�。ㄒ唬�廣東房地產市場現(xiàn)狀

　　今年1～4月房地產開發(fā)投資增速同比加快12.2個百分點，商品房銷售面積同比增長16.0％；銷售額同比增長40.7％；均價5752元/平方米，同比增長21.5％；其中商品住宅均價5420元/平方米，同比增長23.3％。截至4月底商品房空置量同比下降11.3％。

　　同期廣州商品房均價7461元/平方米，其中商品住宅均價7370元/平方米。深圳商品房預售均價12191元/平方米，其中商品住宅均價11340元/平方米。

　　以全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)為參照，按同比算1～5月廣州、深圳均超全國水平；按環(huán)比算1～3月也超全國水平，4～5月廣州略低，深圳持平。

　　1～5月惠州同比、環(huán)比均超全國水平，只有2月同比略低�；浳髡拷�1月、2月、4月、5月環(huán)比及5月同比均超全國水平，其余低于全國水平。粵北韶關4月同比環(huán)比均超全國水平，其余低于（或持平）全國水平。

　�。ǘ�）房價上漲原因

　　1、供需關系仍偏緊。2006年廣東出讓住宅用地2905萬平方米，比2005年有所增加，但仍比2004年減少10％；其中普通商品住房用地減少27％。

　　2005年土地購置面積同比下降4.53％，2006年同比再下降12.06％。

　　2005年和2006年廣州市住宅用地供應分別為50萬平方米和186萬平方米，而正常年景滿足需求要300萬平方米/年。深圳市每年用于住房建設的土地僅100～200萬平方米，無法滿足每年約900萬平方米建筑面積的住房需求。

　　廣東首季商品房銷售面積同比增長13.26％，竣工面積下降12.21％，供需比（竣工/銷售）為1：1.72，同比缺口擴大28％。其中商品住宅供需比為1：1.92，同比缺口擴大34％。除供地減少外，項目審批遲滯、因清理閑置土地而凍結開工等因素也是商品房竣工量減少的原因。

　　需求旺盛。房改后更新?lián)Q代的換房需求、80年代“嬰兒潮”的購房需求和加速城市化涌現(xiàn)的租房需求疊加一起，加上各地近年保障性住房建設大幅度減少，居民過多依賴商品房解決居住需求。房價上漲激發(fā)了投資需求，在個別地方投資成為住房消費的主要推動力，更放大了住房需求。

　　2、宏觀經濟層面持續(xù)利好。一是全球經濟平穩(wěn)增長。二是國內經濟高增長低通脹，企業(yè)效益與財政收入提高，外貿順差增大，固定資產投資占GDP比攀升到52.5％（2006年）。三是城鄉(xiāng)居民收入近年提升較大，儲蓄率高。四是人民幣持續(xù)升值，銀行流動性過剩，資源性產品、各類資產價格普遍上漲。五是股市持續(xù)牛市，獲利者購房欲望強烈。

　�。ㄈ�）下半年市場預測

　　廣東房地產開發(fā)投資仍將保持快速增長。供應總量受制于各種因素，難有大的改善，但中小戶型住宅供應增多，普通商品住房供求關系緊張的局面逐步緩解。

　　房價保持慣性上升態(tài)勢，升幅收窄。房價上升過快的地區(qū)，自住性需求下降，投資性需求上升，表現(xiàn)為租售價比（租金/房價）下降，售后空住率上升。

　　市場仍處于供需雙方對政策反應敏感的波動狀態(tài)。房價已處高位，更新?lián)Q代需求者的承受難度加大。如果銀行加息等調控力度加大，可能引發(fā)非剛性需求（更新?lián)Q代、投資性）退潮，交易淡靜，空置量回升。

　　房價過快上漲，引發(fā)投資性需求增大，空住率增多，是開發(fā)商不愿面對的局面。我們希望與政府、社會各界一起努力，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平，維持市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，創(chuàng)造社會共贏。一個穩(wěn)定發(fā)展的市場，是大家共同期待的。

　　二、如何看待房地產業(yè)？

　�。ㄒ唬� 改革開放的重要成果

　　中國房地產業(yè)發(fā)軔于上世紀80年代初廣州、深圳等改革開放窗口城市，源自城市建設投資體系改革。

　　當時城市面貌陳舊，基礎設施嚴重匱乏，住房短缺且破舊失修，居民人均居住面積低于建國初的4.5平方米。計劃經濟體制下城市建設投資體系排斥政府與國有企業(yè)以外的資金投入，建設資金如杯水車薪，根本無法滿足經濟發(fā)展與居民改善居住條件所急需。

　　隨著境外市場經濟經驗的傳入，國有土地制度改革與城市住房制度改革的推進，房地產開發(fā)以其完全不同于計劃經濟體制的城市建設模式誕生于改革開放窗口，推廣在沿海城市，再遍布全國城鎮(zhèn)。房地產開發(fā)體現(xiàn)了城市土地資源配置市場化、建設資金來源社會化、住房建設專業(yè)化、住房分配商品化，它是中國城市經濟體制改革的先頭部隊及重要支撐。

　�。ǘ�）國民經濟體系重要產業(yè)部門

　　20多年來，房地產業(yè)以市場化方式組織住宅、商業(yè)設施、寫字樓、工業(yè)廠房的生產與流通，成長為包括開發(fā)經營、咨詢服務、經紀代理、物業(yè)管理、估價等行業(yè)的大產業(yè)，發(fā)育成城市經濟中具主導性、基礎性、支柱性的產業(yè)，成為國民經濟體系中不可或缺的重要產業(yè)部門。

　　房地產業(yè)是國民經濟增長點。2000～06年廣東固定資產投資占GDP 三成左右，房地產投資占固定資產投資的比重保持在22～28％之間。2005年廣東房地產業(yè)增加值1456億元，占GDP 6.5％。

　　房地產業(yè)的發(fā)展優(yōu)化了城市經濟結構。2005年廣東房地產業(yè)增加值占第三產業(yè)比重15.1％；對第三產業(yè)增長的貢獻率由1979~1990年平均9.5％上升至1991~2005年平均14.4％，成為第三產業(yè)發(fā)展的主要推動力。

　　房地產業(yè)的產業(yè)關聯(lián)度高。它對上下游產業(yè)有兩次帶動：房屋建造中及房屋銷售后，影響力系數(shù)約為2，即房地產業(yè)每投資一個單位資金，帶動規(guī)劃、設計、建筑、建材、輕工、電子、家具、裝修等多行業(yè)大約兩個單位資金的需求。

　　房地產業(yè)稅收貢獻大。在我國現(xiàn)有23個稅種中，直接涉及房地產業(yè)的稅種約9個（建筑安裝和房地產營業(yè)稅、契稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、建筑安裝業(yè)和房地產企業(yè)所得稅等），房地產業(yè)相關稅收占地方一般預算收入比重25％左右。2004年廣東房地產業(yè)相關稅收372億元，全國排行次席，近年每年約以20％的速度穩(wěn)定增長。

　�。ㄈ�）改善居民住房條件，造就居民家庭主要財產

　　2006年廣東商品住宅竣工3179萬平方米，比改革開放前29年全省城鎮(zhèn)建成住宅的總量還多近300萬平方米。90年代房地產業(yè)的發(fā)展，促使廣東城鎮(zhèn)居民提前四年實現(xiàn)世紀末人均10平方米居住面積的小康目標。

　　2006年廣東省城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積34.11平方米，是改革開放初的6倍；三成多的家庭居住商品房，九成居民家庭擁有自己產權的住房。

　　據粗略匡算，今年一季度末全國城鎮(zhèn)住房總面積約113億平方米，居民擁有量占八成，按二手房均價算，居民擁有住房資產總市值約15萬億元。同期城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額17.24萬億元，滬深兩市股票總市值12.8萬億元。房產、存款和股票資產已經成為國民財富的重要構成。同期廣東城鎮(zhèn)居民擁有住房資產總市值約2.46萬億元，超過廣東城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。保持房價穩(wěn)定，不讓百姓家庭財產“縮水”，關乎民生大事。

　　三、如何看待產業(yè)發(fā)展環(huán)境？

　　當前，正處于20年來第三次大的宏觀調控環(huán)境，前兩次分別發(fā)生在上世紀80～90年代之交和90年代中期。房地產業(yè)又一次成為經濟通脹（或通縮）的罪魁。在中國，沒有一個產業(yè)像房地產業(yè)那樣，重要關頭被委以太多的重任：拉動經濟的引擎，刺激消費的熱點，實現(xiàn)小康的關鍵；同時又屢被妖魔化。這是中國市場經濟不成熟的表現(xiàn)。同時也引起我們反思：中國房地產業(yè)還年輕，過往的增長方式難以為繼。

　�。ㄒ唬┊a業(yè)發(fā)展與金融安全的矛盾

　　中國房地產以間接融資為主，渠道單一，商業(yè)銀行支撐著房地產業(yè)的資金需求。其風險表現(xiàn)為開發(fā)貸款風險、個人住房貸款風險、放貸風險和土地開發(fā)貸款信用風險。

　　一方面是金融機構資金流動性過剩，存在信貸擴張沖動；另一方面是房地產市場需求保持旺盛態(tài)勢，需要金融業(yè)強有力的支持。在現(xiàn)有融資格局不變下，房地產信貸風險持續(xù)積累。

　　金融業(yè)在服務房地產業(yè)的同時必須防范、化解金融風險。這既是金融業(yè)自身發(fā)展的要求，也是房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的保證。

　　1、構建多元的支持體系和風險分擔體系。應建立發(fā)展專業(yè)化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構，以及資產評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構。健全房地產金融一級市場，大力發(fā)展二級市場。

　　2、大力推進房地產證券化。房地產證券化包括房地產融資證券化和房地產資產證券化兩種基本形式。前者有利于房地產融資向直接融資為主轉變，后者有利于增強信貸資產的流動性。

　　3、積極發(fā)展房地產投資基金。房地產投資信托基金（REITS）既是融資新渠道，又提供了投資新方式。

　　4、控制房地產貸款風險。通過銀行經營改革和業(yè)務創(chuàng)新，從資金供給方來控制房地產貸款風險。

　�。ǘ�）產業(yè)發(fā)展與環(huán)境資源約束的矛盾

　　目前房地產業(yè)仍是以資金高投放、資源高投入、能源高消耗為代價的粗放式發(fā)展模式。土地存在閑置和囤積現(xiàn)象，集約利用程度低，低密度和低容積率的開發(fā)仍占較大比重。商品房開發(fā)量快速上升，2006年廣東商品房施工面積17049萬平方米，按每平方米建筑平均消耗各類物資1000公斤計，則消耗物資總量高達1.7億噸。

　　廣東人口眾多，2004年底人均耕地面積0.55畝，土地資源人口超載26.9％，1996年以來平均每年減少耕地41萬畝。

　　房地產業(yè)的發(fā)展必須采取資源優(yōu)化配置、節(jié)約資源和盡量利用可再生資源的方式，充分考慮人多地少、人均資源占有量少的省情，把節(jié)約資源放在首位，在規(guī)劃、設計、施工、使用、維護、管理全壽命過程中，減少土地、能源、水和材料的消耗，合理提高容積率，禁用粘土磚，推廣太陽能，循環(huán)利用資源，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，大力推進90平方米以下住宅產品的開發(fā)建設。

　　在消費領域，正確引導消費觀念，建立合理消費方式與科學消費模式殊為重要。當前龐大的房屋竣工量仍未能滿足需求，社會普遍存在依靠買房解決居住問題、超越自身負擔能力和實際需要買新房買大房的錯誤消費觀念，大面積住房在消費結構中占很高比例。必須摒棄攀比式、炫耀式、超前式消費方式，逐步建立起租售適度、循序漸進、健康文明和節(jié)約資源的住房消費模式。

　�。ㄈ�）產業(yè)發(fā)展與社會公平的矛盾

　　住房領域的社會公平，體現(xiàn)在1996年聯(lián)合國《人居議程》和《伊斯坦布爾人居宣言》提出、并在2001年《關于新千年中的城市和其他人類住區(qū)的宣言》重申的“人人享有適當?shù)淖》俊薄Ｉ鲜鑫募�所倡導的，是強化政府為所有公民提供居所的責任與義務，保證居民適當?shù)淖》繖唷?/P>

　　房地產市場按照邊際收益的大小進行資源配置是最有效率的分配模式。同時不可避免地產生貧富分化，房價上漲造成低收入居民的居住困難。

　　從政府角度說，一方面通過政府調控與市場機制兩個手段，保證房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，滿足社會各階層人士多樣性的住房需求；另一方面建立住房保障制度，“政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進和規(guī)范經濟適用房制度”（十屆全國人大五次會議《政府工作報告》），讓低收入居民分享改革發(fā)展的成果，享受公共財政的陽光。

　　從房地產業(yè)角度說，應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。遵循國家產業(yè)政策指引，堅持公平交易的市場經濟原則，維護健康的市場秩序，源源不斷地供應適銷對路的商品住宅，積極參與政府住房保障體系建設，是房地產企業(yè)應盡的社會責任。

　　我們建議，在舊城改造項目中建立政府規(guī)劃、開發(fā)商運作、居民參與的緊密互動機制，實現(xiàn)政府目標、商業(yè)效率與公眾利益的有機結合。

　　我們深知，住房社會保障是實現(xiàn)公平的保證，企業(yè)責任是維護公平的基石，和諧社會是企業(yè)發(fā)展的空間。全社會齊心合力構建和諧人居，才能夠實現(xiàn)“人人享有適當住房”這一崇高目標。

　　“自古不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者,不足謀一域�！�([清]陳澹然) 總攬全局，著眼未來，我們倡議全行業(yè)做到：守法遵紀的企業(yè)行為，誠實可信的企業(yè)經營，優(yōu)質環(huán)保的企業(yè)產品，服務至上的企業(yè)意識，高度負責的企業(yè)形象，持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。社會尊重源于自重。維護規(guī)范、公平的市場競爭環(huán)境，營造誠實、可信的市場經營氛圍，熱心回報社會，建設陽光企業(yè)。唯此，我們的企業(yè)才是做大做強，我們的行業(yè)才能凜然屹立于百業(yè)之林，我們才能為廣東建設寬裕型小康社會、為全國實現(xiàn)全面小康作出更大貢獻。

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