一、美國房地產(chǎn)信貸危機始末

　　從上世紀80年代末、90年代初以來，美國房地產(chǎn)經(jīng)歷了長達十幾年的繁榮。住房銷售量不斷創(chuàng)下新紀錄，房價也以每年增幅超過10%的速度攀升。有專家認為，2000年美國納斯達克股市泡沫破滅之后，美國經(jīng)濟并沒因此出現(xiàn)衰退，主要是房地產(chǎn)市場的繁榮支撐著。10年前，美國家庭擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)總值不超過8萬億美元，約占家庭資產(chǎn)總額的40%；到了2005年底，美國家庭房地產(chǎn)資產(chǎn)總值已升至21.6萬億美元，在家庭財產(chǎn)中的比例提高到56%。但是，從2006年中期開始，美國房地產(chǎn)市場開始降溫，房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)下滑。2006年8月，美國舊房銷售中間價比上年同期下降1.2%，11年來首次出現(xiàn)同比下跌。2006年9月，新房中間價比上年同期下降9.7%，創(chuàng)下近36年來的最大跌幅。整個2006年第三季度美國舊房銷量比上年同期下降12.7%，為該市場迄今為止最大的降幅。

　　隨著美國房地產(chǎn)市場形勢逆轉(zhuǎn)，住房信貸市場潛在的風險開始逐漸表現(xiàn)出來。美國住房抵押貸款銀行家協(xié)會最近發(fā)布的房貸市場報告顯示，去年四季度美國次級抵押貸款不良率顯著惡化至13%以上，達到四年來的最高水平；抵押貸款違約率（逾期30天或30天以上償付貸款的比率）升至4.95%，較上一季度上揚了0.28個百分點，創(chuàng)下2003年第二季度以來的新高。雷曼兄弟公司最近發(fā)布的一份報告稱，2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，約有30%無法及時還貸，全國約有220萬人可能因為最終無力還貸而失去住房。受此影響，近幾個月已有約20家貸款機構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀公司破產(chǎn)，美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融公司已瀕臨破產(chǎn)邊緣。次級貸款類股也出現(xiàn)深度下跌，住宅貸款控股公司市值縮水2/3，相關(guān)金融服務公司包括花旗集團、摩根大通和美銀等股票也受累大幅下跌。

　　二、美國房地產(chǎn)信貸危機的原因

　　人們普遍認為，此次危機的爆發(fā)并不是偶然的，而是美國房地產(chǎn)市場下滑滯后效應的集中體現(xiàn)。

　　第一，在房地產(chǎn)市場繁榮時，由于房價的上漲，各種住房信貸的金融機構(gòu)都會借助于房地產(chǎn)市場的繁榮，進行大規(guī)模的信貸擴張。據(jù)悉，美國房屋按揭貸款市場規(guī)模已高達6.5萬億美元，比美國國債市場還要大。次級抵押貸款是美國抵押貸款市場中風險最大的，主要面向那些信用記錄較差的客戶。美國抵押貸款銀行協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，次級抵押貸款占整體抵押貸款份額從2000年的2.4%上升至2006年的13.6%（真實情況可能要達到30%以上）。

　　第二，在住房信貸規(guī)模擴張的過程中，往往會降低住房消費者的市場準入標準，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進入住房信貸市場。一些次級貸款金融公司受利益驅(qū)使，降低“門檻”，甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金、無需提供任何有關(guān)償還能力證明的情況下購房。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。如此寬松的貸款資格審核埋下了危機的種子。對于購買住房的消費者來說，由于融資的市場準入標準降低，他們能夠輕易地借助金融機構(gòu)的杠桿炒作房地產(chǎn)，因此人們在進入房地產(chǎn)市場時更多考慮的是資金的可獲得性而不是融資成本。兩方面共同作用，使得大量無償還能力的購買者進入房地產(chǎn)市場，特別是一些高風險的按揭者沒有資產(chǎn)保證，其違約的可能性進一步增加。

　　第三，由于評級市場的不透明和評級機構(gòu)的利益沖突，使得高風險的房地產(chǎn)資產(chǎn)以證券化方式進入投資市場。這樣，表面上是房地產(chǎn)的風險分散了，但實際上傳導到證券市場，讓投資者購買本來達不到投資等級的資產(chǎn)。特別是由于美國證券市場的開放性，這種風險嚴重低估的證券化資產(chǎn)，又從美國金融體系傳導或轉(zhuǎn)嫁到國際資本市場。

　　第四，次級抵押貸款利率隨著市場浮動，一旦市場風向發(fā)生改變，這些貸款可能會變成高危品種。從2004年6月到2006年6月間美聯(lián)儲17次調(diào)高利率，對利率敏感的房屋市場開始有反應，房屋價格、開工率和銷售均下滑并屢創(chuàng)新低，很多貸款者無力支付這些貸款，導致該市場違約率不斷上升。原先在房地產(chǎn)價格不斷攀升的時候，貸款者可以通過賣房還貸。如今房價不斷下跌，而利息反倒有增無減，越來越多的次級抵押貸款者已經(jīng)不堪重負。如在2005年辦理的次級貸款利率現(xiàn)在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高達20%，借貸人每月的還貸數(shù)額也因此上升了30—50%。

　　第五，美國住房信貸市場的風險，會隨著金融市場的變化進一步暴露出來。美聯(lián)儲不斷提高利率，強化了市場對利率再次升高的預期，借款人為避免利率上升的損失，傾向于提前償付債務，影響到按揭證券化資產(chǎn)的投資風險和投資者的實際收益率。而且隨著美國住房信貸市場的風險逐步暴露，可能導致整個世界的過度樂觀的投資情緒發(fā)生巨大的變化，所帶來的連鎖效應將對國際金融市場造成嚴重的沖擊。

　　三、啟示與建議

　　此次美國房地產(chǎn)信貸危機的爆發(fā)，對我們加強房地產(chǎn)信貸風險防范具有借鑒意義。國際經(jīng)驗表明，個人住房貸款的風險暴露期通常為3—8年，這就意味著國內(nèi)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)逐漸步入違約高風險期。中央銀行發(fā)布的2006年度《金融穩(wěn)定報告》中顯示，2005年年底，16家商業(yè)銀行總共提供個人住房消費貸款余額為20258億元，個人消費貸款不良貸款余額518億元，比上年增加184億元；不良貸款率為2.55%，比上年上升0.75%。對此，我們應高度警惕，以美國房地產(chǎn)信貸危機為前車之鑒，認真研究采取防范措施。

　　（一）加強監(jiān)測分析，健全體制機制

　　要深入分析房地產(chǎn)市場發(fā)展與信貸增長的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場、客戶出現(xiàn)的新變化，建立政府規(guī)劃、土地、建設、人民銀行、統(tǒng)計等部門的信息溝通機制，及時對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化作出反應。

　�。ǘ�）完善內(nèi)控措施，健全風險管理制度

　　要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等作出明確規(guī)定，完善各類房地產(chǎn)貸款風險分類制度，建立動態(tài)的風險撥備機制。改進房地產(chǎn)貸款客戶的信用評級和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計及風險敞口的月度監(jiān)測與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風險評估和預警指標體系。

　　（三）積極進行金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道

　　大力發(fā)展分散住房貸款風險的金融工具，如積極探索在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證券、基金、債券等多種金融產(chǎn)品，積極推進房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規(guī)模閑散資金。探索建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)，研究將保險資金引入住宅融資市場的途徑。完善住房置業(yè)擔保制度，研究放貸保險制度，充分發(fā)揮房貸保險的風險分擔職能。

　�。ㄋ模┘訌娭笇�與監(jiān)管，加大違規(guī)查處力度

　　要引導各銀行業(yè)金融機構(gòu)充分利用銀監(jiān)會客戶風險信息系統(tǒng)及人民銀行征信系統(tǒng)平臺，嚴密監(jiān)測境內(nèi)外各類客戶違約情況；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實期房抵押貸款擔保等防范信貸風險的措施。加強房地產(chǎn)信貸風險情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測報告和定期通報制度，嚴格執(zhí)行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序，對騙貸、假按揭等行為加大懲戒力度。

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