依據(jù)國家有關經(jīng)濟適用住房政策，1998年10月15日北京市人民政府下發(fā)了《關于同意北京市經(jīng)濟適用住房建設減免行政事業(yè)性收費問題的批復》 (京政函[1998]68號)，對市政公用設施建設費、四源費、防洪費等21項行政事業(yè)性收費進行減半征收。同年10月18日，北京市政府出臺了《關于加快經(jīng)濟適用住房建設的若干規(guī)定(試行)》(京政辦發(fā) [1998]第54號)，對經(jīng)濟適用住房的建設標準、領導機構(gòu)、項目來源、成本構(gòu)成、購買對象進行了明確規(guī)定。在此基礎上，北京市相繼出臺了《關于北京市行政機關、事業(yè)單位購買經(jīng)濟適用住房的實施意見》、《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》、《關于第一批經(jīng)濟適用住房銷售管理購買辦法》、《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》等一批相關政策，北京市的經(jīng)濟適用住房政策全面推廣。

　　此階段一個明顯政策導向是市政府相關部門力推經(jīng)濟適用住房政策，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設、促成單位和城鎮(zhèn)居民購買。明確規(guī)定：“本市行政機關、事業(yè)單位按原建設經(jīng)費申請渠道，申請購買經(jīng)濟適用住房資金”，來購買經(jīng)濟適用住房；同時，“在市政府做出本市居民家庭中低收入標準及認定辦法之前，居民個人購買第一批經(jīng)濟適用住房，憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發(fā)建設單位辦理購房手續(xù)”。此階段的明顯特征是敞開向社會供應，購買者尚沒有收入等方面的限制，只是原則規(guī)定“購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批制度”；建設上也沒有明確建設標準、戶型面積標準等相關規(guī)定，還基本屬于開發(fā)企業(yè)憑著“感覺走”的階段。此階段市場呈明顯的買方市場特征。但此時市場總體上持觀望態(tài)度，景氣不旺，政府和開發(fā)企業(yè)很大精力花費在推廣經(jīng)濟適用住房政策和項目，消除購房者顧慮方面。

　　2、發(fā)展階段(2001～2003年)

　　此階段一個明顯標志是2000年12月政府出臺了《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房有關問題暫行規(guī)定》(京政辦發(fā) [2000]131號)，首次對申請購買經(jīng)濟適用住房的北京市城鎮(zhèn)居民資格有了明確對定：

　　①必須是無房戶和現(xiàn)住房面積未達到本市規(guī)定的補貼面積標準的未達標戶，并且家庭年收入6萬元(含)以下的；

　�、诜驄D雙方為機關工作人員或教師的家庭，重點工程拆遷居民和危舊房改造項目異地安置居民家庭可憑有關證明購房。

　　其后，政府相關部門先后出臺了《關于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房程序的通知(試行)》(京建開[2001]276號)、《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房有關問題的補充規(guī)定》(京政辦發(fā) [2002]53號)，《關于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、建設部關于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法文件的通知》(京價(房)字[2002]477號)、《關于經(jīng)濟適用住房優(yōu)先向拆遷居民銷售的通知》(京建開[2003]130號)、《關于持有〈北京市工作居住證〉外地人員購買北京市經(jīng)濟適用住房有關問題的通知》(京建開[2003]429號)、《關于建立經(jīng)濟適用住房購買資格公示制度的通知》(京建開[2003]612號)等主要相關政策。

　　相對第一階段而言，出現(xiàn)了以下主要變化：進一步細化了審批程序、時限和申請資料；將被拆遷居民和危改異地安置居民家庭購買標準由120平方米下調(diào)為70平方米，同時對購房家庭購買超過規(guī)定面積標準的經(jīng)濟適用住房，在立契過戶前需補交10％的綜合地價款；將經(jīng)濟適用住房限價的規(guī)定調(diào)整為基準價；將經(jīng)濟適用住房主要戶型控制在80平方米左右，單套住房總價款在32萬元以下；加大了對拆遷居民售房的傾斜力度；將經(jīng)濟適用住房的覆蓋面由北京市城鎮(zhèn)居民擴大到持《北京市工作居住證》的外地人員；在申請和審批程序中間，加入了公示環(huán)節(jié)，完善了資格認定制度。

　　此階段的明顯特征是：購買者的資格有了明確限定，而且越來越細化和科學化，單位雖被擯棄于購買者范圍之外，但作為某種“應景”的需要經(jīng)濟適用住房的供給對象卻在不知不覺中不斷外延，由北京市城鎮(zhèn)戶口家庭向有居住證的外地人員、海歸人員、軍隊人員不斷擴展；經(jīng)濟適用住房的認知度大大提高，購買踴躍，市場逐漸呈現(xiàn)供不應求趨勢，政府和開發(fā)企業(yè)很大精力花費在推進經(jīng)濟適用住房建設，開展銷售方面。

　　3、調(diào)整階段(2004至今)

　　2004年是北京市房地產(chǎn)行業(yè)的“政策年”，政府出臺了一系列的房地產(chǎn)文件和法規(guī)，數(shù)量之多、內(nèi)容之細、影響之大均為近年所不多見的。對經(jīng)濟適用住房建設項目的影響主要體現(xiàn)在以下四方面。

　　一是，經(jīng)營性用地，一律經(jīng)“招拍掛”方式取得，“比照效應”造成經(jīng)濟適用住房的土地成本大幅上漲。《關于經(jīng)營性項目暫停受理審批的通知》(京國土房管出[2004]26號)規(guī)定：自2004年1月9日起，市各級發(fā)改委、建設、規(guī)劃、國土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設單位申報的經(jīng)營性項目立項，規(guī)劃審批和國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓�！蛾P于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》 (京政辦發(fā)[2004]4號)，將33號文原本可協(xié)議出讓的5條口子——綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設項目、開發(fā)帶危改項目、國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項項目用地，全部堵上。至此，北京的經(jīng)營性用地，一律實行“招拍掛”政策，由土地整理儲備中心一個口供應市場，嚴控土地供應量、壟斷土地供應渠道，雖然加大了政府調(diào)控市場的直接性和力度，但卻導致經(jīng)濟適用住房建設用地成本比照經(jīng)營型用地成本不斷上漲，有的項目待征土地的費用上漲達50％以上，直接造成原本剛性十足的經(jīng)濟適用住房成本無法自行消化，部分外征地較多的項目出現(xiàn)較嚴重的虧損，較大地影響了開發(fā)企業(yè)建設投資熱情。

　　二是，征用建設用地，一律逢征必轉(zhuǎn)、費用上不封頂，遲滯了部分經(jīng)濟適用住房建設項目的推進難度。《北京市建設征地補償安置辦法》(市政府148號令)規(guī)定，與先前的征地政策比較，出現(xiàn)了兩個較為明顯的調(diào)整：一是，自2004年7月1日起，北京市征地逢征必轉(zhuǎn)，在轉(zhuǎn)非勞動力就業(yè)方面，堅持征地單位優(yōu)先招用、勞動者自主擇業(yè)的方針，加大了開發(fā)企業(yè)征地帶來的人員負擔和成本；二是，征地補償費實行最低保護標準制度，上不封頂，強調(diào)征地雙方協(xié)商簽訂協(xié)議，征地補償費在征地批復前要足額存儲到國土局指定賬戶，接受土地行政主管部門的監(jiān)督，在征地批復后，征地補償費首先用于轉(zhuǎn)非人員的安置補償費支出，余額作為土地和地上物補償撥付農(nóng)村集體組織，這樣不僅大大增加了征地成本，而且由于征地批復取得時間長的原因，大大滯后了企業(yè)取得土地，開發(fā)建設項目的時間，加大了經(jīng)濟適用住房建設項目的推進難度。

　　三是，經(jīng)濟適用住房建設項目中盈利性公建必須通過“招拍掛”方式才能取得土地使用權(quán)，一定程度上致使經(jīng)濟適用住房建設項目自身消化成本波動的能力減弱。在經(jīng)濟適用房項目中盈利性公建是補償經(jīng)濟適用房項目收益的一種可能的渠道，若通過招拍掛方式取得土地使用權(quán)存在一些問題：第一，經(jīng)過競買若由其他開發(fā)企業(yè)取得盈利性公建的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，原經(jīng)濟適用住房項目開發(fā)企業(yè)只能取得前期投入成本的回籠，喪失了用盈利性公建的收益彌補經(jīng)濟適用房項目虧損的機會，而這是在“承諾制”條件下售價審批中包含的因素；第二，通過競買由原經(jīng)濟適用住房項目開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)和項目開發(fā)權(quán)，但競買價高于掛牌底價，按規(guī)定超出底價部分的溢價全部上交國家，增加了公建的開發(fā)成本，同樣影響了整個經(jīng)濟適用房項目的經(jīng)濟效益。第三，通過“招拍掛”方式取得土地使用權(quán)，即使沒有競買者，也大大延長了項目的建設周期，使公建建設與住宅不能同步進行，會造成施工擾民、居民使用不便等問題。第四，經(jīng)濟適用住房項目是作為一個整體進行規(guī)劃、立項、建設的，若將盈利性公建分開單獨掛牌，從前期手續(xù)到土地、規(guī)劃等手續(xù)辦理以及相關費用分割方面都存在一些不順暢的問題。

　　四是，新的施工規(guī)范及建材價格上漲，增加了工程造價。伴隨國家對住宅建設環(huán)保、節(jié)能等方面的要求越來越高，強制性規(guī)范要求使用的一些新建材提高了建設成本，加之，近期鋼材、水泥等建材價格的上漲，導致工程造價每平方米增加 97元～200元。

　　由于以上諸多原因，開發(fā)企業(yè)運作風險和推進阻力加大，北京市經(jīng)濟適用住房推進速度大大放緩，而受整個商品房市場價格飛速增長以及北京市重點工程拆遷引發(fā)的各種被動性需求的影響，經(jīng)濟適用住房對市場需求達到頂峰，供需失衡加劇，“爆棚”現(xiàn)象嚴重，此階段呈現(xiàn)明顯的賣方市場特征。由于前幾年北京市經(jīng)濟適用住房快速建設、快速銷售，處于規(guī)劃、建設、銷售、物業(yè)管理、租賃以及二手轉(zhuǎn)讓等價值鏈上不同環(huán)節(jié)的經(jīng)濟適用住房的數(shù)量非常可觀，而相關管理機制與措施與這種飛速發(fā)展的實踐活動逐漸出現(xiàn)了一定程度的滯后與錯位，歷年積累的問題逐漸顯現(xiàn)，某些問題已經(jīng)到了不立刻妥善解決就可能動搖整個經(jīng)濟適用住房政策初衷的地步，社會大眾和媒體、開發(fā)企業(yè)甚至政府內(nèi)部對經(jīng)濟適用住房的爭論也不斷激烈。經(jīng)濟適用住房政策何去何從？是繼續(xù)加快建設還是逐漸“減擋滑行”，甚至立刻“靠邊停車”呢，困惑著政策的決策者、執(zhí)行者以及其他所有參與者。2005年兩會期間，全國政協(xié)委員、西安市原政協(xié)主席傅繼德提交了《關于停止開發(fā)建設經(jīng)濟適用房》的提案，全面引發(fā)了關于是否叫停經(jīng)濟適用房的討論，這也是目前爭論非常激烈的一個話題，但卻是走出困惑迷惘實現(xiàn)調(diào)整必須面對并解決的課題。加之，此階段整個房地產(chǎn)宏觀政策影響，北京市的經(jīng)濟適用住房發(fā)展放緩，北京市經(jīng)濟適用住房政策進入調(diào)整期。此階段政府和開發(fā)企業(yè)很大精力花費在針對出現(xiàn)的問題尋求社會建言獻策，控制經(jīng)濟適用住房平穩(wěn)銷售，實現(xiàn)與政府重點工程“對接”等方面。

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