2007年6月11日，商務(wù)部、國家外匯管理局通過國家外匯管理局網(wǎng)站正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，表明國家對(duì)外資投資房地產(chǎn)的控制進(jìn)一步加強(qiáng)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這是繼2006年11月“171號(hào)文”后的進(jìn)一步外資受限緊縮信號(hào)，同時(shí)也是對(duì)“171號(hào)文”細(xì)則的進(jìn)一步解讀。

    2002年中國政府為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消外銷房、內(nèi)銷房的區(qū)別，中國成為了國際貨幣基金組織187個(gè)成員國中少數(shù)幾個(gè)對(duì)房地產(chǎn)投資沒有限制的國家。于是外銷房成為了開發(fā)商市場(chǎng)定位的首要選擇。由于產(chǎn)品增值較高，所以一時(shí)間，豪宅、樓王成了市場(chǎng)寵兒。2006年頒布171文件后，限制外資炒房政策直指高檔住宅，銷售受阻令高檔住宅市場(chǎng)幾乎嘎然而止。

    受越來越多的“限外”政策、央行連續(xù)加息、政府加快實(shí)施“保障性住房”計(jì)劃、住宅禁商、二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等因素影響，境內(nèi)外投資者和高端買家的購房熱情受到打擊，直接導(dǎo)致北京2007年一季度以來高檔住宅的銷售速度下滑，成交冷淡。一時(shí)間苦于沒有數(shù)據(jù)的京城媒體對(duì)此現(xiàn)象討論紛爭(zhēng)不斷，而面對(duì)本周頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，北京高端住宅市場(chǎng)到底會(huì)走向何方？

    一季度高檔住宅銷售回落

    今年一季度以來，北京高檔住宅出現(xiàn)銷售趨緩勢(shì)頭。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少高檔項(xiàng)目今年一季度總成交量不足10套，北京單價(jià)排名前30位的高檔住宅項(xiàng)目中，只有一半項(xiàng)目一季度成交量超過10套，其中有10個(gè)項(xiàng)目成交量都在3套以下。業(yè)界還有消息稱3月份京城九成高檔住宅成交為零。

    偉業(yè)顧問控股公司副總經(jīng)理張劍表示：2007年上半年北京總價(jià)在200萬~500萬元的中、高檔住宅成交量確實(shí)有下降的勢(shì)頭，高檔公寓需求量正在減少。究其原因，首先這是房?jī)r(jià)連年高升造成的結(jié)果，很多消費(fèi)者對(duì)高檔住宅抱謹(jǐn)慎態(tài)度，持幣觀望的不在少數(shù)。其次，2006年限外令的出臺(tái)也在很大程度上削減了高檔住宅的需求。來自偉業(yè)顧問研究部門的統(tǒng)計(jì)：對(duì)比2006年4、5月，高檔住宅外資購買者占總量的40%，而進(jìn)入2006年6月這一數(shù)字變?yōu)榱肆恪＿M(jìn)入2007年，雖然已無法獲得外資購房的準(zhǔn)確數(shù)字，但可以肯定要遠(yuǎn)低于限外令頒布之前。近一年多來股市的大熱也分流了部分樓市投資，高檔住宅購買者有相當(dāng)比例是投資，而目前股市的回報(bào)率遠(yuǎn)大于樓市。

    原因解析

    一季度高檔住宅銷售出現(xiàn)回落，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。高位盤整后是繼續(xù)上行還是持續(xù)下滑，是投資者、消費(fèi)者和業(yè)界都普遍關(guān)心的問題。就市場(chǎng)情況看，雖然目前北京高檔項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)峻的銷售壓力，但是大多高端項(xiàng)目仍然堅(jiān)持“高開低走”，市場(chǎng)呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，原因有以下幾個(gè)：

    1.高檔項(xiàng)目必須保證自己的高貴身份。堅(jiān)守高價(jià)位是大部分高檔樓盤所采用的一貫銷售策略，給購房者增強(qiáng)信心，讓人感覺高檔項(xiàng)目的升值潛力仍然很大。

    2.按照行業(yè)慣例，一季度恰逢新年，樓市基本處于傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商往往不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候推盤，很多前期銷售接近尾聲的高檔房項(xiàng)目都未推出新的房源。

   3.很多高檔住宅往往通過高開價(jià)來吸引人氣營造氣氛，但在實(shí)際銷售中卻會(huì)通過讓利等手段促進(jìn)成交。

   4.受去年171號(hào)文件的影響，部分項(xiàng)目需要重新修改規(guī)劃，或是新規(guī)劃還沒有經(jīng)過審批，這都導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)處于低谷。

   5.面對(duì)即將來到的股市資金，多數(shù)高檔住宅項(xiàng)目上調(diào)了價(jià)格，同時(shí)也影響了房屋的銷售速度。

   6.由于受到政策影響，購房人對(duì)未來房?jī)r(jià)的走向不確定，目前觀望情緒較濃，開發(fā)商對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景樂觀，對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的預(yù)期看好，寧可堅(jiān)持長(zhǎng)線銷售也不肯降價(jià)出售。

    價(jià)格走低是市場(chǎng)

    還是產(chǎn)品的錯(cuò)?

我們對(duì)高檔住宅的劃分，是把成交價(jià)格在15000元/平方米以上的住宅作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括高檔公寓和別墅物業(yè)。2007年一季度，高檔住宅市場(chǎng)的累計(jì)供應(yīng)量為45500余套，其中服務(wù)式公寓、中高檔公寓、高檔別墅，分別占總供應(yīng)量的21%、64%和15%。4月份上市銷售的26個(gè)新盤項(xiàng)目中，除四成左右為小戶型外，其余全部是以大戶型為主的高檔住宅。從目前北京整體市場(chǎng)新盤供應(yīng)情況看，由于90平方米新項(xiàng)目可能到今年下半年才能陸續(xù)上市，因此目前大戶型仍然是市場(chǎng)熱點(diǎn)。

目前北京購房者對(duì)五環(huán)內(nèi)每平方米動(dòng)輒萬元甚至幾萬元的高檔住宅項(xiàng)目持觀望狀態(tài)，投資欲望下降，以15000元/平方米以上的高檔住宅最為明顯。高檔住宅今年銷售率僅為兩成左右，同時(shí)有近九成項(xiàng)目成交價(jià)格低于開盤價(jià)格。北京房地產(chǎn)管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2007年高檔項(xiàng)目中，有許多高價(jià)格住宅的成交價(jià)格均低于開盤價(jià)，差價(jià)從幾百元至幾千元不等。

• · 美國房地產(chǎn)信貸危機(jī)的啟示
• · 如何判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
• · 深圳“癲狂”樓市：滿城盡帶VIP
• · 房?jī)r(jià)飚升背后影響分析
• · 物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)系的回顧與分析
• · 對(duì)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的看法

• · · 我國建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評(píng)審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)