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深圳2007房價暴漲背后的秘密
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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在經(jīng)過2005、2006連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國大城市高漲的房價不僅沒有絲毫回落，反而在近兩個月迎來新一輪全面上漲的浪潮，而深圳無疑是其中的“領(lǐng)頭羊”：僅在今年上半年，深圳房價即暴漲了50%以上�！�
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
從上海、北京到深圳、廣州，龐大的資金將一個又一個城市席卷而下。下一個房價暴漲的城市是誰？何時才是盡頭？
一個樓盤的市值可買下整個伊利集團(tuán)，“不是伊利的價值被低估了，就是樓盤的價值被高估了。”
一位開發(fā)商私下坦承：“現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了�！薄�
“8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅�！痹谥薪槿�(nèi)，這句話被廣為流傳�！�
有大地產(chǎn)公司已經(jīng)決定，在2008年底前要出清全部存貨，不論以什么價格�！�
一些高新技術(shù)企業(yè)已在考慮離開深圳。房地產(chǎn)利潤已開始壓迫深圳的整個經(jīng)濟(jì)肌體
18個月以來，深圳經(jīng)歷了一次沒有前例的房價狂飆：平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米，僅今年頭6個月，房價就上漲了50%。
資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房價不斷刷新歷史紀(jì)錄，買者依舊如云，人們似乎對數(shù)字失去了感覺；“只要樓王，不論價格”的預(yù)訂已經(jīng)不讓地產(chǎn)商感到驚喜；投資者并不抱怨價格，他們的憤怒在于——并不總能買到新房�！�
在十多天的采訪中，無論是政府、學(xué)者、開發(fā)商、中介甚至是炒房者，南方周末記者遇到的每個人均稱：如此上漲其意料之。然而，一切又似乎是如此符合邏輯�！�
6月初，招商地產(chǎn)( 53.68,0.27,0.51%)的一位高管在一個房地產(chǎn)論壇上說，他們開發(fā)的高級住宅蘭溪谷，近1100套房子以當(dāng)下市值計(jì)算，已可買下整個伊利集團(tuán)�！�
蘭溪谷二期的樓盤正在詢價，據(jù)悉買家報價已到3.2萬元。伊利是中國最有價值的企業(yè)之一，一個樓盤的價值顯然無法與之相提并論。這位高管感慨，“不是伊利的價值低估了，就是樓盤的價值被高估了�！薄�
到6月底，深圳福田區(qū)歡樂谷附近一個叫“純水岸”的樓盤到達(dá)了它的巔峰，這里賣出了一套單價7300多萬的別墅，每平米價格高達(dá)14萬元�！�
“那棟別墅光傭金就掙了100萬。”中介公司小姐指著“純水岸”人工湖邊掩映在綠樹叢中的別墅群說，那片別墅基本上都賣完了。
知名地產(chǎn)商人王石亦感嘆：在這樣的牛市下，房地產(chǎn)的品牌已經(jīng)沒什么作用了�！�
“現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了�！�6月29日，一位開發(fā)商私下如是對南方周末記者坦承�！�
素來以速度和財(cái)富著稱的深圳，在它26歲之際，發(fā)覺速度與財(cái)富的結(jié)合令它眩暈：這個城市以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，同時以前所未有的速度讓更多的人遠(yuǎn)離住房夢想。有兩個深圳——渴望房價上漲的深圳，期待房價下跌的深圳——對于其中一個，這是最好的時代，對于另一個，這是最壞的時代。
篩眼中的人生
梅林一村100平方米的福利房、純水岸臨湖的高檔住宅、觀瀾高爾夫的別墅——深圳房地產(chǎn)市場近來成交最旺的樓盤，它們的買家級別分別意味著百萬富翁、千萬富翁和億萬富翁，如同對應(yīng)著飛機(jī)的普通艙、商務(wù)艙和頭等艙�！�
上漲中，深圳樓市就像一個篩子那樣篩選出富人，而且篩眼仍在不斷擴(kuò)大，眾多懷揣深圳夢的中低收入者也竭盡所能地避免被篩子篩出去，即使這意味著他們被深深“套牢”，透支未來——取消了二線關(guān)的深圳，房價無疑是一道更高明的門檻�！�
去年10月中的一天，來自武漢的傅志剛清楚地看到他人生中的那道篩眼�！�
那天上午他偶然路過一個叫“碧華庭居”的小區(qū)，出于習(xí)慣，他把視線投向房產(chǎn)中介的信息欄。令他驚喜的是，一套100平方米的二手房剛剛掛牌轉(zhuǎn)讓，他是第一個看到的人。
2005年研究生畢業(yè)的傅志剛，在深圳的同學(xué)十余人，只有一人尚未買房；他所在的大型國有公司，同時進(jìn)來的畢業(yè)生有一大半買了房，2006年7月畢業(yè)的人中也有一半買了房。絕大部分首期來自父母，或是借錢�！�
之前兩個月他無時不處于焦灼和郁悶中，看了無數(shù)的房子，可每次他去看房，房子總會在第二天就被人搶走。而且每套都比前一套賣得貴�！�
愈發(fā)焦灼的傅志剛，不知道自己正在經(jīng)歷深圳樓市的再一次報復(fù)性增長。當(dāng)年6月1日，“新房2年內(nèi)出售須繳納5%營業(yè)稅”的規(guī)定將售出時限延長到了5年。2005年的那一幕完整再現(xiàn)。同樣長達(dá)3個月的對峙，同樣是買方心理崩潰，營業(yè)稅的成本一模一樣地添加進(jìn)了房價里，房價一模一樣地加速上漲�！�
“6、7、8三個月，我的收入加起來只有5000元。”地產(chǎn)中介張先生說，那時誰都不讓步，交易少得可憐，以傭金為生的中介日子自然不好過�！�
短暫的蕭條后，張先生們樂于為急不可待的傅志剛們找到合意的房子�！�
這次，傅志剛成了第一個去看房的人，在屋子中停留的半小時內(nèi)，他遇到了不同中介帶來的十幾個看房人，幾乎是一個小型現(xiàn)場拍賣會。從看房到?jīng)Q定，只用了2個小時。簽完合同后，傅志剛給女友打電話，“我是不是在做夢？像買棵白菜一樣花掉了未來三十年？”
“這棵白菜”花去了他所有的積蓄，首期款中有部分是向朋友借的。他的收入穩(wěn)定，在深圳屬于中等偏上，每月6000元工資，女友的收入還略高一點(diǎn)。每月按揭款用去了他倆總收入的50%，而國際通行的警戒線是家庭總收入的30%�！�
女友在電話中勸傅志剛冷靜一點(diǎn)，傅則回答：如果現(xiàn)在不買房子，那我可能一輩子都不能給你一個家了�！�
對于傅志剛這一深圳人數(shù)最為龐大的白領(lǐng)階層來說，房子是關(guān)乎一生的博弈。博弈論創(chuàng)始人馮·諾依曼曾準(zhǔn)確地描述過這一群體：在手上牌可能最差的時候加大賭注。牌局對他們不利�！�
身邊都是這樣的故事。在目前這個高位前已購置房屋的人慶幸自己做了房奴，背上的沉重包袱似乎能保證他們留在篩眼繼續(xù)擴(kuò)大的篩子里；另外一些望房興嘆的人則因錯過機(jī)會欲做房奴而不得暗自生恨�！�
7個月后，傅志剛的同學(xué)在他的10樓買了同一戶型，多付了三十多萬�！罢媪w慕你早就買了”。而傅也羨慕在他之前買房的同學(xué)。
這時的傅志剛正在裝修自己的房子，在梅園路的大型建材市場，上千個攤位全都生意火爆，訂單均排到一個月后�！�
據(jù)世華地產(chǎn)在今年3月的調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)，深圳人的購房習(xí)慣有了根本變化：過去，來到深圳3-8年后購房是常態(tài)，而目前1-3年也成為常態(tài)，而這些人，基本無法依靠自己的收入支付房款，兩個家庭、兩代人共同承擔(dān)一套房子的首期甚至是按揭已不鮮見�！�
轉(zhuǎn)折之年
“房價問題已經(jīng)是深圳最大的政治問題�！币晃簧钲谑姓块T負(fù)責(zé)人對南方周末記者坦言�！�
實(shí)際上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補(bǔ)建設(shè)福利房的虧損。它實(shí)際上是一種成本房�！�
1993年，這個城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經(jīng)基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯(lián)合國人居榮譽(yù)獎�！�
當(dāng)時深圳房地產(chǎn)兩軌多價的住房體系已經(jīng)規(guī)劃好了藍(lán)圖�！毒游莅l(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明：此后，建房比例中的兩頭逐漸減少，微利房逐漸增多。
那個時候，每個深圳市民，都可以排隊(duì)購買政府開發(fā)的微利房。這項(xiàng)政策很好地解決了深圳人的居住問題。即使在深圳發(fā)展最熱的時候，也沒有出現(xiàn)房價飛漲的現(xiàn)象�！�
然而在10年后的2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺。此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，供應(yīng)量少得可憐，而且多數(shù)是為公務(wù)員建設(shè)，多數(shù)居民由此被逼進(jìn)商品房市場�！�
上述政府部門的負(fù)責(zé)人將之定為深圳房價的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。“就像米和鹽一樣，房子是半公共產(chǎn)品。因?yàn)榉课莩休d著人的基本居住權(quán)利。而房地產(chǎn)商就是想把政府供應(yīng)這塊擠掉。當(dāng)時一些開發(fā)商攻擊住宅局，認(rèn)為住宅局成為一個政府背景的開發(fā)商�！薄�
“與香港覆蓋60%人群的公屋制度一樣，過去深圳居民三五年或者七八年總是能排上房號�？涩F(xiàn)在怎么保證？”他說�！�
然而，房地產(chǎn)市場化是全國一盤棋，深圳對此似乎無能為力�！�
通往“繁榮”之路
“如果說，2006年深圳樓市是瘋狂，那么，今年則是癲狂�！�6月22日，世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平對南方周末記者說。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。十余天的采訪中，這一印象不斷被印證。
2005年之前，深圳以房價平穩(wěn)著稱。當(dāng)杭州、上海、北京等明星城市的房價次第領(lǐng)漲時，深圳更像一個局外人——這里的居民經(jīng)歷過1990年代中后期的樓價下跌(價格從高位時的10000元/平方米跌落一半)，也見證過香港樓市的崩潰、負(fù)資產(chǎn)階層的凄苦，“他們更理性，不輕易投機(jī)”，香港學(xué)者郎咸平曾這樣評價�！�
房價溫和而平靜地上漲幾年后(每年約5%)，深圳人對樓市的審慎態(tài)度開始悄然而變�！�
推力更多地來自深圳之外。2005年前后，“流動性過剩”成為描述中國宏觀經(jīng)濟(jì)時出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢太多了。這意味著，“留什么在手上都比留人民幣好�！币晃磺暗禺a(chǎn)中介說，從2005年開始，她替自己和幾位無暇親力親為的朋友投資深圳房產(chǎn)，至今，獲利數(shù)倍。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對此有著清晰的解釋：事實(shí)上，在貨幣市場上有超額供給(即流動性過剩或錢太多了)時，人們會通過增加支出來調(diào)節(jié)，而這種支出通常會是投資而不是消費(fèi)�！�
由于前期的平穩(wěn)，相較于北京、上海，2005年的深圳樓市已有落差，頗讓投資者放心，在深圳購置房產(chǎn)顯然是一個穩(wěn)妥的選擇�！�
何況，可供中國普通居民選擇的投資品實(shí)在不多——比起普洱茶、藝術(shù)品，甚至是奢侈品，股票、房產(chǎn)還是更可靠一些。相較陰晴不定的股市，房產(chǎn)又更可靠。何況，房產(chǎn)比股票更“重”：股票只是一張紙，而房價即使下跌，還可通過出租房屋挽回?fù)p失�！�
2005年7月，另一個大事件更將深圳人推向了投資一途——人民幣開始匯率改革。QFII(合資格的境外機(jī)構(gòu)投資者)提出了近乎夸張的建議，“持有一切以人民幣計(jì)價的資產(chǎn)，包括垃圾�！薄�
那時至今，人民幣累計(jì)升值幅度已超過7%，各方預(yù)測，升值仍將持續(xù)。這意味著，人民幣匯率目前仍被低估。通俗而言，匯率是現(xiàn)金的價格，當(dāng)把現(xiàn)金的價格往下壓的時候，其他資產(chǎn)的價格都要上漲。房產(chǎn)亦如是，直到匯率不再上升�！�
“人民幣一升值，我們就意識到，深圳將接過上海、北京的接力棒，成為房產(chǎn)投資的又一個資金洼地。房價上漲無可避免�！币晃环康禺a(chǎn)策劃師回憶道�！�
匯改前兩個月，調(diào)控樓市的“國六條”出臺，深圳市政府應(yīng)聲宣布，從6月1日開始，“新房2年內(nèi)出售須繳納5%營業(yè)稅”。這為深圳人的理性選擇增添了些許戲劇性?押賣方希望以更高價賣，以彌補(bǔ)陡然增出的成本，買方不愿買，等著房價跌。心理對峙持續(xù)了3個月，以買方卸甲投降、追漲購買告終�！�
征稅5%，房價漲幅不止5%。肖小平解釋，被征稅者漲價5%，不需要交稅的賣方不會不跟著漲，為了得到與后者相等的收益，交稅者還會接著漲價……這樣的逐漲游戲，在一直是賣方市場的深圳樓市，成為了不斷探測買房者心理底線的競價過程�！�
一位有威斯康星大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士背景的地產(chǎn)商將人們投資樓市的沖動稱為“理性選擇”。當(dāng)前人民幣的存款利息已低于通貨膨脹率，即經(jīng)濟(jì)學(xué)家們所說的“負(fù)利率”。將現(xiàn)金留在手里或存銀行，其實(shí)際購買能力將下降，并不理性；用于購買股票或房產(chǎn)，或許還可以預(yù)期未來升值。
事實(shí)上，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，房地產(chǎn)隸屬于金融業(yè)，而不是制造業(yè)。房子是金融產(chǎn)品而不是單純的消費(fèi)品。很多中國老百姓沒有這個常識——房產(chǎn)類似股票，它的價格某種程度上來自于“散戶們”自己對未來的預(yù)期�！�
于是，看似荒誕卻符合邏輯的一幕出現(xiàn)：政府抑制投資或投機(jī)需求的良好意愿，在買賣雙方力量不均的競價中，違背初衷，成為了房價上漲的助推劑�！�
一系列事件之后，深圳樓市踏上了通往“繁榮”之路�！�
滿城盡是炒房客？
看漲！看漲！深圳樓市從2006年的瘋狂，演進(jìn)到了今年上半年的顛狂。樓市飛漲的“深圳速度”似乎是對人類想象力的一種嘲弄。
新樓盤的銷售不得不在酒店或是會展中心進(jìn)行——只有這些地方，才能容納下等候抽簽的購房者。過去常常只在彩票搖獎時出現(xiàn)的公證人員，現(xiàn)在則出沒于各個售樓現(xiàn)場——他們的在場，多少能緩解人群對地產(chǎn)商的責(zé)難�！�
2006年底，觀瀾高爾夫推出160多套別墅，600多戶聞訊搶購，近千萬元一套的豪宅每兩三分鐘成交一套——或許不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買家竟然高呼：“別抽簽了，干脆現(xiàn)場拍賣吧！”
今年4月，深圳市社會科學(xué)院公布《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，去年置業(yè)者中有超過30%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手�！�
“炒家讓一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到這么高！”深圳規(guī)劃局的一位官員直言�！�
“像炒股票一樣，他們一波一波地在炒房子�，F(xiàn)在的房產(chǎn)證就跟燙手山芋一樣，過不了幾個月就轉(zhuǎn)一道手。”深圳發(fā)展銀行高級業(yè)務(wù)經(jīng)理高黑告訴南方周末記者，他見過一套房子，半年內(nèi)轉(zhuǎn)了三道手�！�
而在中介圈內(nèi)，一則傳言廣為流傳：8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅�！�
傳言無法求證。追溯歷史報道，2005年，無論是政府還是市場人士，都認(rèn)為深圳炒房客大約只為購房者的10%�！�
至于今年，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)高管披露，他們的樓盤約35%-40%是投資性購買，“其他開發(fā)商的數(shù)據(jù)也大致相同”�！�
深圳市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長張文華則表示，“根據(jù)下面調(diào)查的結(jié)果，有的樓盤顯示炒家比例高達(dá)驚人的70%�！备鶕�(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，全市范圍內(nèi)這一比例約為35%。
這與深圳發(fā)展銀行高級業(yè)務(wù)經(jīng)理高黑的經(jīng)驗(yàn)大體相符——他的業(yè)務(wù)中，1/3是初次買房，1/3是投資，1/3是轉(zhuǎn)貸。而轉(zhuǎn)貸，常常是為了裝修或買第二套房�！�
這與世華地產(chǎn)的調(diào)查暗合。在回答購房動機(jī)時，15%的人選擇“自住”，15%的人選擇“投資”，余下的70%則選擇“投資兼自住”——如果房價繼續(xù)上漲，他們將可能成為新的投資客�！�
一位留美博士出身的地產(chǎn)商認(rèn)為：在成熟市場，成功的投機(jī)者應(yīng)該起到市場穩(wěn)定器的作用�！皟r低買進(jìn)，平穩(wěn)樓市；價高賣出，平抑房價�！比欢谝粋�失序市場中，炒家的投資行為無法不以一種唯利是圖見利忘義的負(fù)面形象示人�！�
炒家“干炒”早已不是秘密。房價的上漲，已把太多自住需求拋離，目前二手房已經(jīng)從由投資客轉(zhuǎn)賣給自住者，轉(zhuǎn)變?yōu)榱送顿Y客轉(zhuǎn)給投資客，投資客之間相互接貨，然后一波波抬價，也就是所謂的“干炒”。
樓市，已是投資者的盛宴。他們對上漲的預(yù)期，甚至強(qiáng)于地產(chǎn)商——只要繼續(xù)上漲，就意味著獲利。這些逐浪者，在追逐中疊加、推高著浪花，一次又一次，試探、突破著人們的心理底線，也挑戰(zhàn)著彼此的心理底線�！�
這座城市從未擁有過這么多的百萬富翁、千萬富翁和億萬富翁。財(cái)富與勤奮、刻苦和知識不再有那么大的關(guān)系，而更要?dú)w功于冒險，或是與地產(chǎn)商的良好關(guān)系�！�
奇異的合謀
今年1月27日，一個叫“金地名津”的樓盤在深圳會展中心開盤銷售。近幾年持續(xù)投資資產(chǎn)的金融分析師楊銳，一直看好深圳樓市，但對于當(dāng)天的現(xiàn)場仍沒有心理準(zhǔn)備。準(zhǔn)備購房的他看到等待搖號的4000人(約2000戶)，不由倒抽一口冷氣——這個樓盤只有800多套�！�
當(dāng)場搖號抽簽，抽中的每一撥10戶依次選房。楊銳幸運(yùn)地排進(jìn)了第3撥，也是最后一撥�！斑M(jìn)去一看，80%的房子都標(biāo)明已售�！毙膬x的戶型早已被人捷足先登，但看到如此情形，楊銳臨時決定多買一套，他在剩下的戶型里隨便挑了兩套�！�
其他還在等待叫號的約1970戶在一個小時后被告知樓盤已經(jīng)售罄�，F(xiàn)場立即混亂起來，人們激動、憤怒，大廳中的摩擦、爭吵此起彼伏�！�
就像參加了一次“輪盤賭”一樣——作為獎賞，中獎?wù)呓K于有資格掏出至少百萬以上的巨款購買均價16200元每平米的房屋。可以計(jì)算出，中簽率是1.5%；購房者中的老股民還記得，1992年百萬人排隊(duì)搶購股票認(rèn)購證的那次，中簽率是10%�！�
和很多至今在網(wǎng)站討伐開發(fā)商的市民一樣，楊銳認(rèn)定那次在會展中心1.5%的中簽率便是其中手法拙劣的一例�！�
他說：“我回去上網(wǎng)查那天成交的不足50%，也就是說房子根本沒有賣完，我擔(dān)心是完成手續(xù)時間不夠，連著兩三個星期上網(wǎng)查都是同樣的結(jié)果，春節(jié)一過，開發(fā)商再出示公告說有一些退訂的可以重新選房，這一次房價就是18000元了。”
“時間就是金錢。”這一在深圳蛇口最先提出的口號深刻影響了中國。對于捂盤惜售追求房價“漲停板”的開發(fā)商來說，這個口號的確別有意味�！�
“開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象確實(shí)存在，但對于正規(guī)的大開發(fā)商來說，它們更傾向于快速套現(xiàn)，將資金轉(zhuǎn)入下一個項(xiàng)目，而不愿承擔(dān)市場風(fēng)險。所以，樓市泡沫并不一定產(chǎn)生于有人惡意囤積，而是整個市場和社會的短視�！毙ば∑秸f�！�
2006年以來，樓市的投資者們和地產(chǎn)商們形成了奇異的合謀關(guān)系，“金地名津”的銷售策略只是其中手法的一種，一些地產(chǎn)商采用了更為高級而合法的方式，它們在正式開盤前，會進(jìn)行一段時間的公開詢價，將關(guān)系戶和普通購房者報出的價格累加制定出最終售價，這樣的定價往往會提前覆蓋未來的上漲空間，成為市場上的價格領(lǐng)導(dǎo)者，而實(shí)力較弱的開發(fā)商則可根據(jù)這樣的價格確定己方售價，而投資者們在賣出二手屋時又是盯住新盤價格�！�
價格繼續(xù)上漲，地產(chǎn)商將獲利，投資者也將獲利，本應(yīng)是價格談判者的買賣雙方，卻不約而同地合謀定價，房價在這樣的循環(huán)中漸次推高。盼望樓市下跌的購房者除了用腳投票，基本失去議價的機(jī)會——他們中許多人也已被逐離在房市之外�！�
面對南方周末記者，一位知名房地產(chǎn)公司的開發(fā)商回應(yīng)“深圳開發(fā)商聯(lián)手推高房價”的指責(zé)時表示：香港房地產(chǎn)商才有可能形成壟斷，整個香港房地產(chǎn)市場控制在幾家大地產(chǎn)商手上，可他們也沒形成價格聯(lián)盟，深圳成百上千家開發(fā)商，更沒有這個可能�！�
或者說，在空前牛市中，根本不需要什么合謀，開發(fā)商跟著水漲船高罷了。這個時候，沒有人考慮水能載舟也能覆舟的道理�！�
2007年6月28日，福田區(qū)一塊5000平方米的居住用地拍出1.66億元，競價激烈。該樓面地價為1.0375萬元/平方米，創(chuàng)深圳新高。這是特區(qū)內(nèi)今年首次出讓居住用地。
而在前不久，關(guān)外一塊土地的拍賣也創(chuàng)下天價。這表明一個可怕的事實(shí)，有房地產(chǎn)商繼續(xù)看好深圳房價，否則斷不會這樣出價�！�
另一方面，政府財(cái)政也得以大為充裕，房價大漲，導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)稅收猛增。據(jù)《中華工商時報》報道，深圳地稅局負(fù)責(zé)人透露，1-5月深圳房地產(chǎn)市場由于交易活躍，以及多數(shù)交易樓盤為5年期以內(nèi)樓盤，所以營業(yè)稅收入較高，房地產(chǎn)總稅收合計(jì)49.84億元?穴未含契稅?雪，占全市總稅收的19.6%，全年預(yù)計(jì)會超過 100億元�！�
有專家表示，開發(fā)商在短期內(nèi)沒有任何降價的動力。但可以看出，開發(fā)商的這種行為方式仍建立在購買者總體對樓市看漲的前提下，而影響整個購買者群體的預(yù)期通常只有地方政府才能做到。
亦有經(jīng)濟(jì)學(xué)家形容，就像已經(jīng)一去不復(fù)返的金本位時代，某種程度上，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了房本位時代�！�
他預(yù)言，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，各種形式的資產(chǎn)中房產(chǎn)是交易成本最低的，房本位正慢慢變成金融體系的基石�！薄�
誰在裸泳
近日，又有小道消息在深圳地產(chǎn)界傳出，7月15日將是深圳樓市的又一個心理節(jié)點(diǎn)，從這一天開始，政府將對房屋出讓收益征收15%的個人所得稅。這一次，如果傳言屬實(shí)，買賣雙方誰將贏得對峙？過去兩年的情形會不會第三次重現(xiàn)？
無論輸贏，目前的深圳樓市，租金已不足以支付利息，推動房價的原動力已主要是投機(jī)和轉(zhuǎn)手。這意味著，目前的市場邏輯近乎自我循環(huán)：房價的上漲系于對仍將上漲的預(yù)期。
“售租比(售價/月租)、房價與家庭年收入比兩項(xiàng)指標(biāo)都已經(jīng)到達(dá)警戒線�？偟膩碚f，不樂觀，有蠻大風(fēng)險。”深圳發(fā)展銀行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博說。他們已經(jīng)開始上調(diào)風(fēng)險控制的尺度，“所有的風(fēng)險防范，都是為了應(yīng)付將來的那一次不景氣�！薄�
在房貸業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)的樂觀氛圍中，柳博總會不合時宜地想起羅伯特·希勒。這位準(zhǔn)確預(yù)言了納斯達(dá)克崩盤的耶魯大學(xué)教授，研究了美國115年的房價后得出結(jié)論，人們對房價的投機(jī)心理是導(dǎo)致上漲的主要因素。其他因素，不是早已有之，就是偽命題。但這樣的上漲，總會跌落。Anything flying high will fall.(任何高飛之物均會跌落)
柳博問道：“有誰能保證，房價在未來沒有20%的可能下跌三成？”
到那時，房貸就已經(jīng)不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮時才能看得出誰在裸泳，“我希望那時我們都穿著衣服。”
許多人在準(zhǔn)備衣服。楊銳已決定不再添置新房，一些炒房客也認(rèn)為房價太高，已把視線投往下一個可能的資金洼地。數(shù)十人甚至上百人的深圳看房團(tuán)一批一批地涌向惠州、東莞、桂林、長沙、武漢等城市，繼續(xù)著淘金神話。不久前，在長沙，一個由深圳地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤，70套聯(lián)排別墅中有40套為深圳人購得�！�
地產(chǎn)商們依舊在享受著樓盤的高價和搶購，依舊在以天價競拍土地。但有的大地產(chǎn)公司已決定，在明年年底前出清存貨，不論什么價格�！�
“下跌是一定的，也許就在明年，也許不那么快�！币晃坏禺a(chǎn)商私下坦言，他現(xiàn)在做的所有事情，都是在為將要到來的寒冷期準(zhǔn)備。盡管各國的經(jīng)驗(yàn)表明，房價一般是緩緩下降，更像是一塊系在降落傘上的磚塊，但是，“如果那個日子來了，很難有人逃得過”，他喃喃自語�！� - ■ 與【深圳2007房價暴漲背后的秘密】相關(guān)新聞
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