦用地3.95畝地相整合，基本上半斤對八兩，農(nóng)村建設(shè)用地有巨大的利用空間。3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地是向居民點(diǎn)和工礦用地輸送的巨大資源和中國現(xiàn)代化的根基，但是以目前的征地模式很難創(chuàng)造中國土地的精用效益，猶同階層囚禁，多力勝物，少力勝人，煥發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地主體的巨大積極性和創(chuàng)造性將使3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地的利用事半功倍。為此改變我們目前的征地模式，大規(guī)模增加農(nóng)村供地主體，并使農(nóng)用建設(shè)用地直接入市是中國實(shí)現(xiàn)居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地良性發(fā)展的必由之路。為此改革的目的就是要實(shí)現(xiàn)從政府征收、征用的土地模式向市場意愿開發(fā)和政府保障相結(jié)合的土地利用模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

    即使從中國目前的土地資源量判斷：以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，全面打擊和約束囤地行為，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決土地市場的運(yùn)作，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會(huì)保障用房。中國整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)，包括住房建設(shè)，每年的用地規(guī)模大約在500-700萬畝之間，這是我們能夠解決而沒有解決好的。

    2﹚國家不應(yīng)該是土地經(jīng)營商

    目前中國城鄉(xiāng)分治的二元土地制度、社會(huì)制度也維護(hù)了城市對農(nóng)村土地的征收、征用。在實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的中國，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國有所有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地不能流轉(zhuǎn)，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國家對農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代對土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)對土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國家對土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用。

    市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在發(fā)展要求中國土地利用模式需要作出革命性的調(diào)整，走世界先進(jìn)國家土地資源管理的成功道路。國家不是土地經(jīng)營商，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)國家從集權(quán)式的綜合經(jīng)營管理土地資源轉(zhuǎn)型為依法管治和統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的管治制度。為此有必要以編纂《民法》，修改補(bǔ)充《物權(quán)法》、《土地管理法》等為基礎(chǔ)重構(gòu)中國的土地權(quán)利制度和權(quán)利體系，并在此基礎(chǔ)上建立和運(yùn)轉(zhuǎn)全國統(tǒng)一現(xiàn)代化的地政管理體制。

    3）房市問題總體解決戰(zhàn)略

    為此分期、漸進(jìn)式的中國地權(quán)市場和住房市場的改革安排，構(gòu)成了中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的不完全市場化的運(yùn)行品格，也構(gòu)成了對中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的五個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)：即其一，村鎮(zhèn)住宅商品化流轉(zhuǎn)與城鎮(zhèn)住房商品化流通共構(gòu)中國全流通的房市體系的轉(zhuǎn)型安排；其二，農(nóng)村建設(shè)用地直接入市與構(gòu)建統(tǒng)一的土地使用權(quán)市場的發(fā)展；其三，地方政府以不動(dòng)產(chǎn)持有稅替代土地轉(zhuǎn)讓收入的地方財(cái)政轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)型安排；其四，通過立法徹底解決中國社保用房的安排；其五，設(shè)立國家住房投資機(jī)構(gòu)徹底解決中國廣泛的近成本價(jià)合作建房的安排。

    與此同時(shí)對中國目前300億平方米私有住宅的資源總量可以征取的物業(yè)持有稅，以限定住房面積標(biāo)準(zhǔn)每平方米收取100元以上計(jì)算，每年可形成5000-10000億的財(cái)政收入，如將大頭劃分給地方政府，將構(gòu)成贖買地方政府土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要本錢，也構(gòu)成了將地方政府從高房價(jià)增長安身立命中解脫出來的物質(zhì)基礎(chǔ)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，改革構(gòu)型的各個(gè)主體，包括中央政府或開發(fā)商目前還都沒有占據(jù)改革的絕對主導(dǎo)位置，因此，未來市場的發(fā)展應(yīng)取決于參與各方的合力作用，每一方都可能制造奇跡，從而達(dá)到最終平衡價(jià)格增長。

    到目前為止，雖已歷經(jīng)十年的中國住房商品化改革，但是還沒有一個(gè)完整的中國住房政策，為此應(yīng)該以《土地管理法》、《建筑法》、《住房法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等立法、修法的重大歷史機(jī)會(huì)，集思人大代表和全國人民的智慧，建立住房商業(yè)化戰(zhàn)略改革的制度體系和踐行模式。中國城市住房的價(jià)格體系可以具有不穩(wěn)定性，中國的住房政策不能具有不穩(wěn)定性。

    4）統(tǒng)一地權(quán)的法律依據(jù)

     1986年6月25日六屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議通過的《土地管理法》，1988、1998、2004年先后進(jìn)行了三次修改。目前《土地管理法》的修改已正式列入十屆人大常委會(huì)的立法規(guī)劃，也就是說應(yīng)該在2007－2008年間實(shí)施有關(guān)修法工作，國土資源部正在積極推進(jìn)相關(guān)工作，目前確定的修法核心就是改革征地制度。由于2004年10月21日國務(wù)院以國發(fā)〔2004〕28號文件的名義發(fā)布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中強(qiáng)調(diào)了：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”從目前中國的立法體制體認(rèn)，國務(wù)院制定的行政法規(guī)具有先行性，是制定或修改法律的先導(dǎo)或前身，為法律的制定和修改鋪墊基礎(chǔ)。因此《土地管理法》的修改不可能在國務(wù)院行政規(guī)定的原則上退步，其底限最低是維持國務(wù)院的規(guī)定，所以近期全國人大常委會(huì)立法的熱點(diǎn)就應(yīng)該是以農(nóng)村集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)為重點(diǎn)的《土地管理法》的修改，由此也表明中共十七大前后將在農(nóng)村集體土地改革方面有轉(zhuǎn)折性的探索。

    為了回報(bào)中國農(nóng)民在中國革命中的貢獻(xiàn)，新中國成立后，實(shí)行了農(nóng)民土地私有制。1950年6月公布的《土地改革法》即規(guī)定：“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民土地所有制�！睆�1954年憲法到1982年憲法是農(nóng)民從獲得土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)到失去土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)的歷史，此中用一個(gè)集體土地所有架構(gòu)重組，使農(nóng)民對土地和宅基地的所有權(quán)轉(zhuǎn)型為成員權(quán)。

    為此中國土地權(quán)利調(diào)整的改革目標(biāo)應(yīng)該是：仍然保持憲法中現(xiàn)行國家和集體土地分有制制度；建立城鄉(xiāng)不同所有土地的統(tǒng)一使用權(quán)的復(fù)式體系；確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動(dòng)產(chǎn)，促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進(jìn)行；確保全國土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的要式行為轉(zhuǎn)讓。建基于不同土地所有權(quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為中國農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向，由此將形成中國比較統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律權(quán)利特征，即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。

    5）統(tǒng)一地權(quán)可以改變流行性住房消費(fèi)、恐慌性購房的社會(huì)集體行為

    必須承認(rèn)，現(xiàn)在我們生活在一個(gè)以人民幣為紙幣本位制體系的范圍之內(nèi)，目前金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率僅為3.06％，還要應(yīng)對中國3％左右的通貨膨脹，扣除通貨膨脹，人民幣的實(shí)際回報(bào)幾為負(fù)數(shù)，據(jù)此實(shí)現(xiàn)保值增值就必須嘗試設(shè)立多種投資工具，解決土地使用權(quán)市場的全面放開和合理分配，就是要滿足人民群眾財(cái)富增長的需要。截至2007年4月30日居民存款是178488.93億元；全國居民戶貸款43427.02億元，這4萬多億元的規(guī)模大部分是住房貸款。它說明大部分居民存款被轉(zhuǎn)移進(jìn)生產(chǎn)領(lǐng)域了，雖然居民消費(fèi)潛力巨大，但是消費(fèi)創(chuàng)造還沒有革命性打開。如果不打開統(tǒng)一地權(quán)市場的巨大投資機(jī)會(huì)，這筆錢的出路就必須解決。

    由于目前政府掌握著土地市場的開關(guān)，決定著土地供應(yīng)量，當(dāng)大部分人被房價(jià)快速上漲的擬象控制時(shí)，沒有認(rèn)識到集體畸形需求導(dǎo)致的炒樓行為，可以構(gòu)成高度的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致住房資產(chǎn)的脆弱性和不穩(wěn)定性。反而形成了相對自發(fā)、不可預(yù)料、無組織、不穩(wěn)定的因城鎮(zhèn)房屋價(jià)格上漲而出現(xiàn)的集群、攀比、追趕的流行性住房消費(fèi)、恐慌性購房的社會(huì)集合行為。倘若這樣觀察，中國住房的資產(chǎn)就有了泡沫，有了透支。如果允許目前可以充分利用的價(jià)值100萬億元以上的兩億畝農(nóng)村建設(shè)用地直接入市，必將重構(gòu)我們的住房財(cái)富體系。

    我們的城市化的進(jìn)程非此即彼地一步到位搞新農(nóng)村建設(shè)，我是不贊成的。城市化過程中我主張分三步走，第一城市化、第二郊區(qū)化、第三農(nóng)村再建設(shè)。我認(rèn)為：城市郊區(qū)這塊農(nóng)村宅基地大約有100億平方米，這100億平方米住房至少可以改建300億-500億平方米住房。假設(shè)十年之內(nèi)我們有能力建筑300-500億平方米的住房，中國就擁有了700-900億的住房總量，全世界也沒有哪個(gè)國家能夠達(dá)到如此高的住宅總量。我在今年3月16日東方早報(bào)提出，建議國家籌措3萬億元人民幣組建住房機(jī)構(gòu)，在五到八年之內(nèi)我們營建30億到50億平方米的近成本價(jià)商品房，每年按5到10億平方米直接銷售給有需要的人，這個(gè)資格中可以有戶籍限制，但是不涉及到收入。以此有效解決城市居民和農(nóng)村居民的財(cái)富再分配。除了拉動(dòng)需求外，就是修補(bǔ)現(xiàn)在城鄉(xiāng)兩極的不完整商品房市場結(jié)構(gòu)。如果每年增加10億平方米住房供應(yīng)量，住房價(jià)格不可能不降下來。盡快實(shí)行統(tǒng)一地權(quán)的政策，也就是承認(rèn)了宅基地和小產(chǎn)權(quán)房可以流通，從而解決歷史遺留問題，宅基地流通以后，整個(gè)市場就會(huì)更加活躍。

    我最近考慮一個(gè)問題，21年前我參加國務(wù)院房改辦工作的時(shí)候，那時(shí)候主要是解決國有企業(yè)、地方政府沒錢蓋房子的問題，并沒有考慮到將城鎮(zhèn)住宅和村鎮(zhèn)住宅一體化流通，沒有考慮到土地市場的重要性。經(jīng)過20多年的發(fā)展，住房資產(chǎn)已經(jīng)成為中國家庭財(cái)產(chǎn)的核心和關(guān)鍵，漸進(jìn)式的中國住房改革路線必須安排整體改革的攻堅(jiān)戰(zhàn)了。

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