自上海市房屋土地資源管理局宣布徹查樓市交易違規(guī)之后，以內(nèi)中環(huán)為主的優(yōu)質(zhì)房源開始逐步上市，給6月底的樓市帶來新一輪成交高峰。而房源供應(yīng)充足房價相對優(yōu)質(zhì)的外郊環(huán)區(qū)域，也開始出現(xiàn)了漲價苗頭。這個區(qū)域公寓的成交均價已在6000元/平方米的水準上維持了兩周，此前這一區(qū)域的成交價格基本在6000元/平方米以下。

　　天天房展網(wǎng)研究中心根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公告的預(yù)售統(tǒng)計顯示，本周上海樓市共有29個樓盤推出新房源，比上周多了7個項目，新增供應(yīng)面積比上周多了10.32萬平方米，達到38.32萬平方米。其中，新推的住宅個數(shù)比上周多1個，新增供應(yīng)面積比上周多4.53萬平方米。

　　在新房源上市量增加的帶動下，本周新房的成交量也再掀高潮。天天房展網(wǎng)研究中心根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”7天的交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，本周上海共成交商品房(不記動遷、配套房，下同）74.51萬平方米，比上周大幅增加12.7%，平均成交價格從上周10507元/平方米的高位下滑到本周的10369元/平方米。

　　在多數(shù)樓盤抬高價格的情況下，本周樓市的平均成交價格卻出現(xiàn)了138元/平方米的下滑，分析原因有二。

　　其一，近期一直漲價的外環(huán)以內(nèi)，少數(shù)捂房的質(zhì)優(yōu)價低樓盤，在政府調(diào)控下上市，帶來了外環(huán)以內(nèi)新房成交量的大增；特別是內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)這兩個今年房價普遍上漲的區(qū)域，成交量上升和平均成交價格下降都非常明顯。前兩個月維持在18000元/平方米以上的內(nèi)環(huán)公寓價格，本周的價格只有17752元/平方米。中外環(huán)公寓的平均成交價格前兩個月一直在9500元/平方米左右，本周低至8763元/平方米。

　　其二，受房價上漲壓力，一大部分原先打算在市區(qū)買房的購房者，轉(zhuǎn)移到前期房價沒有上漲的外郊環(huán)區(qū)域，使得這一區(qū)域的成交量逐步上升。而外郊環(huán)遠低于全市水平的成交價格也拉低了近期的房價。這也是全市住宅價格從上周的10363元/平方米，下滑到本周的10037元/平方米的主要原因。

　　價格在6000元/平方米左右的外郊環(huán)房源受到購房者青睞之后，這一區(qū)域的房價也從原先少數(shù)開發(fā)商提價，到了現(xiàn)在出現(xiàn)總體漲價的苗頭。數(shù)據(jù)顯示，5月以前的外郊環(huán)公寓，周平均成交價格基本在6000元/平方米以下，但是近兩周都維持在6000元/平方米以上，本周更是高達6244元/平方米。

　　目前，房價還相當(dāng)有優(yōu)勢的外環(huán)周邊15個板塊，所呈現(xiàn)的這種趨勢著實令人擔(dān)心。雖然，外環(huán)周邊新房供應(yīng)充足，卻還是受到了市場房價上漲的波及。從上海房價的歷史走勢來看，也是如此。2005年湯臣一品的推出，標志著中心城區(qū)的新房供應(yīng)已經(jīng)達到頂點，房價在前3年的高速上漲后也達到頂點。之后，差不多以每半年一個環(huán)線的速度向外轉(zhuǎn)移；至今中外環(huán)的新增供應(yīng)量已呈現(xiàn)下滑之勢，多數(shù)新盤價格在萬元水平，這標志著中外環(huán)經(jīng)過今年春節(jié)的高漲之后也幾乎達到頂點。

　　按這個趨勢來判斷，外環(huán)周邊15個板塊雖然近期房源充足，價格相對漲價后的中外環(huán)也很有優(yōu)勢。但因此吸引來的大批購房者，很可能會讓外環(huán)周邊步入房價高速上漲的軌道。

　　因此，將經(jīng)濟功能點式分散到各個衛(wèi)星城，才是解決房價超速上漲最有效的手段。如果，“十一五”規(guī)劃中“1966”的城市發(fā)展框架獲得快速進展，其中9個新城的建設(shè)能夠長足進步，就有希望平抑目前高速上漲的市區(qū)房價。同理，60個新市鎮(zhèn)和600個中心村，也能對上級行政區(qū)過快上漲的房價起到有效抑制作用。

　　雖然，這樣的城市發(fā)展規(guī)劃，并不能改變由經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的房價攀升之勢；但對抑制過快上漲的上海房價，還是值得期待。

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