特區(qū)內(nèi)均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，今年月均增長(zhǎng)幅度超10%，"高溫預(yù)警"不斷升級(jí)

　　"深圳特區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)超過(guò)兩萬(wàn)"！"5月領(lǐng)漲全國(guó)"！進(jìn)入6月，深圳房?jī)r(jià)的"高溫預(yù)警"不斷升級(jí)。上周，一則"八部委將到深圳調(diào)查房?jī)r(jià)"的消息更是"火上澆油"，雖然其后主管部門宣布是"誤傳"，深圳房?jī)r(jià)新高已經(jīng)吸引了全國(guó)人民的眼球。其實(shí)，從2005年起，深圳就已經(jīng)接替上海，成為房?jī)r(jià)狂飆運(yùn)動(dòng)的"領(lǐng)頭羊"。一邊廂是調(diào)控政策步步緊逼，仿佛"十二道金牌"，一邊廂是高歌猛進(jìn)月月飛漲，媲美股市"奔牛"。

　　眼下，兩個(gè)深圳人碰在一起，談話的主題準(zhǔn)是"投資"。高房?jī)r(jià)讓一部分深圳人的置業(yè)夢(mèng)想破滅，卻撐滿了另一部分人的口袋，同時(shí)激蕩起更多人的財(cái)富夢(mèng)想。

　　在執(zhí)政者為"居者有其屋"撓頭的時(shí)候，也不能忽視另一面--"全民炒股"一旦演化成"全民炒樓"，后果誰(shuí)敢設(shè)想？股市震蕩，股民也許還有機(jī)會(huì)從頭再來(lái)；樓市如果崩盤，怕是不少人要賠上整個(gè)人生。"奔牛"樓市中，投資者教育已經(jīng)迫在眉睫。

　　樓市如股市月月都是"漲停板"

　　請(qǐng)看深圳國(guó)土房產(chǎn)局網(wǎng)站上公布的6月23日的銷售數(shù)據(jù)：當(dāng)日，全市共成交179套，平均售價(jià)16996元/平方米。其中，福田區(qū)高居榜首，均價(jià)為39657元，最低的龍崗區(qū)為9935元，特區(qū)內(nèi)四區(qū)均價(jià)為25186元。深圳2006年人均可支配收入為22567元，也就是說(shuō)，大部分深圳人辛辛苦苦干一年，在特區(qū)內(nèi)一個(gè)平方米都買不到。而2004年，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元左右，兩年多的時(shí)間增長(zhǎng)了2.8倍。同期，上證指數(shù)也不過(guò)增長(zhǎng)了3.4倍。(2004年上證收盤指數(shù)為1266點(diǎn)，近期新高位4300點(diǎn)。)

　　今年1-5月深圳市各月房?jī)r(jià)同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%，月月都是"漲停板"。平均增長(zhǎng)幅度為10.88%，如果不是要求過(guò)高，這樣的收益率在股市中也是足以令人滿意的。

　　房?jī)r(jià)還能漲到多少？成為多方參與的競(jìng)猜游戲。據(jù)一位地產(chǎn)中介工作人員透露，南山區(qū)一個(gè)樓盤，推出時(shí)為9000元，一路飆升到18000元了，而一個(gè)月前還是13000元。樓市高溫，相關(guān)投訴和糾紛也隨之增加。今年以來(lái)，本報(bào)深圳記者站收到的報(bào)料中，房地產(chǎn)交易類投訴，已經(jīng)成為僅次于手機(jī)的第二大類。有趣的是，毀約的投訴特別多，都是賣家不肯賣了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直漲，覺(jué)得開(kāi)價(jià)低了。

　　房?jī)r(jià)還要漲，賣早了就吃虧，不但個(gè)人投資者如此認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商們似乎也在打算盤。6月初取得預(yù)售證的四家樓盤中，至今還有兩家未開(kāi)賣。

　　據(jù)中原地產(chǎn)分析，深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比已經(jīng)達(dá)到2.68，這個(gè)指標(biāo)主要用來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。深圳房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入瘋癲狀態(tài)。

　　炒樓故事多攪起更多財(cái)富欲望

　　深圳樓市炒家活躍。如果說(shuō)一年多以前，"炒樓"還是行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，有關(guān)部門還是"猶抱琵琶半遮面"；如今，炒房發(fā)財(cái)?shù)拿卦E已經(jīng)從專業(yè)炒家擴(kuò)散到普通工薪階層。正如股市一般，一個(gè)又一個(gè)財(cái)富故事口口相傳，攪起更多人的財(cái)富欲望。

　　專業(yè)炒家在深圳樓市中一直不是新鮮事。2005年，就有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跟記者總結(jié)道，"潮汕炒家一買買一溜，看好一個(gè)戶型，從一樓買到頂樓，北方一些炒家喜歡一層層買"。香港投資者也一直是深圳樓市的大戶。

　　兩年前，就有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳買房者當(dāng)中，起碼有30%是炒家。今年，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，炒家可能超過(guò)50%，有些熱點(diǎn)樓盤還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止

　　世聯(lián)地產(chǎn)樣本統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示，在深圳普通住宅市場(chǎng)，單純居住的占47%，完全投資的為26%，居住同時(shí)考慮投資的是25%�！渡钲谒{(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后三年及三年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。

　　值得注意的是，隨著樓市越來(lái)越牛，業(yè)余選手不斷加入炒樓大軍。"有錢趕緊買房子，肯定賺"，每周記者都能聽(tīng)到這樣的忠告，建議者來(lái)自各行各業(yè)。

　　住在羅湖的謝女士每個(gè)星期都要給中介公司打電話，打聽(tīng)自己的房子現(xiàn)在值多少錢，"還沒(méi)拿定主意賣，了解下行情"。前年，為了3歲多的兒子能上個(gè)好小學(xué)，謝女士未雨綢繆，在中心區(qū)買了一套二手房，總價(jià)70多萬(wàn)元。后來(lái)覺(jué)得那里生活不方便，孩子上學(xué)又還有幾年，一直沒(méi)去住。租給一家公司做員工宿舍，租金再添上幾百元就夠月供了，"以租養(yǎng)房"�，F(xiàn)在，中介說(shuō)這套房子已經(jīng)值140多萬(wàn)元了。"賺了這么多，真想賣了，又怕還漲，吃虧"。這次成功的投資經(jīng)歷給了謝女士信心，今年年初，她回老家成都又買了一套房，"現(xiàn)在成都房?jī)r(jià)比深圳低多了，升值空間更大"。

　　買了就能賺的心理預(yù)期，為深圳樓市不斷加溫。房子能不能賣掉早就不是問(wèn)題，能不能買到房子才是懸念。最近新開(kāi)盤的一個(gè)知名樓盤，選擇周日晚上突然宣布銷售，并迅速售罄，當(dāng)晚有數(shù)百名購(gòu)房者趕到現(xiàn)場(chǎng)，還是撲了空。5月26日開(kāi)盤的一家樓盤，竟有人提前3天開(kāi)始排隊(duì)，被迫提前開(kāi)盤。為了買到房子，買家甚至愿意支付數(shù)十萬(wàn)元的"茶水費(fèi)"給中介！

　　中信紅樹(shù)灣，一期10000元/m2，二期12000元/m2，上個(gè)月二手房掛牌25599元/m2；蔚藍(lán)海岸：一期：5500元/m2，二期：6100元/m2，三期：6600元/m2，四期：10000元/m2，現(xiàn)在二手房17945元/m2。一組組數(shù)字，像鞭子一樣，把有需求的、沒(méi)需求的，都趕進(jìn)了"房奴"大軍。購(gòu)銷兩旺，交易頻繁，價(jià)格走高，理所應(yīng)當(dāng)。

　　剛剛工作兩年的小張，本月初剛剛購(gòu)買了一套小戶型的二手房，位于寶安區(qū)的西鄉(xiāng)，距離工作單位的車程在一個(gè)半小時(shí)左右，單價(jià)9000元。讓小張下定決心的是，"旁邊剛開(kāi)盤的那棟，要賣16000元呢"。

　　除了政策性住房，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，購(gòu)房就是一種投資行為。有只賺不賠的投資嗎？有只漲不跌的市場(chǎng)嗎？

　　利好捷報(bào)傳散戶能否風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)

　　人口暴增、香港概念、大運(yùn)會(huì)，可謂深圳房?jī)r(jià)的三大利好題材，也常常被唱好利多的人士引用。其實(shí)，三者能否站住腳，業(yè)界和學(xué)界一直爭(zhēng)論不斷。

　　人口增加、土地有限，似乎是深圳房?jī)r(jià)不斷看漲，最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在各種官方說(shuō)法中，這也是深圳房?jī)r(jià)上漲的主要原因。"房荒論"、"地荒論"都擁有不少支持者。

　　可是有學(xué)者分析，對(duì)價(jià)格而言最具決定意義的應(yīng)該是供需關(guān)系。在供應(yīng)上深圳在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，年供應(yīng)量并沒(méi)有出現(xiàn)突然性的劇減，2006年雖然有一定下降，但是2007年的住宅土地供應(yīng)量新增比例達(dá)40%，而且"五年住房建設(shè)規(guī)劃"中對(duì)未來(lái)的供應(yīng)量亦有明確的解決方案；在需求上，深圳也沒(méi)有明確導(dǎo)致置業(yè)力量突增的因素。

　　被認(rèn)為能夠反映真實(shí)住房需求的房屋租賃價(jià)格，也并不支持供求關(guān)系緊張的結(jié)論。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《深圳市三級(jí)市場(chǎng)月度報(bào)告》，5月份深圳全市的住宅租賃掛牌均價(jià)為37元/平方米/月，較上月上漲1元/平方米/月，漲幅僅為2.7%，除南山和鹽田區(qū)外，其余四區(qū)都是持平。在房屋售價(jià)突飛猛進(jìn)的兩年間，租賃價(jià)格一直平穩(wěn)。

　　此外，人口結(jié)構(gòu)一直是深圳永遠(yuǎn)無(wú)法回避的特殊情況。目前深圳到底有多少人口，一直沒(méi)有定論。深圳市政府公布過(guò)一個(gè)明確的人口比例，按深圳市實(shí)際管理人口測(cè)算，戶籍與暫住人口比例為1∶5.5，暫住人口60%以上從業(yè)于建筑裝修、三來(lái)一補(bǔ)、商貿(mào)餐飲等勞動(dòng)密集型低端產(chǎn)業(yè)。以1200萬(wàn)人口計(jì)算，其中有60%的人口是低收入人口，也就是說(shuō)，有600多萬(wàn)人缺乏經(jīng)濟(jì)能力置業(yè)。就算深圳房?jī)r(jià)跌一倍，他們還是只能望房興嘆。"深港同城化"帶來(lái)的房?jī)r(jià)接軌，也是投資者最為看好的題材。深圳的一些官員也喜歡用香港房?jī)r(jià)作比較，證明深圳房?jī)r(jià)不算虛高。持此觀點(diǎn)者，往往忽視了另一組數(shù)字，2006年深圳年人均可支配收入是22567元，而香港是25430美元。香港房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，房?jī)r(jià)與收入比為14∶1；深圳2006年一季度就已經(jīng)高達(dá)15.76∶1。實(shí)際上，香港與深圳的房?jī)r(jià)差正以難以想像的速度彌合著。香港房屋的售價(jià)大多在2萬(wàn)到3萬(wàn)元每平方米，偏遠(yuǎn)地區(qū)單價(jià)更低。
　　港人來(lái)深置業(yè)，是香港題材的另一大看點(diǎn)。港人北上置業(yè)近年來(lái)不斷增加。今年7月1日，香港回歸十周年，皇崗新口岸將開(kāi)通，西部通道也將通車。西部通道所在的南山區(qū)，5月份房均價(jià)已經(jīng)高達(dá)2.2萬(wàn)元，甚至超過(guò)了中心區(qū)所在的福田區(qū)，成為本月房?jī)r(jià)最高區(qū)域。

　　深圳和香港的城市融合障礙如何消除？一體化時(shí)間表何時(shí)出臺(tái)？生活同城化的可能性？種種因素，姑且不予討論。一廂情愿的人們可能忽略了一個(gè)人之常情：如果價(jià)格差異不大，排除投資因素，香港人為何要來(lái)深圳置業(yè)？今年年初，就有香港報(bào)刊分析香港西區(qū)房?jī)r(jià)回升現(xiàn)象時(shí)認(rèn)為，深港房?jī)r(jià)差縮小，港人置業(yè)意愿增強(qiáng)。

　　2011年，深圳將舉行世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)，這也被認(rèn)為是深圳房?jī)r(jià)走高的重要推動(dòng)力。申辦成功后，舉辦地龍崗的房?jī)r(jià)迅速破萬(wàn)元。不過(guò)，早在今年3月的深圳市政協(xié)會(huì)議上，就有政協(xié)委員預(yù)警，大運(yùn)會(huì)后要警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)暴跌，世界上不乏先例。

　　眼下，面對(duì)滾燙的深圳樓市，投資者教育也該是當(dāng)務(wù)之急。畢竟借錢炒股的人還是少數(shù)，借錢買房子的可是大多數(shù)，還是借了一輩子的錢呢。有學(xué)者指出，加強(qiáng)當(dāng)前深圳市民對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的理性認(rèn)識(shí)和市場(chǎng)心理建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，政府有關(guān)部門是提升公眾認(rèn)識(shí)和推進(jìn)公共共識(shí)的最佳行為人和責(zé)任主體。深圳市長(zhǎng)許宗衡6月20日也在房?jī)r(jià)專門會(huì)議上表示，政府在引導(dǎo)樓市理性發(fā)展上負(fù)有不可推卸責(zé)任。

　　調(diào)控屢落空政府面臨經(jīng)濟(jì)大考

　　兩年多以來(lái)，深圳出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，不可謂不全面，不可謂不密集，不過(guò)拳頭都打在了棉花( 13770,-200,-1.43%)里。深圳房?jī)r(jià)被點(diǎn)名后，6月20日，市長(zhǎng)許宗衡召開(kāi)房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)，職能部門也擬訂了《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》。

　　值得注意的是，對(duì)于深圳房?jī)r(jià)暴漲的原因，許宗衡分析了六條原因，其中"部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商社會(huì)責(zé)任意識(shí)淡薄，在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張的情況下，高位起價(jià)、囤積房源，拉升了整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)和漲幅，進(jìn)而推動(dòng)了公眾對(duì)房?jī)r(jià)上升的非理性預(yù)期和投資沖動(dòng)"。全省黨代會(huì)前，市委書(shū)記李鴻忠在與網(wǎng)友交流時(shí)談到房?jī)r(jià)問(wèn)題，并未觸及這一原因。這也許可以認(rèn)為傳達(dá)了一個(gè)信息：深圳開(kāi)始直面樓市的異動(dòng)。

　　許宗衡說(shuō)，"房?jī)r(jià)上漲直接關(guān)系到老百姓的切身利益，既是對(duì)開(kāi)發(fā)商社會(huì)良心的考驗(yàn)，更是對(duì)政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平和能力的檢驗(yàn)"。房?jī)r(jià)上漲的確關(guān)系到老百姓切身利益，有房的老百姓盼漲，沒(méi)房的老百姓盼跌，恐怕不是簡(jiǎn)單打壓能夠了事的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，社會(huì)良心的道德訴求能發(fā)揮多大約束力，是個(gè)懸念。把樓市回歸投資市場(chǎng)的本義，以經(jīng)濟(jì)手段處理經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也許是根本的解決之道。深圳政府正面臨著一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大考。

　　對(duì)沒(méi)錢的老百姓來(lái)說(shuō)，倒是有個(gè)重大利好--今年年底前，深圳將有6000套政策性住房入市，其中1000套為只租不售的公共租賃住房，5000套為經(jīng)濟(jì)適用房。今年深圳開(kāi)工在建的經(jīng)濟(jì)適用房將達(dá)2.5萬(wàn)套。不過(guò)，這些政策性住房的對(duì)象是戶籍人口，你還得有個(gè)深圳戶口。

　　深圳市國(guó)土房產(chǎn)局新聞發(fā)言人黃珽曾經(jīng)表示，政府有責(zé)任解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，高收入家庭買豪宅由市場(chǎng)決定。到2010年深圳將保證本市常住戶口的人士擁有或租住一套住房，"居者有其屋"，也就不跟著房?jī)r(jià)忽悠了。

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• · 2007-2010年中期土地供應(yīng)計(jì)劃

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• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
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• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
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