房地產(chǎn)：A股明星

　　正當(dāng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)波瀾壯闊之際，房地產(chǎn)無(wú)疑成為這一輪牛市當(dāng)中最耀眼的明星板塊。

　　以萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，憑借其豐富的土地儲(chǔ)備、優(yōu)良的持續(xù)增長(zhǎng)能力、有序的跨區(qū)域擴(kuò)張，為市場(chǎng)的高估值提供了可靠的長(zhǎng)期消化能力。

　　而金融街、北京城建、北辰實(shí)業(yè)、陸家嘴、中華企業(yè)等為代表的區(qū)域龍頭，則在各自特定區(qū)域有著其他開(kāi)發(fā)企業(yè)難以比擬的土地、資金以及政府資源等方面的優(yōu)勢(shì)，從而受到市場(chǎng)的關(guān)注以及熱情追捧。

　　在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)持續(xù)低迷的十余載中，房地產(chǎn)卻經(jīng)歷了空前強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，最終達(dá)到如日中天的境地。因此，從2006年年中到現(xiàn)在，短短一年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)在A股市場(chǎng)的表現(xiàn)，堪稱20年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展壯大的一次厚積薄發(fā)的表演。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的“元老”

　　縱觀A股市場(chǎng)的幾十家上市開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本資料，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)中有著許多房地產(chǎn)行業(yè)“老字號(hào)”的身影。

　　1988年11月1日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司在深圳得以設(shè)立，并在1991年1月29日成為國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)上市公司。經(jīng)過(guò)近二十年的精耕細(xì)作，萬(wàn)科已經(jīng)成為全國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。其項(xiàng)目已經(jīng)深入到全國(guó)各大城市，讓“萬(wàn)科”成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的金字招牌。截至2006年年末，萬(wàn)科已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì)約1851萬(wàn)平方米，其中按持股比例計(jì)算的規(guī)劃中項(xiàng)目1536萬(wàn)平方米，形成以長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海為主,以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市武漢、成都為輔的“3＋X”跨地域布局。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科只是一個(gè)最具典型的代表。同樣是在深圳，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、深振業(yè)、深物業(yè)等一大批上市公司，都不失為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“元老”。而北京城建、北辰實(shí)業(yè)、北京首創(chuàng)、中華企業(yè)、浦東金橋等等，同樣在自己的獨(dú)特領(lǐng)域有著驕人而且漫長(zhǎng)的歷史。

　　可以肯定地說(shuō)，A股中最早的房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)創(chuàng)了一條開(kāi)發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)路徑，也樹(shù)立了開(kāi)發(fā)企業(yè)走向規(guī)范化管理的一個(gè)標(biāo)桿。

　　榜樣的作用是無(wú)窮的。繼深圳之后，巨頭輩出的廣州開(kāi)發(fā)行業(yè)，迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂園等一大批具備全國(guó)影響力的開(kāi)發(fā)巨頭，值得關(guān)注的是，這些巨頭的誕生，無(wú)不是憑借“上市”的路徑而得以實(shí)現(xiàn)。更為重要的是，隨著行業(yè)的規(guī)范，已經(jīng)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始效仿前人走過(guò)的路子而假道資本市場(chǎng)。今年以來(lái)，二線地產(chǎn)企業(yè)的上市已經(jīng)在A股和H股風(fēng)起云涌。

　　開(kāi)創(chuàng)行業(yè)黃金時(shí)代

　　進(jìn)入2007年后，房地產(chǎn)板塊繼續(xù)成為A股市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。據(jù)Wind資訊前不久的統(tǒng)計(jì)顯示，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲趨勢(shì)明顯，并且在近期屢屢創(chuàng)下歷史新高。分析人士認(rèn)為,雖然地產(chǎn)股短期估值已經(jīng)不低，但從業(yè)績(jī)的超預(yù)期增長(zhǎng)以及資產(chǎn)重估兩大決定因素看，此類股票仍將是貫穿本輪牛市的重要投資主線之一。

　　與股票的持續(xù)走熱相對(duì)應(yīng)的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，在不斷升溫的房?jī)r(jià)之下，顯得格外突出。

　　日前有媒體報(bào)道，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石表示，萬(wàn)科預(yù)計(jì)在兩年之后超越現(xiàn)在的世界最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)美國(guó)帕爾迪。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖也在近期發(fā)表的文章中指出，去年年初，萬(wàn)科市值大概300億元，到去年年底萬(wàn)科的市值超過(guò)600億元。前年萬(wàn)科剛超過(guò)100億元的銷售額，去年達(dá)到212億元，今年如果不出意外，萬(wàn)科會(huì)有400億元的銷售額，市值會(huì)達(dá)到1400億元。

　　于2006年7月31日在上交所掛牌的保利地產(chǎn)，雖然上市時(shí)間不長(zhǎng)，但是其在全國(guó)各大城市的雄厚實(shí)力同樣驚人。截至2007年6月22日，保利地產(chǎn)市值498.74億元，僅排在老牌房企龍頭萬(wàn)科之后，成為上市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。去年，保利地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)40.27億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)達(dá)62％。2007年，該公司還計(jì)劃增發(fā)不超過(guò)3.5億股A股，所增發(fā)募集的資金主要用于投資該公司的九個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資額達(dá)134億元。2007年一季度報(bào)告顯示，該公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)分別為6.11億元和0.78億元，比上年同期分別增長(zhǎng)47.98%和55.19%。

　　除了萬(wàn)科、保利等全國(guó)巨頭，一批區(qū)域龍頭也在近年顯示了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)實(shí)力。例如陸家嘴，從2007年開(kāi)始，該公司步入租賃轉(zhuǎn)型的收獲期。公司此后每年將有十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)平方米物業(yè)竣工。從在建規(guī)模來(lái)看，至2007年底，陸家嘴就有望成為內(nèi)地最大的持有物業(yè)投資商，將在人民幣升值過(guò)程中首先而且最大程度受益。        

　　而最近兩個(gè)月以來(lái)股價(jià)表現(xiàn)突出的北京城建，則因?yàn)榈赜騼?yōu)勢(shì)而面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)悉，北京城建作為奧運(yùn)工程的主要投資商之一，擁有壟斷性?shī)W運(yùn)地產(chǎn)資源：奧運(yùn)村、五棵松體育中心部分產(chǎn)權(quán)，并將于2007年開(kāi)始分享奧運(yùn)資產(chǎn)帶來(lái)的巨大升值。有機(jī)構(gòu)分析，未來(lái)3~5年，北京城建將有50%左右高復(fù)合增長(zhǎng)。利潤(rùn)主要來(lái)源于：存在高溢價(jià)的在建普通商品房和奧運(yùn)項(xiàng)目，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)很好的部分銷售；大量一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，將帶來(lái)巨額、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。

　　預(yù)計(jì)，隨著人民幣升值預(yù)期依然存在以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的如魚得水，更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借機(jī)擴(kuò)張的勢(shì)頭也更為猛烈，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代得以延續(xù)。

　　被普遍看好的前景

　　盡管國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控壓力沒(méi)有消失，但是隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)上市公司仍然被視作國(guó)內(nèi)最具投資潛力的板塊。

　　根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《2007年1～5月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，2007年1～4月，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房?jī)r(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。

　　同時(shí)，沉寂了一段時(shí)間的上海樓市也在近期呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。上海的二手房市場(chǎng)交易表現(xiàn)相當(dāng)活躍，成交價(jià)格漲幅相當(dāng)明顯，成交量開(kāi)始回升。

　　另外，今年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4％，環(huán)比上漲1.0％，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)上漲解釋了本輪地產(chǎn)股的上漲。聯(lián)合證券分析師認(rèn)為，在流動(dòng)性泛濫的背景下，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的重估進(jìn)程將持續(xù)。從1996年開(kāi)始，我國(guó)就進(jìn)入了持續(xù)降息通道，貨幣投放量長(zhǎng)期持續(xù)高增長(zhǎng)。

　　而2005年開(kāi)始的人民幣升值則加速了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的泛濫�？紤]到在升值期間大幅升息的空間不大，因此預(yù)計(jì)在人民幣升值過(guò)程中,流動(dòng)性將保持充裕甚至過(guò)剩，而資產(chǎn)價(jià)格也將在此過(guò)程中得到不斷重估。由此看，只要人民幣升值的過(guò)程沒(méi)有結(jié)束，地產(chǎn)股的估值就將傾向于不斷上升。

　　國(guó)信證券分析師也指出，知識(shí)分子人群的爆炸性增長(zhǎng)、證券市場(chǎng)財(cái)富轉(zhuǎn)移帶來(lái)的消費(fèi)、大量外籍人員到中國(guó)就業(yè)等因素，都將增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)銷售前景樂(lè)觀，預(yù)計(jì)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未來(lái)幾年凈利潤(rùn)都將出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。    

　　另?yè)?jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，在剔除虧損企業(yè)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司市盈率(前推12個(gè)月)為83.83倍，可以說(shuō)估值處于絕對(duì)高位。但是，從動(dòng)態(tài)估值角度看，地產(chǎn)板塊市盈率下降趨勢(shì)卻非常明顯，2007~2009年地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)市盈率分別為52.54、35.16、22.21倍�？梢�(jiàn)，業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)將迅速降低地產(chǎn)板塊的估值風(fēng)險(xiǎn)。因此，在重估引發(fā)的估值提高與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)的估值下降的雙重作用下，地產(chǎn)股帶來(lái)的收益很可能會(huì)遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平。

    企業(yè) 市值
　　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ） 1245億元
　　保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH） 505億元
　　上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司 475億元
　　（600663.SH）
　　招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（000024.SZ） 360億元
　　金融街控股股份有限公司（000402.SZ） 312.75億元
　　北京首創(chuàng)股份有限公司（600008.SH） 251億元
　　金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH） 227.9億元
　　北京城建投資發(fā)展股份有限公司（600266.SH） 207億元
　　中華企業(yè)股份有限公司（600675.SH） 206億元
　　北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司（600376.SH） 96.5億元
　　珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（600325.SH） 95.8億元
　　廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（002133.SZ） 44.35億元

    港股神奇

　　7月3日，廣州地產(chǎn)集團(tuán)合景泰富（1813.HK）在香港正式掛牌上市，通過(guò)發(fā)行占總股本約33%的股份，集資45.5億港元，合景創(chuàng)始人孔氏三兄弟也從而一躍成為身家90多億港元的富豪。合景這個(gè)在大鱷云集的廣州顯得并不突出的中型開(kāi)發(fā)商，憑借香港股市又一次塑造了內(nèi)地地產(chǎn)股神奇的傳說(shuō)。

　　2005年中，富力地產(chǎn)上市至今，兩年多內(nèi)創(chuàng)造了股價(jià)上漲近9倍的神話，掀起內(nèi)地地產(chǎn)股受追捧的熱潮。這一財(cái)富示范效應(yīng)在碧桂園（2007.HK）上市時(shí)達(dá)到頂峰。今年4月底，碧桂園在香港正式掛牌，股價(jià)以上限5.38港元定價(jià)，IPO集資129億港元，成為內(nèi)地房企規(guī)模最大的一次集資，而且其路演之后由于受到香港眾多富豪如李兆基等的看好，最終超額認(rèn)購(gòu)255倍。凍結(jié)金額達(dá)3300億港元，是香港股市第二大IPO，僅次于去年10月上市的“巨無(wú)霸”中國(guó)工商銀行。

　　用香港證券界的話來(lái)說(shuō)：“每十個(gè)香港人，就有一個(gè)去申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)碧桂園的股份�！边@種對(duì)地產(chǎn)股的天然親近情結(jié)，在全球股市中，大約只有香港股市才可以看到。

　　在大鱷上市受到追捧之后，眾多中型開(kāi)發(fā)商隨之步入赴港上市日程。這類開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)是規(guī)模不大，土地儲(chǔ)備不大，但是產(chǎn)品線有一定特色，而且在上市前往往由于受宏觀調(diào)控影響，出現(xiàn)一定的資金壓力，而他們也幾乎都無(wú)一例外地接受了外資投行如大摩、瑞銀等的風(fēng)險(xiǎn)投資，通過(guò)這筆風(fēng)險(xiǎn)投資擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備，補(bǔ)充了運(yùn)營(yíng)資金。

　　以合景為例，它前身為合景房產(chǎn)，成立于1995年。在廣州大發(fā)展商云集的情況下，昔日的合景泰富并不顯眼。直至2004年，該集團(tuán)以當(dāng)時(shí)全市最高樓面地價(jià)紀(jì)錄的價(jià)格拿下CBD珠江新城的一幅商業(yè)用地以及一幅住宅用地，宣布進(jìn)入高端市場(chǎng)，引起業(yè)界關(guān)注。

　　相比富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及碧桂園等華南地產(chǎn)商，合景泰富330萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備以及集團(tuán)規(guī)模顯得比較單薄。而且公司負(fù)債較高，截至2006年底，公司的總借貸為24億元，其中12億元在年內(nèi)到期，據(jù)了解，此次IPO募資所得會(huì)有約6億元用于還債。

　　合景順利上市，離不開(kāi)其保薦人大摩的保駕護(hù)航。2006年11月16日，大摩旗下的SSF　swift　以現(xiàn)金8480萬(wàn)美元認(rèn)購(gòu)合景泰富股份，占7.5%。

　　在大摩的資金助力下，合景泰富展開(kāi)一系列拿地動(dòng)作。2007年初以近18億元拿到蘇州三塊地塊，完成了蘇州的戰(zhàn)略布局。分析師認(rèn)為，“頻繁的拿地舉動(dòng)，正是為臨近的上市添加動(dòng)力和成功的砝碼。應(yīng)該說(shuō)籌謀已久。”　

　　地塊的取得非常關(guān)鍵。截至2006年度，合景泰富物業(yè)開(kāi)發(fā)收入占98.8%，酒店、寫字樓及其他商用物業(yè)開(kāi)發(fā)，其來(lái)自物業(yè)投資部分的經(jīng)常性收益應(yīng)隨時(shí)間增加。

　　此外，大摩還以其研究言論助推合景泰富。其研究資料顯示，合景泰富2005、2006年的利潤(rùn)分別為1.33億元和1.57億元人民幣。大摩研究報(bào)告預(yù)測(cè)，合景泰富今年純利可達(dá)到9.73億元，較去年增長(zhǎng)5.2倍。

　　可以說(shuō)，無(wú)論是富力、碧桂園還是合景，這些地產(chǎn)股受到追捧的深層原因，都在于它們相比其他行業(yè)顯得更優(yōu)越的成長(zhǎng)性。正是由于這樣的市場(chǎng)預(yù)期，使它們頻頻上演鯉魚跳龍門一飛沖天的戲碼，從受困于宏觀調(diào)控到IPO獲得大筆資金后借宏觀調(diào)控“大魚吃小魚”而壯大，近幾年來(lái)內(nèi)地房企的飛速擴(kuò)張，與港股為它們提供資本平臺(tái)后盾是分不開(kāi)的。

　　港股的雄起神話還在繼續(xù)，富力地產(chǎn)流通市值每年增長(zhǎng)一倍的示范效應(yīng)還在繼續(xù)，碧桂園依然是目前流通市值最大的地產(chǎn)股，合景正欲借勢(shì)騰飛……只要人民幣升值、城市中心土地有效供應(yīng)減少、城市化進(jìn)程加快這三個(gè)現(xiàn)狀還在持續(xù)，港資對(duì)于成長(zhǎng)性極強(qiáng)的內(nèi)地地產(chǎn)股的追捧就還會(huì)繼續(xù)，而上市房企越調(diào)控活得越滋潤(rùn)，自然也成為毫無(wú)懸念的答案。