相對于國際化的資本進入武漢而言，這表明了在第二輪的經(jīng)濟增長、城市化過程中，目前延伸到各省會城市、直轄市以及一些經(jīng)濟高度發(fā)展的區(qū)域中心城市的境外資本來得更猛烈了。

　　蜂擁而至的境外資本

　　2007年上半年，境外資本在武漢遍地開花，一時間，幾乎所有的境外資本都紛紛殺入武漢。沃德商務有限公司、美國摩根士丹利房地產(chǎn)基金、新加坡最大的地產(chǎn)公司凱德置地等吸引了無數(shù)業(yè)內(nèi)的眼光和關注。

　　3月19日，金地集團發(fā)布公告，公司擬與沃德商務有限公司共同成立武漢金地輝煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資開發(fā)武漢積玉橋項目。而積玉橋地塊是2006年12月份，金地集團武漢公司以5個多億通過公開拍賣市場取得的一宗中心城區(qū)近百畝的土地。

　　時隔不到1個月的時間，4月11日在香港主板上市的世茂房地產(chǎn)（0813）宣布，同意美國摩根士丹利房地產(chǎn)基金以10億元人民幣價位，收購位于武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江29.99%的股權。摩根士丹利作為世界霸主級的投資銀行，將在2007年年底以前以分期付款方式支付收購價，而世茂房地產(chǎn)為此將會獲得7.4億元人民幣的收益。

　　與此類現(xiàn)象相類似，上海豫園商城于今年1月31日在武漢競拍到武漢市武昌區(qū)中北路147號地塊。這塊地面積達792畝、以19.78億元起拍，最終成交價高出起拍價77%，創(chuàng)下武漢“地王”紀錄的原武漢重型機床廠地塊，由于涉及舊廠改造，交地條件比較苛刻，根據(jù)約定，開發(fā)企業(yè)今年年底前要支付26億元，而交地時間要到2009年11月30日；1個多月后，媒體上就出現(xiàn)了該公司的公開對外宣稱要尋找合作方的信息，并“可能再以增資擴股或其他形式，組建項目合資公司共同開發(fā)該地塊”；6月份，上海豫園商城公告顯示，公司與復地(集團)股份有限公司之全資子公司上海復地投資管理有限公司商定了合作開發(fā)武重地塊的計劃�！叭�七分成”，以增加注冊資本的方式，豫園商城得以將武重地塊實現(xiàn)轉(zhuǎn)手，同時同為“復星系”旗下的復地(集團)股份有限公司搖身變?yōu)槲渲氐貕K的大股東。

　　武漢今年第四次土地拍賣會上拍下的008號漢鋼地塊，當時其起始價為6.83億元，引來9家企業(yè)參與拍賣，最終由華潤集團旗下的重慶潤隆實業(yè)公司以13.53億元競得。5月9日，華潤集團旗下上市公司華潤置地（1109.HK）宣布，以每股9.81港元配股集資逾39億港元，而就在1月份，該公司曾以循環(huán)信貸的方式融資20億港元。而世茂房地產(chǎn)和綠城（中國），也曾于去年11月以發(fā)債的形式分別集資45.4億港元及31億港元。之后5月份的配股，又使得兩家公司再分別獲得39億港元以及23億港元的巨資。此外，上海復地如果回歸A股，集資額也將達到20億元之多。

　　逐步進入國際化市場的武漢地產(chǎn)

　　上述情況說明，在房地產(chǎn)市場一線城市發(fā)生的經(jīng)典和典型故事終于也在內(nèi)地中部城市武漢重新上演，武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始慢慢進入國際化市場。這一輪的宏觀調(diào)控政策對于國內(nèi)開發(fā)商來說，形勢越來越嚴苛，從土地使用權出讓金比率、出讓金付款節(jié)奏、土地開發(fā)上市年限限制、施工單位不允許墊資、商品房預售標準提高，到竣工驗收、網(wǎng)上備案等等，所有措施歸結(jié)到一點，就是開發(fā)商必須提高自有資金，這個問題對于開發(fā)商來說，往往轉(zhuǎn)化成另一個新課題：如何提高在資本市場上的融資能力？而此時國際資本的出現(xiàn)恰如雪中送炭。

　　相對于國際化的資本進入武漢而言，表明了在第二輪的經(jīng)濟增長、城市化過程中，目前延伸到各地省會城市、直轄市以及一些經(jīng)濟高度發(fā)展的區(qū)域中心城市的城市化趨勢來得則顯然更猛烈。從2005年開始，大部分優(yōu)秀的境外基金已經(jīng)認同二線城市，并關注在二線城市開發(fā)的企業(yè)和項目。荷蘭ING聯(lián)姻金地集團、大摩入股世茂濱江等海外基金這種縱深化的投資表現(xiàn)，再次證明了二線城市在當前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。

　　武漢地產(chǎn)逐步向金融領域傾斜

　　據(jù)開元觀察，衡量“地主們”的實力大小，似乎都要開倉驗糧，才能分出伯仲。于是今年的“儲糧”熱潮開始了。然而，土地儲備的上升，必然帶來資本的沉淀，導致公司在巨大的土地成本壓力下運轉(zhuǎn)。按照總資產(chǎn)回報率(ROA)的計算方式，公司的總資產(chǎn)回報率由資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力和利潤率決定(ROA=資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×營業(yè)利潤率)。要提高企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，必須一方面提高銷售收入，一方面減少企業(yè)資產(chǎn)的占用，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。否則，利潤率的提升并不能代表企業(yè)的核心競爭力提高。隨著土地市場的逐漸透明化與規(guī)范化，土地溢價逐漸降低，高價拿地、土地成本上升。根據(jù)土地儲備來判斷企業(yè)實力，以及房地產(chǎn)開發(fā)僅僅通過銷售、租賃實現(xiàn)資金回籠或變現(xiàn)的時代漸行漸遠，而進行資產(chǎn)金融化、證券化、信托化將是未來最讓人興奮的方式，這意味著房地產(chǎn)越來越向金融領域傾斜已經(jīng)是不可避免的趨勢。

　　應當承認，境外資本對活躍房地產(chǎn)市場、加快中國的城市建設，尤其是加快像武漢這樣欠發(fā)達城市的建設速度方面起到了一定的積極作用。但不可否認的是，目前為了繞開政府對外資投資中國房地產(chǎn)業(yè)的限制，參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成了境外基金的最愛。同時我們也看到國家將進一步對外資進入中國房地產(chǎn)市場的限制。就在6月7日，國家商務部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，通知強調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批，與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案。伴隨這份通知的發(fā)布，最新修改的新版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》也將做出相應調(diào)整，房地產(chǎn)將被納入外商投資“限制類”名單，外資拿地將進一步受限。

　　對于剛剛與境外資本面對面的武漢地產(chǎn)市場，會同時面臨因為政策及房地產(chǎn)市場發(fā)展的整體勢態(tài)而進行投資方式轉(zhuǎn)變的時刻。面對當前房地產(chǎn)市場的整體態(tài)勢以及限外政策的壓力，大部分境外投資者都表示會重新審視其投資組合策略，其一些新的投資方式和投資觀念將成為境外資金投資中國房地產(chǎn)市場的新方向，是值得武漢房地產(chǎn)界深入解讀的。

　　日益“蔓延”的境外資本

　　境外資本為什么偏偏青睞武漢，將武漢地產(chǎn)作為它們的“錨地”？業(yè)內(nèi)專家做了這樣一個形象的比喻：充裕的貨幣要尋找出路，虛擬經(jīng)濟最終要“還魂附體”到實體經(jīng)濟上。與產(chǎn)業(yè)資本關心技術革命、企業(yè)管理不同，金融資本關心的是概念的深度挖掘。而在中部崛起的大潮下，武漢作為中部崛起的中心城市以及快速持續(xù)高速增長的經(jīng)濟恰恰為國際上的資本運作公司提供了可以深度開掘的絕好“概念”。

　　戴德梁行馮經(jīng)理認為，武漢作為中部崛起的中心城市，2006年，其國民生產(chǎn)總值遠遠超過中部其他省市。而且，武漢有超過5000個的外商投資項目，60多個世界500強企業(yè)選擇武漢。在這些優(yōu)勢的條件下，境外資本看好武漢地產(chǎn)是大勢所趨。

　　外資的投資環(huán)節(jié)由開發(fā)轉(zhuǎn)向整體收購、參股、注資自從2004年以來，外資在中國的京滬等地就積極參與房地產(chǎn)的投資與收購。根據(jù)相關的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2004年當中，幾個活躍的外資房地產(chǎn)巨頭投資開發(fā)的規(guī)模已經(jīng)顯現(xiàn)。但是，外資房地產(chǎn)對中國房地產(chǎn)的投資多集中在開發(fā)環(huán)節(jié)。

　　到了2005年，外資在國內(nèi)的投資規(guī)模進一步擴大，據(jù)統(tǒng)計，全年的投資總量在50億美元左右。在這一年中，投資的方式開始出現(xiàn)變化。整幢收購的手法出現(xiàn)較多，而開發(fā)環(huán)節(jié)的投資比重開始下降。在投資收購的物業(yè)中，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)居多，也是2005年外資投資收購的重要特點之一。

　　進入2006年，外資的收購活動更加頻繁。截至2006年上半年，外資在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資總量達到35億美元，占2005年全年的70%。在2006年上半年，外資仍然青睞以京滬為代表的一線城市，收購物業(yè)中，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓的收購仍在繼續(xù)。但是，整幢收購的方式開始運用到高檔住宅。

　　2007年上半年，境外資本開始通過對國內(nèi)企業(yè)參股、項目參股注資進入內(nèi)地市場。荷蘭ING聯(lián)姻金地集團、大摩入股世茂濱江等海外基金這種縱深化的投資表現(xiàn)。

　　外資的投資區(qū)域從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市

　　進入2007年，外資的收購活動逐步從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，武漢、無錫、成都、杭州等二線城市成為外資投資的重點。

　　從2005年開始，大部分優(yōu)秀的境外基金已經(jīng)認同二線城市，并關注在二線城市開發(fā)的企業(yè)和項目。荷蘭ING聯(lián)姻金地集團、大摩入股世茂濱江等海外基金這種縱深化的投資表現(xiàn)，再次證明了二線城市在當前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。

　　收益性物業(yè)是境外資本選擇的重點

　　雖然住宅仍然是老外最喜歡的物業(yè)形態(tài)——運作周期與基金最相符、風險小、回報穩(wěn)定，但由于中國開發(fā)商在住宅開發(fā)方面已經(jīng)達到了較高水平，且有“171號文件”的限制，直接進入住宅開發(fā)領域相對較難，且從老外的經(jīng)驗來看，其實運營的回報率才是最高的回報。因此2007年除有部分外資仍通過對國內(nèi)企業(yè)參股、項目參股注資外，外資進入地產(chǎn)將以收益性地產(chǎn)投資為主，即加大對商業(yè)、寫字樓、酒店、服務式公寓及工業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，對于外資來說，在這些物業(yè)方面，武漢均有很大發(fā)揮空間。以服務式公寓為例，目前武漢市的服務式公寓就受到外資的信賴。再如酒店，目前武漢五星級酒店只有不到十家。2007年，武漢將有多處地方建設五星級酒店，其中很大一部分就是外資進入地產(chǎn)。如希爾頓有可能落址武漢徐東（查看地圖），碧桂園有可能選擇武漢漢南區(qū)域。此外寫字樓價格的倒掛、大型商業(yè)中心的繁榮，都讓老外們嗅到了機會。2007年4月，新加坡最大的地產(chǎn)公司就派專人到武漢考察，擬收購武漢某大型商業(yè)項目。

　　境外資本“催熱”樓市

　　應該承認，中國樓市近幾年發(fā)展迅速，如日中天的成績背后，境外資本確實功不可沒。房地產(chǎn)業(yè)在中國的重要地位，政府優(yōu)惠的投資政策，中國十幾億人口對住房的剛性需求，以及中國經(jīng)濟獨特的魅力，都使得許多境外資本紛紛將目光投射過來，中國房地產(chǎn)業(yè)開始迅速的國際化，只要與中國地產(chǎn)相關的各個領域似乎都已成為外資競逐的熱點。

　　企業(yè)快速擴張的“利器”隨著中央對房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)面臨“銀根”緊縮壓力，加上土地增值稅的征收，利潤也呈現(xiàn)下降趨勢。境外資本與房地產(chǎn)業(yè)“聯(lián)姻”，不僅可為企業(yè)發(fā)展提供必須的大量資金，解決企業(yè)規(guī)模發(fā)展的瓶頸；更可增加房地產(chǎn)市場的供給，緩解市場供不應求的局面；此外，境外資本的進入還會為境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來競爭理念和先進的開發(fā)經(jīng)驗，加速國內(nèi)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和國際化速度。對于內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，外資的進入，有利于企業(yè)借助他人資本和經(jīng)驗迅速成長壯大。

　　而在近幾年，隨著國內(nèi)品牌地產(chǎn)企業(yè)的陣地轉(zhuǎn)移，全國性擴張，境外資本的視線范圍也開始隨之擴大，武漢、南京、大連、哈爾濱等二線城市也得到境外資本的青睞。武漢樓市中，美林、德意志銀行、淡馬錫三家機構(gòu)投資4億美元，成為廣州恒大的股東；摩根士丹利注資10億元取得香港世貿(mào)集團在漢地產(chǎn)項目“錦繡長江”29.99%股權；荷蘭ING房地產(chǎn)旗下的香港沃德商務有限公司與金地集團武漢公司共同投資開發(fā)積玉橋項目，其中沃德商務將出資81.6%，金地集團出資18.4%。

　　高價土地產(chǎn)生的“溫床”

　　據(jù)李國政介紹，世茂集團、和記黃浦、瑞安集團、香港華潤等眾多實力資本的進入，直接促成了武漢“地王”的頻頻出現(xiàn)。外來資本在提升房地產(chǎn)建設品質(zhì)的同時，也直接提升了武漢的區(qū)域投資價值，推動了房地產(chǎn)市場的全面增長。反映在價格上，便是自2004年開始年均10％以上的增長速度，一般普通住宅價格由不到2700元/平方米上漲到目前的4000元/平方米左右，而漢口、武昌等中心城區(qū)房價大多在6000元/平方米左右，較三年前翻了一番。而從世茂2005年以31.5億元拍得“鸚鵡洲”地王，到目前售價在10000元/平方米上下的世茂錦繡長江（查看地圖），對于漢陽乃至整個武漢市場的影響是不言而喻的。

　　武漢市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)協(xié)會張濤認為，自2005年以來，不斷有外資背景的公司或資本開始介入武漢市場，這反映了武漢市場不斷走向成熟，因為外資對所介入中國城市房地產(chǎn)的要求向來是比較苛刻的；2005年以來，武漢市中心區(qū)大宗土地的出讓都需要大量的資金支持，開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金壓力，這些大宗土地最后大多是由具有全國開發(fā)背景的品牌開發(fā)企業(yè)獲得，這些開發(fā)商在一線城市大多與外資有過合作經(jīng)歷，當他們在武漢做大項目開發(fā)時，引入外資就是很順利成章的事，相對來說，其障礙明顯降低，運作經(jīng)驗也更為豐富。外資的介入，對于大宗地塊的合理利用和項目的品質(zhì)開發(fā)都是更為有利的。

　　境外資本給樓市“火上澆油”

　　天下沒有免費的午餐。眾所周知，資本的根本屬性是它的逐利性，外資大量涌入中國地產(chǎn)，當然不是為了來提供“免費的午餐”，也并非來做“好心的善事”，而是因其看好中國地產(chǎn)的發(fā)展空間和前景，想從中分得一杯羹，使資本獲得更多的回報和增值。

　　近年來，不斷有專家提示，境外資本流入房地產(chǎn)行業(yè)應引起重視。經(jīng)濟學家易憲容甚至曾公開表示：“如果讓大量的外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)，那就等于把國家財富拱手相讓給外國投機者。這不僅嚴重導致了國家財富的流失，也嚴重侵蝕了國內(nèi)民眾的福利�！本惩赓Y本的流入在給境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金支持，提升房地產(chǎn)供給水平，加速整個行業(yè)競爭理念的同時，也加劇了房地產(chǎn)市場的整體競爭狀況，帶動了投資性、特別是投機性購房，推動了國內(nèi)地產(chǎn)價格的上漲。目前看，外來資本的高回報需求和短期性，在一定程度上具有市場炒作的嫌疑。雖然其一般投資高檔地產(chǎn)項目，不在普通人群購買的范圍，但是從武漢等城市的發(fā)展來看，正是中心城區(qū)等高檔物業(yè)的價格高漲，形成梯次傳導效應，進而帶動郊區(qū)在內(nèi)的價格普漲現(xiàn)象，也增加了相當一部分家庭的購房困難。同時，境外資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，也可能會加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現(xiàn)有金融體系的風險。

　　在經(jīng)歷了最初毫無保留的敞開歡迎后，自去年以來，中央政府對于境外資本流入對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，開始給予足夠的重視，去年7月11日和9月1日兩道“限外令”相繼出臺；今年6月，商務部、國家外匯管理局又聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，接連采取相應的具體政策措施，規(guī)范境外資本流入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　境外資本在中國樓市的這把火還會一如既往地燒下去嗎？中國政府對它的調(diào)控和監(jiān)管將走向何方，我們?nèi)孕栌^察，仍需等待。

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