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2007年北京高檔住宅 整體銷(xiāo)售下滑原因解析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-6-30
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- 中研網(wǎng)訊：
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2007年6月11日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局通過(guò)國(guó)家外匯管理局網(wǎng)站正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，表明國(guó)家對(duì)外資投資房地產(chǎn)的控制進(jìn)一步加強(qiáng)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這是繼2006年11月“171號(hào)文”后的進(jìn)一步外資受限緊縮信號(hào)，同時(shí)也是對(duì)“171號(hào)文”細(xì)則的進(jìn)一步解讀。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
2002年中國(guó)政府為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消外銷(xiāo)房、內(nèi)銷(xiāo)房的區(qū)別，中國(guó)成為了國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員國(guó)中少數(shù)幾個(gè)對(duì)房地產(chǎn)投資沒(méi)有限制的國(guó)家。于是外銷(xiāo)房成為了開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)定位的首要選擇。由于產(chǎn)品增值較高，所以一時(shí)間，豪宅、樓王成了市場(chǎng)寵兒。2006年頒布171文件后，限制外資炒房政策直指高檔住宅，銷(xiāo)售受阻令高檔住宅市場(chǎng)幾乎嘎然而止。
受越來(lái)越多的“限外”政策、央行連續(xù)加息、政府加快實(shí)施“保障性住房”計(jì)劃、住宅禁商、二手房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等因素影響，境內(nèi)外投資者和高端買(mǎi)家的購(gòu)房熱情受到打擊，直接導(dǎo)致北京2007年一季度以來(lái)高檔住宅的銷(xiāo)售速度下滑，成交冷淡。一時(shí)間苦于沒(méi)有數(shù)據(jù)的京城媒體對(duì)此現(xiàn)象討論紛爭(zhēng)不斷，而面對(duì)本周頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，北京高端住宅市場(chǎng)到底會(huì)走向何方？
一季度高檔住宅銷(xiāo)售回落
今年一季度以來(lái)，北京高檔住宅出現(xiàn)銷(xiāo)售趨緩勢(shì)頭。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少高檔項(xiàng)目今年一季度總成交量不足10套，北京單價(jià)排名前30位的高檔住宅項(xiàng)目中，只有一半項(xiàng)目一季度成交量超過(guò)10套，其中有10個(gè)項(xiàng)目成交量都在3套以下。業(yè)界還有消息稱(chēng)3月份京城九成高檔住宅成交為零。
偉業(yè)顧問(wèn)控股公司副總經(jīng)理張劍表示：2007年上半年北京總價(jià)在200萬(wàn)~500萬(wàn)元的中、高檔住宅成交量確實(shí)有下降的勢(shì)頭，高檔公寓需求量正在減少。究其原因，首先這是房?jī)r(jià)連年高升造成的結(jié)果，很多消費(fèi)者對(duì)高檔住宅抱謹(jǐn)慎態(tài)度，持幣觀望的不在少數(shù)。其次，2006年限外令的出臺(tái)也在很大程度上削減了高檔住宅的需求。來(lái)自偉業(yè)顧問(wèn)研究部門(mén)的統(tǒng)計(jì)：對(duì)比2006年4、5月，高檔住宅外資購(gòu)買(mǎi)者占總量的40%，而進(jìn)入2006年6月這一數(shù)字變?yōu)榱肆�。進(jìn)入2007年，雖然已無(wú)法獲得外資購(gòu)房的準(zhǔn)確數(shù)字，但可以肯定要遠(yuǎn)低于限外令頒布之前。近一年多來(lái)股市的大熱也分流了部分樓市投資，高檔住宅購(gòu)買(mǎi)者有相當(dāng)比例是投資，而目前股市的回報(bào)率遠(yuǎn)大于樓市。
原因解析
一季度高檔住宅銷(xiāo)售出現(xiàn)回落，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。高位盤(pán)整后是繼續(xù)上行還是持續(xù)下滑，是投資者、消費(fèi)者和業(yè)界都普遍關(guān)心的問(wèn)題。就市場(chǎng)情況看，雖然目前北京高檔項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)峻的銷(xiāo)售壓力，但是大多高端項(xiàng)目仍然堅(jiān)持“高開(kāi)低走”，市場(chǎng)呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，原因有以下幾個(gè)：
1.高檔項(xiàng)目必須保證自己的高貴身份。堅(jiān)守高價(jià)位是大部分高檔樓盤(pán)所采用的一貫銷(xiāo)售策略，給購(gòu)房者增強(qiáng)信心，讓人感覺(jué)高檔項(xiàng)目的升值潛力仍然很大。
2.按照行業(yè)慣例，一季度恰逢新年，樓市基本處于傳統(tǒng)淡季，開(kāi)發(fā)商往往不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候推盤(pán)，很多前期銷(xiāo)售接近尾聲的高檔房項(xiàng)目都未推出新的房源。
3.很多高檔住宅往往通過(guò)高開(kāi)價(jià)來(lái)吸引人氣營(yíng)造氣氛，但在實(shí)際銷(xiāo)售中卻會(huì)通過(guò)讓利等手段促進(jìn)成交。
4.受去年171號(hào)文件的影響，部分項(xiàng)目需要重新修改規(guī)劃，或是新規(guī)劃還沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批，這都導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)處于低谷。
5.面對(duì)即將來(lái)到的股市資金，多數(shù)高檔住宅項(xiàng)目上調(diào)了價(jià)格，同時(shí)也影響了房屋的銷(xiāo)售速度。
6.由于受到政策影響，購(gòu)房人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走向不確定，目前觀望情緒較濃，開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景樂(lè)觀，對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的預(yù)期看好，寧可堅(jiān)持長(zhǎng)線銷(xiāo)售也不肯降價(jià)出售。
價(jià)格走低是市場(chǎng)
還是產(chǎn)品的錯(cuò)?
我們對(duì)高檔住宅的劃分，是把成交價(jià)格在15000元/平方米以上的住宅作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括高檔公寓和別墅物業(yè)。2007年一季度，高檔住宅市場(chǎng)的累計(jì)供應(yīng)量為45500余套，其中服務(wù)式公寓、中高檔公寓、高檔別墅，分別占總供應(yīng)量的21%、64%和15%。4月份上市銷(xiāo)售的26個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目中，除四成左右為小戶型外，其余全部是以大戶型為主的高檔住宅。從目前北京整體市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng)情況看，由于90平方米新項(xiàng)目可能到今年下半年才能陸續(xù)上市，因此目前大戶型仍然是市場(chǎng)熱點(diǎn)。
目前北京購(gòu)房者對(duì)五環(huán)內(nèi)每平方米動(dòng)輒萬(wàn)元甚至幾萬(wàn)元的高檔住宅項(xiàng)目持觀望狀態(tài)，投資欲望下降，以15000元/平方米以上的高檔住宅最為明顯。高檔住宅今年銷(xiāo)售率僅為兩成左右，同時(shí)有近九成項(xiàng)目成交價(jià)格低于開(kāi)盤(pán)價(jià)格。北京房地產(chǎn)管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2007年高檔項(xiàng)目中，有許多高價(jià)格住宅的成交價(jià)格均低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，差價(jià)從幾百元至幾千元不等。 - ■ 與【2007年北京高檔住宅 整體銷(xiāo)售下滑原因解析】相關(guān)新聞
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