房地產(chǎn)功能的定位：目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的最大問題是，各級(jí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)所具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能最感興趣，特別是在城市化進(jìn)程中，各地政府不僅沒有把房地產(chǎn)所承擔(dān)的社會(huì)服務(wù)功能予以重視，反而把城市土地經(jīng)營、推動(dòng)土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對(duì)待。房地產(chǎn)確實(shí)是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有強(qiáng)拉大效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是我們還必須清楚地認(rèn)識(shí)到，中國的房地產(chǎn)也承擔(dān)著保障１３億人口公平居住權(quán)的功能。如果我們忽略了這一點(diǎn)，失去的不僅僅是和諧社會(huì)主義的基礎(chǔ)，同時(shí)我們將遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫帶來的危害。

　　房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的定位：鑒于中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)的特點(diǎn)和功能，決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)定位上限和下限。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入投機(jī)市場(chǎng)的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機(jī)市場(chǎng)的陷阱，需要對(duì)供需雙方進(jìn)行約束性調(diào)控：對(duì)購房者而言，要使其不是為了投資而購買，而是為了居住而購買；對(duì)房地產(chǎn)商而言，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)暴利或超額利潤行業(yè)，而應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)業(yè)在中國健康發(fā)展的上限調(diào)控目標(biāo)。

　　中國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標(biāo)是，無論房地產(chǎn)價(jià)格如何變化，必須讓所有的居民都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的起碼的居住標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，無論你如何富有，有如何強(qiáng)大的購買力，也只能購買有限面積的住房。在住房標(biāo)準(zhǔn)上，中國不可能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購買獨(dú)立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實(shí)現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當(dāng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

　　目前造成中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理定位上出現(xiàn)了問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個(gè)完全競爭的市場(chǎng)，作為土地資源稀缺的中國更是如此。但是從１９９８年放開房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，對(duì)于房地產(chǎn)到底是按照完全競爭市場(chǎng)來管理，還是按政府參與的有限競爭市場(chǎng)來管理，我們并沒有從理論和指導(dǎo)思想上搞清楚。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和政策的設(shè)計(jì)上，嚴(yán)重存在著按完全競爭的市場(chǎng)來對(duì)待的傾向。管理指導(dǎo)思想和政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)的錯(cuò)位，使房地產(chǎn)的管理陷入被動(dòng)局面。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭的市場(chǎng)，是一個(gè)有限競爭市場(chǎng)

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是基于土地資源市場(chǎng)，由此決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般的商品市場(chǎng)，是一個(gè)在土地資源約束下的有限競爭的市場(chǎng)。有限競爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下三大特征：

　　首先，土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是最容易形成泡沫的市場(chǎng)。

　　由于土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)無法解決供給量的增加，只能通過價(jià)格的上升來調(diào)節(jié)供需矛盾。當(dāng)價(jià)格上升到背離房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值時(shí)，誘發(fā)投機(jī)出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)形成對(duì)資金強(qiáng)大需求，投機(jī)資金的大量注入形成房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由此連帶引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，最終導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)陷入泡沫的機(jī)理是：房地產(chǎn)供不應(yīng)求--價(jià)格上漲--城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少--引發(fā)價(jià)格輪番上漲--誘發(fā)投機(jī)需求膨脹--房地產(chǎn)價(jià)格在炒作中攀升--形成房地產(chǎn)泡沫--隨著資金供應(yīng)鏈的斷裂--泡沫破裂--導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　這不僅僅是理論上的邏輯推進(jìn)，無論是最早進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的西方發(fā)達(dá)國家還是后進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中國家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的代價(jià)。而且房地產(chǎn)"泡沫"破裂的危害甚至高于股市"泡沫"破裂的危害。

　　第二，房地產(chǎn)在空間上非流動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是無法通過土地要素的流動(dòng)來解決供求均衡封閉的地域市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動(dòng)。石油、礦產(chǎn)資源等產(chǎn)品也屬于不可再生的資源，但它們都可以通過跨國界流動(dòng)來調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需。糧食也像房地產(chǎn)一樣屬于依托土地資源的產(chǎn)品，但糧食本身也可以流動(dòng)，惟獨(dú)房地產(chǎn)市場(chǎng)無法通過土地資源的國際流動(dòng)來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時(shí)，無法通過進(jìn)口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進(jìn)行國際間流動(dòng)，但資本是可以國際流動(dòng)的，在這種情況下，如果把地域性的封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作開放的、可流動(dòng)的市場(chǎng)來對(duì)待，盲目地開放金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來的只能是國際資本對(duì)該國房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊，給一個(gè)國家?guī)�來房地產(chǎn)泡沫的災(zāi)難。泰國房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂就是如此。目前，我國允許外資進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的選擇。需要我們慎重對(duì)待。

　　第三，土地作為國土資源，作為一國居民必須的生活資料，決定了房地產(chǎn)是無法通過交易完全定價(jià)的商品。

　　如果按照市場(chǎng)定價(jià)，美國擁有的購買力能夠再購買一個(gè)或數(shù)個(gè)像美國一樣的國土。作為國家主權(quán)和國民財(cái)富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產(chǎn)也不是一個(gè)完全交易的產(chǎn)品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資，所以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中的土地作為國土資源，它的價(jià)值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權(quán)是一國公民基本權(quán)利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的城市或農(nóng)村的居住權(quán)不能因?yàn)闆]有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可交易性的雙重特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)有限競爭市場(chǎng)。如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)交給完全競爭的市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，那么，以單一購買力決定的房地產(chǎn)資源的分配，就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權(quán)。因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)只承認(rèn)購買力，不認(rèn)公平的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，決定了單純通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)無法保證公民的居住權(quán)，需要政府參與市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。

　　對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理的反思：完全市場(chǎng)化陷阱

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，開始于１９９８年，其根本性的標(biāo)志，是國發(fā)�煟保梗梗袱牐玻程�(hào)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》文件的頒布。２３號(hào)文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標(biāo)定位是："停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。"既然１９９８年啟動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系，是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這也就意味著當(dāng)時(shí)國務(wù)院一開始把中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是作為一個(gè)有限競爭的市場(chǎng)來對(duì)待。這說明國務(wù)院從一開始在操作層面上沒有把房地產(chǎn)市場(chǎng)完全交給市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。在指導(dǎo)思想上只是提出了推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化的改革，并沒有明確將房地產(chǎn)市場(chǎng)界定為有限競爭的市場(chǎng)。

　　但是，在實(shí)際執(zhí)行中，各級(jí)地方政府并沒有把興趣和工作的重點(diǎn)放在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的供給上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照２３號(hào)文件要求，以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主的土地供應(yīng)比例應(yīng)當(dāng)在６０％以上。但實(shí)際上，一些城市連１％都不到，比例相對(duì)高的北京市也不到１０％。

　　中國房地產(chǎn)在各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)商合謀中，遠(yuǎn)離國發(fā)�煟保梗梗袱牐玻程�(hào)文件的要求，向完全市場(chǎng)化快速滑動(dòng)時(shí)，中國房地產(chǎn)價(jià)格開始逐步攀升。然而，令人不解的是，就在中國房地產(chǎn)過熱的問題開始暴露的２００３年，國務(wù)院頒發(fā)國發(fā)�煟玻埃埃长牐保柑�(hào)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位卻來了一個(gè)１８０度的大轉(zhuǎn)彎。在�煟保梗梗袱牐玻程�(hào)文件中，提出以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，在國發(fā)�煟玻埃埃长牐保柑�(hào)文件中，則變成"逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。"這說明國務(wù)院對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，已經(jīng)從１９９８年的有限市場(chǎng)論轉(zhuǎn)向按一般市場(chǎng)來對(duì)待。這實(shí)際上是對(duì)已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的認(rèn)可。因?yàn)橐越?jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本沒有出現(xiàn)過，而真正存在的是一個(gè)普通商品房越來越占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)。

　　自從２００３年房地產(chǎn)過熱以來，國內(nèi)出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)到底是否存在泡沫的激烈爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題的高度重視，但對(duì)于造成中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將中國房地產(chǎn)完全交給市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，但在實(shí)際操作中，嚴(yán)重存在著把房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全市場(chǎng)化推進(jìn)的趨向。不可否認(rèn)，相比于計(jì)劃體制下的住房制度，住房改革的市場(chǎng)化、商品化趨向沒有錯(cuò)。但是把中國房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作其他商品市場(chǎng)一樣，作為完全市場(chǎng)化市場(chǎng)來推進(jìn)，顯然是一個(gè)認(rèn)識(shí)和指導(dǎo)思想上的誤區(qū)。

　　國發(fā)�煟玻埃埃长牐保肝募�下發(fā)后，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與一般商品房比例改變的信息，其實(shí)是一個(gè)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭強(qiáng)度的信息。由此也可以解釋，為什么本意是調(diào)控房地產(chǎn)的文件，在文件頒發(fā)后的２００４年卻成為中國房價(jià)陡然升高的一年。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，２００４年商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價(jià)上漲指數(shù)。房價(jià)漲幅為２０００年以來最高。據(jù)中國社科院等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的《２００４－２００５中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，２００４年全國商品房平均售價(jià)比１９９８年增加６５１元，達(dá)到２７１４元／平方米，年均增加為９３元，但２００４年一年的房價(jià)增長就比２００３年多出了３５５元，增值是１９９８－２００３年年均增量的３．８倍。

　　直到２００５年４月底的"國八條"和２００６年５月的"國六條"，才再將調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容。在不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格面前，主管房地產(chǎn)的建設(shè)部的態(tài)度也發(fā)生了變化。盡管在房地產(chǎn)相關(guān)文件中，表面明確提出了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)定位，但從出臺(tái)的有關(guān)政策看，中央政府越來越將房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品和市場(chǎng)來對(duì)待。

　　中國地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的四個(gè)定位

　　鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，中國在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理中，要明確以下四個(gè)方面的定位：

　�。保�房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的定位：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是一個(gè)有限競爭的市場(chǎng)，而且屬于對(duì)競爭承受力很弱的市場(chǎng)。中國屬于土地資源嚴(yán)重短缺的國家，中國的國土面積和美國相當(dāng)，但中國人口是美國的４倍。但這并不意味著，中國用于房地產(chǎn)的土地資源稀缺度是美國的４倍，實(shí)際上比４倍還要多。中國作為人口大國，需要有足夠的土地資源用來解決糧食問題，不可能通過進(jìn)口糧食來置換出更多的土地，在此情況下，可供中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的土地資源是極其有限的。就中國與美國相比，如果中國把房地產(chǎn)完全交給市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭強(qiáng)度是美國的４倍以上，在如此競爭強(qiáng)度推動(dòng)下的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)數(shù)倍高于美國。由此可以理解日本的人均收入沒有美國高，但日本東京的土地價(jià)格是美國的４倍。目前中國的人均收入只有美國的１／２３，卻要承擔(dān)比美國數(shù)倍高的住房價(jià)格，這將大大降低中國人的生活質(zhì)量。如果中國不能有效地控制房地產(chǎn)泡沫，中國改革２０多年積累的財(cái)富很可能被房地產(chǎn)這個(gè)黑洞吃掉。

　　土地資源嚴(yán)重短缺，決定了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是世界上管理難度最大和對(duì)中國經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險(xiǎn)最大的市場(chǎng)。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的定位上出現(xiàn)偏差，那么未來可能出現(xiàn)的中國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，不是金融危機(jī)，而是房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。無論上世紀(jì)８０年代日本的金融危機(jī)，還是９０年代東南亞的金融風(fēng)暴，以及１９２９年的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其危機(jī)發(fā)生的機(jī)理，都是先發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，然后才導(dǎo)致金融危機(jī)。

　　我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，危害中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的除能源和環(huán)境外還有房地產(chǎn)泡沫。將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)有限競爭的市場(chǎng)來對(duì)待，建立一個(gè)符合中國國情的政府主導(dǎo)的有限競爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是中國轉(zhuǎn)型期在市場(chǎng)體制改革中遇到的新難題和新挑戰(zhàn)。

　　２．房地產(chǎn)功能的定位：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)必須承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)服務(wù)的雙重功能。房地產(chǎn)具有的可交易性與不可交易性的雙重特征，決定了房地產(chǎn)的雙重功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸現(xiàn)房地產(chǎn)所承擔(dān)的社會(huì)服務(wù)功能，越需要政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)貼和調(diào)控的力度。即使在土地資源豐富的美國，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有政府補(bǔ)貼和干預(yù)的市場(chǎng)。目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的最大問題是，各級(jí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)所具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能最感興趣，特別是在城市化進(jìn)程中，各地政府不僅沒有把房地產(chǎn)所承擔(dān)的社會(huì)服務(wù)功能予以重視，反而把城市土地經(jīng)營、推動(dòng)土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對(duì)待。房地產(chǎn)確實(shí)是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有強(qiáng)拉大效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是我們還必須清楚地認(rèn)識(shí)到，中國的房地產(chǎn)也承擔(dān)著保障１３億人口公平居住權(quán)的功能。如果我們忽略了這一點(diǎn)，失去的不僅僅是和諧社會(huì)主義的基礎(chǔ)，同時(shí)我們將遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫帶來的危害。

　�。常�房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的定位：鑒于中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)的特點(diǎn)和功能，決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)定位上限和下限。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入投機(jī)市場(chǎng)的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機(jī)市場(chǎng)的陷阱，需要對(duì)供需雙方進(jìn)行約束性調(diào)控：對(duì)購房者而言，要使其不是為了投資而購買，而是為了居住而購買；對(duì)房地產(chǎn)商而言，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)暴利或超額利潤行業(yè)，而應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)業(yè)在中國健康發(fā)展的上限調(diào)控目標(biāo)。

　　中國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標(biāo)是，無論房地產(chǎn)價(jià)格如何變化，必須讓所有的居民都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的起碼的居住標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，無論你如何富有，有如何強(qiáng)大的購買力，也只能購買有限面積的住房。在住房標(biāo)準(zhǔn)上，中國不可能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購買獨(dú)立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實(shí)現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當(dāng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

　　如果使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在動(dòng)態(tài)上能夠不斷逼近這兩個(gè)目標(biāo)，中國的房地產(chǎn)就能夠承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)服務(wù)的功能。

　�。矗�房地產(chǎn)調(diào)控管理模式定位：中國房地產(chǎn)調(diào)控模式總體定位應(yīng)當(dāng)能夠走具有中國特色的政府主導(dǎo)型市場(chǎng)化管理模式。這當(dāng)然并不是要中國的房地產(chǎn)回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期。為了系統(tǒng)解決中國房地產(chǎn)問題，中國的房地產(chǎn)管理模式應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　在戰(zhàn)略管理上，圍繞土地資源約束，重新思考中國的城市化模式。實(shí)踐證明，在東亞工業(yè)化過程中形成的人口過度集中的大城市化發(fā)展模式，是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因之一。西歐也屬于人均土地稀缺的國家，但西歐走的是中小城市均等化城市發(fā)展模式，所以西歐的土地并沒有出現(xiàn)像東京、首爾那樣的高價(jià)。中國作為有１３億人口的大國，在城市化的過程中，不能走人口過度集中的大城市化模式，應(yīng)當(dāng)走城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、大中小城市均衡發(fā)展模式。要解決這個(gè)問題，在產(chǎn)業(yè)布局上，就要改變目前存在的大城市通吃的問題，改變公共財(cái)政投資、教育、文化、醫(yī)療等資源過度集中在大城市的問題。

　　在宏觀調(diào)控上，圍繞調(diào)控目標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)控制。要使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為政府調(diào)控下有限競爭的市場(chǎng)，就必須降低中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭強(qiáng)度。在短期內(nèi)無法改變房地產(chǎn)供給總量的前提下，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭強(qiáng)度的最有效方法，就是改變房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，即加大政府補(bǔ)貼或政府控制的廉租房和經(jīng)濟(jì)房的供給。

　　在制度管理上，要根據(jù)中國房地產(chǎn)的功能和目標(biāo)定位，對(duì)中國房地產(chǎn)的指導(dǎo)思想和管理原則提供立法保證。對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理進(jìn)行有限市場(chǎng)定位的管理，不是臨時(shí)性的，要上升到中國重大決策的高度予以重視，上升到與能源、環(huán)境一樣的權(quán)重來對(duì)待。

　　在政策管理上，要啟動(dòng)稅收、轉(zhuǎn)移支付、政府補(bǔ)貼、金融工具、住房信息管理等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)購買行為和房地產(chǎn)商的經(jīng)營進(jìn)行有目標(biāo)的控制性管理。

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