客觀地講，住宅價格的不斷上升，是由于我國房地產(chǎn)市場上對住宅的需求是供小于求。但是，在普通商品房市場上，由于房價過高和市場體制不健全等因素使得大部分商品房被高收入者或者集體（炒房團(tuán)）所購買。而對于中低層收入者所需要的小戶型商品房（面積小于90㎡）、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等市場上卻供不應(yīng)求。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計：我國政府這幾年建造的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在住宅市場中的比例最多的年份也只有6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低層收入者占居民總數(shù)的比重80%，差距實在太大。小戶型低房價是解決中低收入者住房問題的關(guān)鍵，但由于每年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房只占總量6%以下，所以市場上銷售的絕大多數(shù)是任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的以大戶型高房價為主的商品房、高檔住宅和公寓等。因此，由于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理和商品房房價的虛高，造成商品房市場上出現(xiàn)高空置率現(xiàn)象和很大一部分中低層收入者買不起房甚至租不起房的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場中的這種社會資源分布的不合理和不公平，不僅造成了國有資源的浪費，而且對我國國民經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展有阻礙作用。

　　借鑒國際經(jīng)驗可以看到：新加坡、美國分別用了50年和75年才很好地解決了中低收入者住房問題，中國從1998年7月1日開始推行經(jīng)濟(jì)適用住房政策，至今才8年。這說明我國推行住房保障制度的時間與發(fā)達(dá)國家相比還很短，因此，在解決我國中低層收入者住房的問題上出現(xiàn)了很多制度和管理上的問題。為了避免這些問題的惡化和房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)的出現(xiàn)，解決中低層收入者的住房保障問題仍是當(dāng)前我國政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。為了能夠有效地解決中低層收入者的住房問題，進(jìn)而更好地促進(jìn)和諧社會的發(fā)展，筆者結(jié)合當(dāng)前國情，給政府，房地產(chǎn)企業(yè)和中低層收入者這三者，在目前情況下就如何解決住房保障問題提供一些意見。

　　一、政府應(yīng)當(dāng)加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，完善市場體制，健全法律法規(guī)

　　從長遠(yuǎn)來說，政府應(yīng)當(dāng)按照合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費的原則，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，培養(yǎng)具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。就當(dāng)前的形勢來說，解決中低層收入者住房問題的主要渠道仍然是加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。因為首先經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的價格相對于商品房來說還是要便宜一些，其次經(jīng)濟(jì)適用房的需求量很大，只要市場機(jī)制健全，其價格還是在消費者的承受范圍之內(nèi)的。政府應(yīng)當(dāng)努力的改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、戶型和規(guī)劃不合理等現(xiàn)象，以保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的規(guī)范建設(shè)和合理使用。

　　為了使經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正地被中低層收入者所購買，政府應(yīng)當(dāng)完善市場體制。其一，建立科學(xué)的消費者收入界定標(biāo)準(zhǔn)，以保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)對象；其二，建立與銀行等金融機(jī)構(gòu)相關(guān)聯(lián)的個人收入信用體系，避免消費者購買多套住房和投機(jī)性購房；其三，政府應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房在建造和銷售階段以及被購買后的全過程監(jiān)督機(jī)制，以保證經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量和使用效率；其四，提高政府對中低層收入者購房的金融支持度，完善住房公積金政策和適當(dāng)降低中低層收入者購房的首付比例，對中低層收入者開放多元化的住房金融政策；其五，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)形成合理的住房消費模式，建立多層次的住房供應(yīng)體系，完善宏觀調(diào)控與市場機(jī)制相結(jié)合的住房調(diào)節(jié)體系，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的作用。

　　我國住房保障制度推行時間不長，其市場化程度和透明化程度都不高，在很多政策的實施方面還存在滯后性和一些漏洞，因此，加快與住房保障方面相關(guān)聯(lián)的法律法規(guī)的建設(shè)也是很重要的一個方面。在健全的法制體系下，市場投機(jī)者的行為和市場運(yùn)行模式將得到規(guī)范，住房保障政策的推行將會更快速和更有效率。發(fā)達(dá)國家基本上都已形成了比較完善的住房保障法律，這些國家以法律為依據(jù)成立專門的機(jī)構(gòu)實施法律規(guī)定的各項保證措施。他們的經(jīng)驗告訴我們：只有充分發(fā)揮住房保障法律在住房保障機(jī)制中的重要作用，才能引導(dǎo)和規(guī)范其他經(jīng)濟(jì)主體的行為，才能使各項住房政策服務(wù)于住房保障的整體目標(biāo)，從而保證住房政策落到實處。與此同時，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)信息和住房知識普及等服務(wù)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，認(rèn)真履行針對中低收入階層公共產(chǎn)品供給職能。同時利用貨幣供應(yīng)、利率等金融政策和稅收以及有關(guān)住房公共產(chǎn)品資源，影響和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)社會責(zé)任感意識和提升行業(yè)道德規(guī)范

　　房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)者之一，當(dāng)一個行業(yè)日趨成熟時，其行業(yè)主導(dǎo)者的形象就日益重要起來了。企業(yè)的知名度和企業(yè)的品牌效應(yīng)直接決定了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任感的建設(shè)就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的最終利潤來源于消費者，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)用一部分來源于消費者的利潤回報給消費者時，房地產(chǎn)企業(yè)在消費者心目中就樹立了一個良好的企業(yè)形象，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對社會的責(zé)任感，這種企業(yè)形象和社會責(zé)任感的樹立對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。如：房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)提高經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房在整個開發(fā)項目中的比例。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然利潤空間變小了，但是這個企業(yè)卻幫助政府解決了一部分中低層收入者的住房問題。長遠(yuǎn)來說，政府會給予這樣的企業(yè)一些優(yōu)惠的政策，等消費者收入改善后也愿意繼續(xù)購買這些企業(yè)的商品房，因為其先前樹立的良好形象已經(jīng)得到了消費者的認(rèn)可。

　　房地產(chǎn)行業(yè)中的職業(yè)道德不規(guī)范，也是形成目前我國這種房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡的主要原因之一。房地產(chǎn)業(yè)中的職業(yè)道德不規(guī)范主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間聯(lián)合起來哄抬房價，在政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房項目中增加大戶型商品房的供應(yīng)量，建筑商任意降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)質(zhì)量等。由于行業(yè)道德的不規(guī)范，導(dǎo)致我國房價的虛高，導(dǎo)致高收入者可以買到多套高質(zhì)量的住宅，而中低層收入者卻無房居住，這與我國建設(shè)部倡導(dǎo)的“居者有其屋”的目標(biāo)相違背。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)間的道德規(guī)范，是解決我國目前住房困難的重要任務(wù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)一定的社會責(zé)任感和職業(yè)道德規(guī)范，只有這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康繁榮發(fā)展。

　　三、“先租后買”是中低層收入者目前解決住房問題的最佳消費模式

　　這些年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國房價已經(jīng)出現(xiàn)了歷史新高。房價的高漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國中低層收入者的承受能力，住房困難已經(jīng)迫使我國政府把房地產(chǎn)業(yè)納入宏觀調(diào)控的重點產(chǎn)業(yè)之一。目前，我國政府一方面在重點整治房地產(chǎn)市場秩序，改善普通群眾尤其是中低層收入家庭住房條件；另一方面在加強(qiáng)社會保障制度的建立，努力縮小貧富差距，增加中低層收入者的就業(yè)率和收入水平。在這樣的一種形勢之下，消費者不要急于買房居住，中低層收入者最理想的住房消費模式應(yīng)該是“先租后買”。具體而言，在當(dāng)前房價收入比過高、市場機(jī)制不健全、住房保障制度不完善、消費者收入來源較少的情況下，先采用租房的模式解決住房問題。消費者沒有必要在市場比較混亂和經(jīng)濟(jì)狀況較差的條件下承受住房還貸的巨大壓力。等房地產(chǎn)市場趨于理性化、相應(yīng)的社會保障機(jī)制建立，并且隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中低層消費者的收入有了較大提高后，再來考慮買房。中低層收入者應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，解決住房問題是一個長期的過程，對住房問題的解決應(yīng)當(dāng)采取一種理性而又科學(xué)的消費觀念，切不可操之過急，先有房住就行，等生活條件改善后，再來提升住房的質(zhì)量。

　　綜上所述可知，雖然中低層收入者的住房問題是我國居民現(xiàn)在生活的重要問題之一，但是，解決我國中低層收入者的住房問題還要經(jīng)歷一個長期而又艱苦的過程。我們相信，在不久的將來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場機(jī)制的日趨完善，中低層收入者的住房問題通過政府和企業(yè)以及全體消費者的共同努力終將解決。

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