擠壓豪宅暴利空間，加大“囤地”、“捂盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)

　　2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從2007年2月1日起，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)按30%－60%的稅率進(jìn)行土地增值稅清算。一石激起千層浪，“清算令”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生多大的影響立即成為開(kāi)發(fā)商關(guān)心的焦點(diǎn)，有人認(rèn)為，清算土地增值稅肯定會(huì)影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)空間。然而業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為：“土地增值稅清算對(duì)于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)的影響各不相同，不必為此大驚小怪。”

　　從產(chǎn)品類(lèi)型看，土地增值稅清算政策對(duì)以別墅、高檔商品房為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)影響較大，而對(duì)以普通住房為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)影響較小。目前，福建省各地土地增值稅主要是按照開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的1%－2%進(jìn)行征收，如按累進(jìn)稅率計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率越高的項(xiàng)目稅率越高，壓力越大。同時(shí)，按照土地增值稅征收的規(guī)定，對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的企業(yè)，免征土地增值稅。

　　因此，清算土地增值稅政策有效地?cái)D壓了高檔商品房、別墅等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的暴利空間。

　　從經(jīng)營(yíng)模式看，土地增值稅清算政策對(duì)主要依靠土地增值方式贏利的開(kāi)發(fā)企業(yè)形成沉重的打擊。“清算令”發(fā)布前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到土地后，一般都會(huì)采用囤積土地推遲銷(xiāo)售的策略，獲取盡可能高的毛利率。主要表現(xiàn)為在開(kāi)發(fā)一些大盤(pán)時(shí)，通過(guò)后期房?jī)r(jià)的上漲，來(lái)獲取更大的利潤(rùn)。如果嚴(yán)格清算土地增值稅，這些開(kāi)發(fā)商將面臨巨額的土地增值稅支出，尤其對(duì)依靠囤積廉價(jià)土地而獲取暴利的開(kāi)發(fā)企業(yè)造成直接打擊。一方面，土地增值稅征收周期的縮短使得開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，無(wú)力大規(guī)模囤積土地，為了盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加快開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售速度，縮短周期以節(jié)約成本；另一方面，由于“囤地”帶來(lái)的超額利潤(rùn)被土地增值稅抽走，“囤地”對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義也會(huì)大大削弱。因此清算土地增值稅有利于改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的贏利模式，不合理的超額利潤(rùn)有望得到抑制。

　　如果說(shuō)以往房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的開(kāi)征，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)影響不大，那么此次國(guó)家稅務(wù)總局嚴(yán)征土地增值稅，則可能直擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“七寸”。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，清算土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用是利多弊少，此項(xiàng)政策一旦得以落實(shí)，暴利可能會(huì)漸漸遠(yuǎn)離這個(gè)行業(yè)。

　　中小開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨考驗(yàn)，房地產(chǎn)投資更趨理性

　　增值稅清算政策對(duì)不同規(guī)模企業(yè)的影響差異也很明顯。由于中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較弱，清算土地增值稅政策將制約企業(yè)資金供應(yīng)，客觀上無(wú)法再進(jìn)行多期項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的小公司，可能由于資金鏈斷裂而倒閉；而對(duì)于運(yùn)作規(guī)范、已對(duì)土地增值稅的清算進(jìn)行預(yù)提的開(kāi)發(fā)企業(yè)影響相對(duì)較小。例如，清算土地增值稅政策出臺(tái)后，福建的武夷、三木等房地產(chǎn)上市公司發(fā)布相關(guān)公告，說(shuō)明已按土地增值稅相關(guān)政策和地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的同時(shí)，預(yù)交了土地增值稅，并按相關(guān)的規(guī)則，在以往年度業(yè)績(jī)中作了相應(yīng)的預(yù)提，所以“清算令”對(duì)其業(yè)績(jī)影響不大；但對(duì)于只作了土地增值稅的預(yù)交，但沒(méi)有做到全額預(yù)提的企業(yè)，清繳土地增值稅的政策可能對(duì)其現(xiàn)金流造成較大影響。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)巨大的利潤(rùn)空間吸引各種投資加速流入。通過(guò)清算土地增值稅，將有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期投資收益率，抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)“囤地”、“捂盤(pán)”行為，緩解外資進(jìn)入壓力，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資更趨理性。

　　激勵(lì)普通商品房供應(yīng)，但應(yīng)防止稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上

　　土地增值稅征收辦法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。據(jù)測(cè)算，毛利率水平高（大于35%）的高檔住宅項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)將下降20%以上，而毛利率水平低（約35%以下）的普通住宅項(xiàng)目受到的影響較小，有利于鼓勵(lì)中低價(jià)格、中小戶型普通住房的建設(shè)和供應(yīng)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平。清算土地增值稅政策出臺(tái)之后，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠通過(guò)加快產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金沉淀，增強(qiáng)企業(yè)贏利能力。部分經(jīng)營(yíng)和融資能力較弱的小開(kāi)發(fā)企業(yè)將被兼并，從而加速行業(yè)整合的速度。

　　從理論上講，土地增值稅并不直接影響房屋成本和房?jī)r(jià)。土地增值稅是在按照嚴(yán)格的計(jì)算方法進(jìn)行成本扣除之后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地增值部分征收的稅，實(shí)質(zhì)是將開(kāi)發(fā)企業(yè)的超額利潤(rùn)部分轉(zhuǎn)化為稅收，由地方財(cái)政參與進(jìn)行重新分配。清算土地增值稅政策出臺(tái)后，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人士稱(chēng)，該政策不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　但在當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張的背景下，該政策有可能被開(kāi)發(fā)企業(yè)誤導(dǎo)，導(dǎo)致價(jià)格信號(hào)失真，形成新的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。同時(shí)，出于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理恐慌，類(lèi)似政策會(huì)強(qiáng)化購(gòu)房者漲價(jià)預(yù)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)就可能趁勢(shì)利用這種預(yù)期為其炒作和漲價(jià)推波助瀾，并以稅收導(dǎo)致成本增加的名義誤導(dǎo)消費(fèi)者，向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁稅收壓力。

　　筆者曾聽(tīng)到一位購(gòu)房者講過(guò)這樣的話：老百姓最關(guān)心的是房?jī)r(jià)，擔(dān)心的是在商品住宅供求矛盾突出的情況下，開(kāi)發(fā)商以稅負(fù)增加為借口提高房?jī)r(jià)，最后還是“羊毛出在羊身上”。

　　當(dāng)然，老百姓的這種擔(dān)心也不是杞人憂天�；仡欉@三年來(lái)的宏觀調(diào)控政策，從提高契稅、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅，到征收個(gè)人所得稅、調(diào)整物業(yè)維修基金等等，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直新政不斷，但市場(chǎng)并沒(méi)完全向政策所預(yù)期的方向發(fā)展，房?jī)r(jià)依然不斷上漲。其根本原因就在于供求關(guān)系格局沒(méi)有改變，賣(mài)方能夠很輕易地把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。

　　清算土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要取決于供求關(guān)系。就是說(shuō)投機(jī)也好、炒作也罷，如果老百姓總是面對(duì)新樓盤(pán)上市就一搶而光的現(xiàn)實(shí)；如果今天6000元一平方米的房子不買(mǎi)，明天就是7000元一平方米的房子都買(mǎi)不著；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上依然期房的銷(xiāo)售量大過(guò)現(xiàn)房，那么老百姓情愿、不情愿地都得加入到買(mǎi)房大軍中來(lái)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)。目前，老百姓解決居住問(wèn)題可選擇的路子較少，也加劇了這一矛盾。在商品房供應(yīng)緊張、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足、廉租房缺乏、二手房和租房?jī)r(jià)格不斷攀升的情況下，相當(dāng)一部分中低收入群體的住房需要難以得到滿足。因此，老百姓期盼的是居住難這一根本社會(huì)保障問(wèn)題得到解決，而不愿看到“羊毛出在羊身上”的預(yù)言又一次成為現(xiàn)實(shí)。

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