一、“自建自管”模式的出現(xiàn)

　　1994年建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的頒布，第一次以法規(guī)的形式確定了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式。33號(hào)令第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同�！比欢�，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司這一新型的企業(yè)在全國(guó)為數(shù)很少，甚至在不少大、中城市還是空白。為解決隊(duì)伍不足的問(wèn)題，政府及時(shí)提出了“誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的政策，引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)管理公司，直接負(fù)責(zé)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理，即“自建自管”。在當(dāng)時(shí)的條件下，這個(gè)決策是正確的，它直接推動(dòng)了物業(yè)管理在全國(guó)范圍內(nèi)的啟動(dòng)、普及與發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理問(wèn)題、矛盾的凸顯

　　隨著物業(yè)管理的普及與推廣，物業(yè)管理實(shí)施中的問(wèn)題、矛盾和糾紛不斷產(chǎn)生，2005年“3·15晚會(huì)”的一項(xiàng)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查中，選擇對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)意的占40.34％，非常不滿(mǎn)意的占30.61％，同時(shí)在央視國(guó)際網(wǎng)站上的調(diào)查中，表示不滿(mǎn)意和非常不滿(mǎn)意的比例也高達(dá)80％。問(wèn)題的根源，一方面是有關(guān)方面對(duì)物業(yè)管理定位的理解不同，一方面是“自建自管”模式所不可避免帶來(lái)的問(wèn)題。

　　首先，由開(kāi)發(fā)商自行組建的物業(yè)管理公司存在“先天不足”。在物業(yè)管理起步階段，為了保障建設(shè)項(xiàng)目的日常運(yùn)行和管理，開(kāi)發(fā)商不得不在短時(shí)間內(nèi)倉(cāng)促組建物業(yè)管理公司，往往在人員、設(shè)備、技術(shù)等方面的準(zhǔn)備不足，很多管理人員對(duì)物業(yè)管理工作的定位尚不清楚，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和理解還不準(zhǔn)確、全面。同時(shí)，行業(yè)內(nèi)還未形成一整套完善的行業(yè)規(guī)范和管理運(yùn)行制度。

　　其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)管理公司的“血緣關(guān)系”為解決物業(yè)管理的糾紛帶來(lái)難度。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題大多集中在前期物業(yè)管理期間，其中開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題占有最大比例。不少開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮，一味要求物業(yè)公司幫其掩飾、應(yīng)付，而不切實(shí)解決問(wèn)題。這就造成了物業(yè)管理公司代其受過(guò)、兩頭為難的處境，以致形成惡性循環(huán)，損壞了行業(yè)形象。

　　第三，“自建自管”模式不利于物業(yè)管理公司的自身建設(shè)和發(fā)展。“自建自管”模式下，物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬品，雖名為獨(dú)立法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，但很難真正做到經(jīng)費(fèi)獨(dú)立。這就容易產(chǎn)生兩方面的問(wèn)題，一是過(guò)于依賴(lài)開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血，一是經(jīng)費(fèi)得不到保證時(shí)，就容易采取壓縮服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、損害業(yè)主利益的做法。這樣不利于物業(yè)公司提高自身素質(zhì)，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　三、從“建管分離”走向物業(yè)管理的和諧

　　為解決“自建自管”模式存在的弊端，建設(shè)部在1999年召開(kāi)的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上提出：“各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也明確規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”，“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確提出的“建管分離”，預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)逐步走向規(guī)范。幾年來(lái)，“建管分離”工作取得了明顯的進(jìn)展。從實(shí)踐來(lái)看，“建管分離”要走向物業(yè)管理的規(guī)范與和諧需加強(qiáng)以下幾方面工作。

　　1．前期物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)“建管分離”的關(guān)鍵

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定由開(kāi)發(fā)商選聘負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的公司，《物權(quán)法》也明確規(guī)定“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。由此可見(jiàn)，前期物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)“建管分離”的關(guān)鍵。

　　2．前期物業(yè)管理招投標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“建管分離”的有效途徑

　　政府對(duì)前期物業(yè)管理的招投標(biāo)做了詳細(xì)的規(guī)定，將前期物業(yè)管理招投標(biāo)與辦理物業(yè)銷(xiāo)售手續(xù)掛鉤，規(guī)定新建物業(yè)必須在辦理預(yù)售證之前完成招投標(biāo)工作，在招投標(biāo)中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，尤其是住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這些規(guī)定使建管分離得到了有力的保障。

　　3．加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管力度

　　前期物業(yè)管理涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主三方，而前期物業(yè)管理招投標(biāo)只涉及開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司兩方。如何確保業(yè)主的利益不受損害是前期物業(yè)管理招投標(biāo)區(qū)別于業(yè)主(售后)對(duì)物業(yè)管理的招投標(biāo)和其他各類(lèi)招投標(biāo)的關(guān)鍵所在。有必要采取切實(shí)措施加強(qiáng)政府對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管力度。筆者建議對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)所產(chǎn)生的兩個(gè)關(guān)鍵性文件《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》建立適當(dāng)?shù)恼�府審批程序，而不僅僅是備案。前期物業(yè)管理招投標(biāo)時(shí)，業(yè)主是隱性的，當(dāng)廣大潛在業(yè)主的利益沒(méi)有一個(gè)明確的代表機(jī)構(gòu)時(shí)，政府應(yīng)負(fù)起責(zé)任。當(dāng)然，這涉及到目前我國(guó)行政許可的范疇。我們認(rèn)為前期物業(yè)管理招投標(biāo)需要政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，至少應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商在獲得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定。

　　物業(yè)管理行業(yè)基本擺脫“自建自管”模式，全面實(shí)現(xiàn)“建管分離”之日，就是物業(yè)管理走向規(guī)范化發(fā)展之時(shí)。這就是物業(yè)管理和諧的明天。

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