投資熱再現(xiàn)反彈之勢(shì)

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要措施是抑制我國(guó)過(guò)熱和過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資�！皣�(guó)八條”和“國(guó)六條”的相續(xù)出臺(tái)，對(duì)抑制和規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)曾經(jīng)取得過(guò)明顯效果，但進(jìn)入2007年后，我國(guó)房地產(chǎn)投資卻在國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來(lái)走勢(shì)令人擔(dān)憂(yōu)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年1至5月份的房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)表明：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資比去年1至5月同比增加了29%，而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資去年與前年同比增加22%，二者相比，今年1至5月我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資增幅同比加快了7個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加的1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年一季度房地產(chǎn)分地區(qū)統(tǒng)計(jì)表明：我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)了24.3%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)了36.2%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)了29.3%。其中房地產(chǎn)投資同比增速最高和最快的為中部地區(qū)的河南省，與去年同期相比增幅高達(dá)59.1%，達(dá)到了令人吃驚的程度，并且這種增長(zhǎng)速度隨著我國(guó)中部崛起各項(xiàng)政策的出臺(tái)和落實(shí)還將進(jìn)一步加快。安徽省今年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入了快車(chē)道，其今年1至5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅達(dá)52.4%，大大超過(guò)該省同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度和人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。

　　房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)輪動(dòng)效應(yīng)

　　在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加速反彈的同時(shí)，各省和各地區(qū)房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動(dòng)效應(yīng)�！笆�五”中后期，當(dāng)上海和江浙地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，北京和廣東地區(qū)的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有大的波動(dòng)，而進(jìn)入“十一五”初期，當(dāng)上海和江浙地區(qū)房?jī)r(jià)步入調(diào)整階段的時(shí)候，北京和廣東地區(qū)的房?jī)r(jià)卻再次快速崛起。而當(dāng)北京2008年奧運(yùn)會(huì)即將召開(kāi)使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期開(kāi)始降溫時(shí)，上海2010年世博會(huì)的舉辦又將促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期開(kāi)始上漲。作為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈現(xiàn)出人氣聚焦和市場(chǎng)升溫的發(fā)展新格局；尤其是今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二手房的價(jià)格漲幅已開(kāi)始呈現(xiàn)逐月放大的上漲趨勢(shì)。

　　而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)輪動(dòng)效應(yīng)的一個(gè)根本原因是公權(quán)力和開(kāi)發(fā)商的聯(lián)姻，造成地方政府與開(kāi)發(fā)商共同分享房地產(chǎn)財(cái)富的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)40%，開(kāi)發(fā)商能夠得到其中30%的利潤(rùn)，剩余30%的利潤(rùn)卻全部被地方政府和相關(guān)部門(mén)層層消化和獲取了。“十五”期間，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)主要集中在東部和東南沿海地區(qū)以及北京地區(qū)，如今卻呈現(xiàn)出此起彼伏的上漲格局，調(diào)控的難度正在進(jìn)一步加大。特別是我國(guó)中西部地區(qū)居民收入較低，倘若房?jī)r(jià)步入上漲軌道，將會(huì)引發(fā)比沿海地區(qū)房?jī)r(jià)上漲更為嚴(yán)重的民生問(wèn)題，成為建立和諧社會(huì)的重大障礙和挑戰(zhàn)。

　　外資助推樓市繼續(xù)上漲

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快的增長(zhǎng)和人民幣的穩(wěn)步升值，使國(guó)際資本和國(guó)外熱錢(qián)繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。不可否認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，盡管此輪宏觀調(diào)控對(duì)于外商投資房地產(chǎn)提出了一系列的限制政策，但外商和外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資的興趣仍然無(wú)法阻擋。2008年的北京奧運(yùn)會(huì)和2010年的上海世博會(huì)，使得這兩個(gè)特大型國(guó)際大都市成為境外資金投資我國(guó)房地產(chǎn)的首選和重點(diǎn)，具體表現(xiàn)為：寫(xiě)字樓的供應(yīng)量進(jìn)一步放大，高品質(zhì)的甲級(jí)綜合寫(xiě)字樓仍為外商和外資所青睞的對(duì)象；中心城區(qū)的旺鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)推高，國(guó)際品牌零售商紛紛涌入；豪華住宅在限外令后銷(xiāo)售有所下降，而高檔公寓出租市場(chǎng)則開(kāi)始回暖；工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境逐漸改善，成為外資和外商新的房產(chǎn)投資熱點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，隨著此輪我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入和調(diào)控力度的不斷加大，外商和外資在我國(guó)一線(xiàn)沿海和中心城市房地產(chǎn)投資成本上升和具備吸引力的項(xiàng)目減少的時(shí)候，已經(jīng)開(kāi)始在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：今年進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過(guò)去單純投資一線(xiàn)沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開(kāi)始向二線(xiàn)新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。并且外商和外資的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，也從過(guò)去較為單一的住宅和辦公樓，擴(kuò)大至商業(yè)、物流和工業(yè)地產(chǎn)。

　　保障性住房供應(yīng)仍顯不足

　　國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，一些低收入者和住房困難戶(hù)曾寄予厚望，他們寧肯住在祖?zhèn)鞯暮?jiǎn)屋和租房?jī)?nèi)，也要等房?jī)r(jià)下調(diào)后再購(gòu)房改善居住條件。然而，目前的情況令這些人頗為失望。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而下跌，反而逆勢(shì)上揚(yáng)，偏離消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越遠(yuǎn)，出現(xiàn)這一問(wèn)題的關(guān)鍵之一是我國(guó)保障性住房的供應(yīng)仍大大落后于市場(chǎng)需求。

　　加大保障性住房供應(yīng)量可以逐步解決低收入者的住房問(wèn)題，降低低收入家庭和住房困難戶(hù)對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度依賴(lài)，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。新加坡等國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明：廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%至4%，反之則會(huì)同比推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲與保障性住房供應(yīng)的短缺密切相關(guān)，凡是保障性住房供應(yīng)量不足的時(shí)期和城市，該時(shí)期和該城市的房?jī)r(jià)上漲必然過(guò)快。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控至今未見(jiàn)明顯效果，與不少省市和地方政府不作為或推卸自己在住房保障方面的責(zé)任有著直接聯(lián)系。

　　實(shí)踐表明：限價(jià)房只有在與廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面不作為，單純依靠限價(jià)房來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，是很難取得實(shí)際效果的。

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