6月29日，來自河北的榮盛房地產(chǎn)公司在深圳交易所首發(fā)申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)發(fā)審委批準(zhǔn)，歷經(jīng)3次上會(huì)波折，榮盛房地產(chǎn)終于如愿獲得IPO資格。和4月27日上市的浙江民營(yíng)企業(yè)廣宇集團(tuán)如出一轍，榮盛進(jìn)入的也是中小板市場(chǎng)。

　　6月28日，證監(jiān)會(huì)一位內(nèi)部人士告訴記者：“證監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)大盤藍(lán)籌回歸A股市場(chǎng)，也將進(jìn)一步支持優(yōu)質(zhì)的公司在內(nèi)地而不是海外上市，這包括民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)�！�

　　上市指標(biāo)的松動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是一道福音，而此前對(duì)A股上市不抱希望，數(shù)量眾多的房地產(chǎn)公司出走香港。

　　東方不亮西方亮

　　7月份，SOHO中國(guó)、合景泰富都將在香港上市，緊跟其后的還有恒大地產(chǎn)和中遠(yuǎn)地產(chǎn)。對(duì)于這些企業(yè)為何舍近求遠(yuǎn)，中信建投證券房地產(chǎn)分析師張朝暉回答得非常直白，“因?yàn)樗鼈兩喜涣薃股，至于個(gè)中原因，只有證監(jiān)會(huì)最清楚�！卑�括中信建投在內(nèi)的多家券商很少承接房地產(chǎn)企業(yè)上市承銷服務(wù)，主要是成功率太低。

　　“長(zhǎng)期以來在A股上市的主要是國(guó)有背景的房地產(chǎn)企業(yè)，如果連香港股市的大門也關(guān)閉，一些規(guī)模小的開發(fā)商只有在項(xiàng)目完成后轉(zhuǎn)行或者等死�！睆埑瘯煾嬖V記者。

　　資本是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，而近年來政府在宏觀調(diào)控中堅(jiān)定不移地使用緊縮銀根、限制上市等金融手段。銀河證券房地產(chǎn)分析師丁文告訴記者：“為抑制房地產(chǎn)投資過熱，政府長(zhǎng)期以來對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)緊閉股市大門�！�

　　政策打壓的結(jié)果是，A股市場(chǎng)100多家地產(chǎn)股中，大多數(shù)是國(guó)有背景，貨真價(jià)實(shí)的民營(yíng)企業(yè)不超過20家，其中世茂股份和萬通地產(chǎn)多家公司還是通過借殼上市擠進(jìn)A股市場(chǎng)的�！百I殼上市不知水深水淺，有條件當(dāng)然選擇首發(fā)�！睆V宇集團(tuán)老總王鶴鳴在上市后吐露心跡。

　　4月廣宇房地產(chǎn)成為浙江第一家在A股上市的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，而廣宇的多位“老鄉(xiāng)”綠城和世茂房地產(chǎn)早已經(jīng)在2006年登陸H股。

　　2006年以前國(guó)內(nèi)股市持續(xù)低迷，幾乎失去融資功能，讓房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，去年A股已經(jīng)進(jìn)入大牛市，政府也在試圖爭(zhēng)取將優(yōu)質(zhì)公司留在內(nèi)地，以維持資本市場(chǎng)的繁榮，在這種背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市之路前景仿佛豁然開朗。

　　中金公司房地產(chǎn)分析師白宏偉表示：“A股正在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)吸引力，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)海外一邊倒的情況會(huì)發(fā)生改變，未來A股和H股都是可取的�！�

　　駱巧玲律師告訴記者，目前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市已經(jīng)沒有嚴(yán)格的限制，民營(yíng)企業(yè)在股市門前徘徊難進(jìn)，有房地產(chǎn)企業(yè)本身的問題�！按蟛糠謪^(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)依靠土地資源生存，斷斷續(xù)續(xù)做項(xiàng)目，不能保證永久經(jīng)營(yíng)的能力，很難摸到上市的門檻�！�

　　攘外安內(nèi)的策略

　　“最近獲得消息，監(jiān)管層正在考慮給房地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資手段，可能會(huì)推出一些新的金融產(chǎn)品�！瘪樓闪崧蓭煾嬖V記者。

　　而此前中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也向記者表示，“房地產(chǎn)企業(yè)需要多元化的融資渠道，應(yīng)該把公眾的錢從房地產(chǎn)實(shí)物性投資轉(zhuǎn)向開發(fā)領(lǐng)域，讓個(gè)人投資者也享受房地產(chǎn)開發(fā)中的利潤(rùn)。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，監(jiān)管層要疏通房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，是對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)頻頻和外資私募基金接觸做出反應(yīng)。

　　6月19日公布的5月份國(guó)房景氣指數(shù)顯示，1—5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金利用外資222億元，同比增長(zhǎng)89.9%。去年7月份商務(wù)部發(fā)布10號(hào)令以來，政府在一年內(nèi)密集出臺(tái)了4個(gè)與限制外資投資房地產(chǎn)的文件，而外資的介入有增無減，正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資瓶頸，境外資本得以乘機(jī)涌入。

　　2006年以前，境外投資者在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)并購(gòu)時(shí)有出現(xiàn)，上德律師事務(wù)所曾做過規(guī)模達(dá)數(shù)億的境外并購(gòu)案子，駱巧玲表示：“商務(wù)部發(fā)出10號(hào)令以后，類似的收購(gòu)案，政府一般會(huì)長(zhǎng)期擱置，長(zhǎng)時(shí)間得不到審批，外資最后只能知難而退�！�

　　面對(duì)諸多政策限制，來自海外的基金更多通過項(xiàng)目合作滲透到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。5月份，記者在世界不動(dòng)產(chǎn)俱樂部舉辦的“開發(fā)商和海外投資者的私人聚會(huì)上”看到荷蘭ING房地產(chǎn)基金的身影，這家基金2006年以來先后與復(fù)地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)項(xiàng)目。

　　基強(qiáng)聯(lián)行執(zhí)行董事陳泳東博士告訴記者：“房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作能力還有一個(gè)很大的發(fā)展空間，與海外基金的接觸還在一個(gè)初試階段，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多元化融資，要進(jìn)一步改善自我治理的能力。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比重還在進(jìn)一步擴(kuò)大，這種情況下政府正在改變壓制房地產(chǎn)企業(yè)融資的思維，放開民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)A股上市的通道并不是空穴來風(fēng)。

　　H股、A股可以并存

　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)受行政資源制約，還不是完全市場(chǎng)化的行業(yè)，美國(guó)人看不懂國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式，SOHO中國(guó)曾經(jīng)嘗試在紐約上市，最后無功而返�！瘪樓闪岣嬖V記者。

　　事實(shí)上，多年來民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)海外上市，無一例外選擇地緣文化接近大陸的香港，從復(fù)地股份、世茂房地產(chǎn)、綠城到碧桂園、SOHO中國(guó)……H股的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)名單越拉越長(zhǎng)。

　　在H股上市法律流程相對(duì)簡(jiǎn)單，效率要高一些，而在A股上市要經(jīng)過兩年時(shí)間的審核過程，后續(xù)融資也要嚴(yán)格審批，很多缺錢的開發(fā)商往往等不及跑去了香港。

　　而縮緊境外上市的風(fēng)聲越來越緊，6月12日，來自香港媒體的消息稱，證監(jiān)會(huì)開始暫停私人企業(yè)赴海外上市的審批，國(guó)內(nèi)企業(yè)赴香港上市將變得艱難。

　　來自香港的陳泳東博士告訴記者：“在很長(zhǎng)一段時(shí)間，H股吸引了國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)。目前的市場(chǎng)情況是，A股行情看好，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能對(duì)上市環(huán)境作一個(gè)綜合的考量，在對(duì)比上市流程和融資額度后，也可能重新考慮在境內(nèi)上市�！�

　　政策消息撲朔迷離，但從兩地股市的比較來看，港交所依然是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)不錯(cuò)選擇。“香港股市是一個(gè)與國(guó)際接軌的市場(chǎng)，進(jìn)入港交所的內(nèi)地企業(yè)可以直接接觸海外資本，也為后期進(jìn)行多渠道的融資創(chuàng)造了條件。”陳泳東表示。

　　“考察在H股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，一個(gè)共同的特點(diǎn)是在內(nèi)地進(jìn)行土地儲(chǔ)備愈演愈烈，這是上市帶來的業(yè)績(jī)壓力所在，要求這些企業(yè)有持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力�！瘪樓闪岣嬖V記者。

　　中信證券分析師王德勇（王德勇博客|王德勇新聞）對(duì)記者表示：“外管局和商務(wù)部對(duì)外資投資房地產(chǎn)越掐越緊，在境外上市的企業(yè)可能要面對(duì)募資的資金如何返回內(nèi)地的問題�！蹦壳鞍�括富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)多家企業(yè)正在籌劃回歸A股。

　　在H股上市，并不限制其回歸A股，事實(shí)上如富力、世茂房地產(chǎn)在香港上市后，公司的持久經(jīng)營(yíng)能力提高很快，回歸A股反而還有優(yōu)勢(shì)。

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