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房地產泡沫:亞洲金融危機的策源地
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-3
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- 中研網訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機一個是給錢大戶，一個是要錢大戶，因著此份"情緣"，金融與地產于是一損俱損、一榮俱榮。過度膨脹的房地產泡沫往往也就成了金融危機的"策源地"。
樓市泡沫策動亞洲金融危機
亞洲金融危機的導火索之一就是房地產的過度投機，其中的邏輯明確得近乎簡單。
1997年金融危機發(fā)生之前，東南亞經濟繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但飛速上漲的房價種下了泡沫的危機，1992年到1996年，泰國曼谷建成了76萬套新住宅，其中15萬套空置無用，而到1997年金融危機爆發(fā)的時候，泰國閑置的住宅高達85萬套。
"泡沫在1996年開始破裂。1996年泰國經濟發(fā)生了兩個重大變化。首先，由于房地產泡沫破裂，金融機構出現大量不良債權；1997年初，泰國辦公樓的空置率達21%，位于曼谷商業(yè)區(qū)的房屋價格下跌了22%。"中國社科院世界經濟與政治研究所所長余永定撰文指出。
這進一步引發(fā)了銀行貸款的壞賬和呆賬，引發(fā)了泰國金融惡化。1996年6月底，泰國商業(yè)銀行不良資產率達到35.8%。
1997年7月2日凌晨四點半，泰國央行發(fā)表了一項重要聲明，宣布此前十余年盯住美元的泰銖，開始自由浮動。泰銖對美元當日即貶值超過15%，亞洲金融危機正式開始。
這場危機迅速產生多米諾骨牌效應，很多東南亞國家房地產行業(yè)成為此次危機的重災區(qū)。
福利分房：當年的危機免疫
不過，相對比東南亞地區(qū)，中國內地樓市所受影響要間接一些。
"幸運的是，1998年以前內地基本是系統(tǒng)的福利分房制度，1998年以后房地產才真正開始普及商品化，所以外來沖擊對老百姓來說并不明顯。"一位房地產行業(yè)人士說。
但對于外來投資商的影響不一樣。
"很多投資房地產的外商，因為亞洲的很多銀行催債，貸款一下子被要求收回，很多項目因資金鏈緊張而停工。"香港中原(中國)董事副總經理、上海中原地產董事長陸成回憶，現在看到的一些爛尾樓或者半拉子工程就是當時外商背景的公司留下的。
一個例子是上海陸家嘴的地標性建筑--正大廣場。為打造中國第一"購物城"，來自泰國的正大集團原先預計耗資3億多美元。其中，正大集團自籌1億美元，其余的都來自正大集團與由泰國農民銀行、京都銀行及中國銀行曼谷支行在內的七家銀行簽訂的2.05億美元銀團貸款。但是，1997年下半年席卷東南亞的金融風暴使泰國眾多銀行陷入困境。結果，提供貸款的銀團中三家宣告破產，京都銀行則被泰國政府接管，2.05億美元的協(xié)議貸款僅到位6500萬。在1997年6月開始動工的一年之后，正大廣場不得不面臨停工的命運。
曾在上個世紀90年代初在浦東吃進大量土地的湯臣集團，當時也幾乎被拖垮，許多土地無法交付土地出讓金。"那個時候它的日子很難過，幾乎喘不過氣來。"一國有銀行信貸部人士介紹說。
房價快速上漲之憂
時隔10年，我國房價在普及商品化后出現的快速上漲，引發(fā)了人們的擔憂。
"有兩個類似的特征值得警惕，一是房價持續(xù)上漲，另外是外資進入房地產，越來越多。"前述房地產業(yè)人士分析。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計顯示，1-5月份全國房地產開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達89.9%。戴德梁行最新發(fā)布的《2006年上海房地產市場報告》也稱，海外機構投資者去年在上海投資房地產的總成交價值超過180億元人民幣，總成交面積達到100萬平方米，均達到2005年的3倍水平。
"一個可以想象的場面就是：一旦有外需減少和產能過剩雙重壓迫，房地產的投資需求便會出現萎縮；外資的撤離，也會使得房地產行業(yè)資金鏈斷裂，房屋或被大量拋售，銀行呆壞賬相應增長。"一業(yè)內專家指出。在上次亞洲金融危機中，中國未受波及，除了我國資本賬戶仍未開放之外，其中另一個重要的原因是在亞洲金融危機時，我國很多地區(qū)仍實行福利分房，在全國范圍內，并無房地產泡沫問題。但是房地產業(yè)商品化之后，這個行業(yè)相應也就可能成為金融危機的策源地。
"總體來看，我國樓市現在的狀況與東南亞當時也有不同，現在中國經濟發(fā)展還很快，泡沫還沒有達到頂峰，而且在房地產業(yè)中外資的占比也有限。"陸成表示。
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