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京城高檔住宅遭遇內憂外患
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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最新的統(tǒng)計數(shù)字顯示，呈現(xiàn)“價高量減”態(tài)勢已有一段時期的京城高檔住宅市場仍未有所改觀。6、7兩月入市的項目中不少項目出于銷售情況不甚樂觀而出現(xiàn)了“高開低走”的狀況。對此，有業(yè)內人士認為，近幾個月以來，房價持續(xù)走高、股市震動等諸多因素帶來的“內資”的萎縮以及外資的“匿跡”現(xiàn)象，是造成京城高檔住宅市場銷售表現(xiàn)黯淡的關鍵。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機
本周一，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了北京市第二季度商品住宅期房、現(xiàn)房項目成交均價排行榜，而排行榜顯示的統(tǒng)計數(shù)據(jù)再次證實了目前京城樓市高檔住宅“價漲量跌”的事實。根據(jù)統(tǒng)計，在期房銷售均價排行前30名的名單中，19個項目的可銷售套數(shù)超過了100套，有的甚至達到了870套，但有18個項目卻在二季度連10套也沒賣出去。如可售住宅達870套的建外銀鉆公寓第二季度顯示僅成交了1套，就連第二季度的銷售季軍上院天恒公寓也只賣出1套，而加上在第一季度賣出去的2套，整個上半年項目僅僅賣出3套。
房價走高“嚇退”外資
曾經(jīng)在中國內地樓市興風作浪的外資，近段時間似乎進入了“蟄伏”期。DTZ戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬告訴記者，進入今年二季度以來，外資在內地樓市的擴張速度明顯減速，基本上沒有什么大單成交。記者在該公司住宅部就職的高級董事岳鋒鋼處也聽到了同樣的“抱怨”。面對外資紛紛選擇“蟄伏”，岳鋒鋼認為，主要是由于隨著內地樓市的不斷升溫，導致許多外資對內地樓市的升值空間產(chǎn)生了憂慮，加大了投資者的風險，同時內地股市大漲在一定程度上也吸引了一部分外資的流向。
按照以往的市場，目前高檔住宅銷售市場的旺季，或許也正是因為如此，部分開發(fā)商出于對市場的樂觀預期與項目品質的自信，紛紛上調了銷售價格，而這也被業(yè)內人士認為是導致目前高檔住宅銷售市場平均售價繼續(xù)上升的原因之一。但在價格上漲的同時，受到股市波動以及限外、加息等調控政策的影響，卻讓高檔住宅銷售市場上的觀望情緒還在繼續(xù)。因此，對于處于傳統(tǒng)旺季的高檔住宅銷售市場來說，需求卻是略顯不足。
值得關注的是，在高檔住宅市場交易量不活躍的同時，京城一些酒店服務公寓供應量卻出現(xiàn)大幅增長，市場競爭更加激烈。而為了增強吸引力，京城部分項目開始相繼推出促銷活動，如租金折扣、換購積分等。這些假促銷活動的出現(xiàn)使得今年第二季度酒店服務式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米，同時二季度酒店服務式公寓的空置率小幅下降至20.3%。
同樣，出租公寓市場也表現(xiàn)得非常活躍。二季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅為8.8%。租金方面則小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅為1.2%。岳鋒鋼認為，這主要是由于跨國公司在華業(yè)務的擴展，更多外籍管理人員來到中國工作，租賃需求亦隨之增長。
同時岳鋒鋼介紹，在三季度大多數(shù)酒店服務式公寓都將會出臺奧運期間的租金報價，預計提高后的租金最高將會達到目前租金水平的4倍以上。同時，為保證奧運期間的客房供應，部分酒店服務式公寓在三季度有可能暫停接受長期租約。受到這樣的影響，預計未來酒店服務式公寓的平均租金將會出現(xiàn)一定程度的上升。
供應增加“高開低走”
根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計顯示，與上季度相比，第二季度高檔住宅銷售市場供應有所增加，物業(yè)類型主要集中在公寓方面，而在別墅方面卻供應相對較少。預計在三季度高檔住宅市場新開盤項目將會有所增加，主要集中在東長安街、第二使館區(qū)及順義別墅區(qū)板塊。而預計開盤項目在地理位置、區(qū)域環(huán)境及項目品質等方面的優(yōu)勢，將會拉動高檔住宅銷售市場的平均售價繼續(xù)走高。
來自京城多家專業(yè)機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，7月北京新盤預計放量將達54個，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來的第二次高峰，成為京城當月純新盤供應主力。價格方面，包括美倫堡、中關村公館、燕莎·Class、光大懿品、中廣·宜景灣等新項目的開盤價在12000元/平方米—23000元/平方米之間。而我愛我家控股公司副總裁胡景暉表示，絕大多數(shù)在7月開盤的新盤普遍都要比周邊二手公寓的價格高出5000元以上。
事實上，在價格走高的同時，由于其中不少項目的銷售情況并不是很好，多數(shù)新開盤項目的售價都變成“高開低走”；而這似乎也從某一方面再次證實了之前京城高檔住宅市場“價漲量跌”的事實。
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連續(xù)三季度消化20萬平方米
最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，第二季度北京市的寫字樓吸納量達到25.1萬平方米，這已經(jīng)是北京市甲級寫字樓市場連續(xù)三個季度吸納量維持在20萬平方米以上。
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2007年全年甲級寫字樓供給將超過210萬建筑平方米，但上半年完工的面積僅為47.4萬建筑平方米。一方面，近期甲級寫字樓市場上的實際有效供應量有限，幫助發(fā)展商將租金維持在了較好水平，同時迅速增長的需求穩(wěn)步降低了空置率；另一方面，更大的供給放量壓力被積累到下半年乃至明年年初：今年下半年供應量將超過160萬建筑平方米，而2008年上半年的供給也達到了95.5萬建筑平方米。其中，供給相對集中的CBD、金融街和東二環(huán)商圈分別占52.6%、17.0%和16.5%。雖然不排除部分項目繼續(xù)順延入伙時間的可能，但考慮到奧運帶來的商機，預計大部分的供給都將會在2008年上半年內完工。
讓人注意的是，IT和金融服務行業(yè)仍然是二季度租賃市場上的支撐力量。隨著業(yè)務鏈的拓展與完備，IT公司的活躍范圍已不僅僅局限在中關村區(qū)域，而是更加廣泛地滲透到各個商圈中。醫(yī)藥行業(yè)成為新的亮點，二季度內多次出現(xiàn)醫(yī)藥及醫(yī)療器械公司租用整層辦公面積的案例，表現(xiàn)不俗。廣告?zhèn)髅�、娛樂時尚等行業(yè)則延續(xù)著活躍的勢頭。
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由于二季度內供給有限，強勁的需求再次抬高平均租金。二季度甲級寫字樓市場上平均租金達到人民幣222元/月/使用平方米，上調幅度0.6%；空置率則下降2.1%，至11.2%。需要指出的是，在一些活躍程度較低的區(qū)域，如東二環(huán)和中關村，租金則出現(xiàn)了下滑。 - ■ 與【京城高檔住宅遭遇內憂外患】相關新聞
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