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股市樓市幾個不同
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-6-26
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機樓市越調(diào)越漲，股市一調(diào)就跌。這到底是為什么呢？以下是記者綜合各方觀點總結(jié)出來的八個比較明確而客觀的理由，它們盡管尚無法徹底解讀樓市、股市面對宏觀調(diào)控所表現(xiàn)出來的巨大差異，但依循這個思維路徑，讀者當能有所體會，有所思考。
理由一：樓市資金面更松
不可否認的一點是，任何市場表現(xiàn)出來的面貌總是由供需雙方的力量對比構(gòu)成的。而從樓市和股市的供需狀況來看，在相當長的時間內(nèi)還是失衡的。
關(guān)于中國股市的資金面，中國證監(jiān)會網(wǎng)站上《投資者教育》欄目里有很好的描述：截至2006年6月，日本居民金融資產(chǎn)中，銀行存款占到了51%，而美國是13%，德國是35%；日本居民證券投資占11.1%，而美國是36%，德國為28%。中國目前的情況跟日本比較接近，離美國的情況還相差很遠。
簡而言之，所謂"全民炒股"在中國根本就不存在，中國居民的家庭資產(chǎn)僅僅有一小部分投入股市；與此相對應(yīng)地，盡管沒有詳盡數(shù)據(jù)說明中國居民有多少的資產(chǎn)投資于房產(chǎn)，但一個顯而易見的事實是大部分中國人尚保持"要有一套自有房產(chǎn)"的想法，而由于房價漲幅巨大，大部分家庭買一套房就將耗費一半以上的家庭總資產(chǎn)。在資金供給上，樓市至少不輸于股市。
再看兩個市場對資金的需求。2006年A股的股票籌資額達5594.3億元，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資余額為19383億元。粗看樓市大，但股票的"籌資額"不是"成交量"，以每天3000億元的成交量計算，僅僅印花稅加交易傭金就達20億以上，全年光交易成本損耗就超過4000億元。樓市和股市的具體資金需求數(shù)據(jù)很難比較，但顯而易見的是股市對資金的損耗絲毫不弱于樓市。
此外，還有一個重要的因素是，當前股市資金基本沒有杠桿，真的敢抵押借錢進入股市的資金占總量的比例低得可以忽略，但樓市由于有合法而價格低廉的按揭貸款，使得大部分投資者幾乎都能用4到5倍的杠桿使用資金，自然會造成樓價堅挺。
理由二：流動性低導致樓市抗跌
作為投資市場，樓市和股市的共同點是越漲看漲的人也越多，越跌看跌的人也越多，也就是通常所說的"趨勢"。但是即使趨勢相同，流動性的高低也導致
漲跌速度的巨大差異。
2004年開始的宏觀調(diào)控也曾讓上海的房地產(chǎn)市場陷入暫時的低迷和沉寂，部分樓盤也曾打出降價銷售的旗號，但由于趨勢向下，成交量迅速陷入萎縮。而二手房市場上也開始分化，部分資金鏈很緊的投機客不惜代價拋售，有些樓盤的價格曾下降到買入價的9折甚至是8折的水平，但資金鏈相對寬松的投資者則選擇"高高掛起"甚至暫時持有改售為租的策略。最終，在部分低價盤被迅速消化后，整個樓市陷入了凝固不動的狀態(tài)，但是成交價格并沒有大幅下滑，打個比方，這相當于在調(diào)控時大量樓盤"停牌"，直到市場復蘇才"復牌"。
反觀股市，由于流動性好，交投活躍，一旦苗頭不對，可以把1000多個股票打到跌停上。
理由三：樓市數(shù)據(jù)不透明
緊接理由二，為什么樓市的投資者會做出"停牌"而不是"降價"的選擇呢？部分原因是他們看不到別人的情況。
投資者所在城市到底有多少一手房增量要推出？那些已經(jīng)出售的存量房中，有多少是空置著待售的？而整個城市里又有多少資金等待著入市購買房產(chǎn)？買房者的心理價位是多高？這些基本的問題，都極難有準確的數(shù)據(jù)表達。
在這種情勢下，那怕是專家也很難分辨出當前樓市的真實供求關(guān)系。對很多投資者來說，由于前幾年房價上漲的印象很深，開發(fā)商又經(jīng)常通過廣告或媒體新聞傳達房價即將再次暴漲的消息，在嚴重的怕踏空的心理驅(qū)使下，往往會在沒有數(shù)據(jù)支持的前提下自我強化"樓市不會跌"的心理暗示。
股市與此不同，某個公司的總股本、流通盤、大非小非何時解禁，都是一目了然，每天的成交量也擺在眼前，縱然有莊家對倒造假的可能，但是總有蛛絲馬跡，不像樓市那樣甚至連管理層本身都不一定掌握真實可靠的數(shù)據(jù)。
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