建行北京開(kāi)發(fā)區(qū)支行內(nèi)控迷霧

　　已證實(shí)的東華金座辦理的88筆假按揭都在建行北京開(kāi)發(fā)區(qū)支行，不過(guò)林祥與張銳辦理的假按揭卻分別在建行朝陽(yáng)支行和豐臺(tái)支行。那么，究竟有多少銀行分支機(jī)構(gòu)涉及其中，總的貸款數(shù)又是多少？

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者獲得了一份中鼎公司在建行的個(gè)人貸款資料（下稱“資料1”），為驗(yàn)證其真實(shí)性，記者進(jìn)行了比較。資料1中開(kāi)發(fā)區(qū)支行確有88筆，而且涉及金額也與上述記者了解的被證實(shí)為假按揭數(shù)字基本吻合。包括這88筆按揭，資料1顯示該項(xiàng)目在建行的住房按揭貸款總戶數(shù)為412戶(截至2005年9月)，總貸款為4.9億元（未還款截止日期為2004年10月），分布在建行開(kāi)發(fā)區(qū)、朝陽(yáng)、西單、房山、豐臺(tái)等七個(gè)支行。

　　一份法院提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)的資料中說(shuō)，截至2005年7月，東華金座銷售總戶數(shù)為144戶（其中住宅134戶，底層商鋪10戶），11690平方米。

　　“這個(gè)項(xiàng)目停工前，面向社會(huì)銷售的就是100多套期房。”知情者向記者證實(shí)說(shuō)。而新華社稿件也引用業(yè)主的話說(shuō)：“我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬(wàn)元預(yù)付款都被套牢了�！�

　　一份相同截止日的該項(xiàng)目預(yù)售房收款匯總說(shuō)明也證實(shí)了144戶的銷售情況（下稱“資料2”），并顯示已售房總房款約為1.07億元，已收款4997萬(wàn)元。144戶中一次性付款的有23戶，分期的22戶，按揭貸款的99戶（其中已批27戶）。一些業(yè)主也如此證實(shí)。

　　記者在比照了上面兩份資料后發(fā)現(xiàn)，144戶購(gòu)房者的名字均未在412戶中出現(xiàn)，但上述三個(gè)假按揭者林祥、張銳和趙辛平的“購(gòu)房”戶型面積、按揭貸款數(shù)量、涉及建行的北京開(kāi)發(fā)區(qū)支行等卻都在這412戶明細(xì)表（即資料1）之中。

　　記者又計(jì)算比對(duì)了上述資料1、2中的貸款額，發(fā)現(xiàn)資料1中400多戶買者都為貸款，且貸款額非常大，最少的超過(guò)50萬(wàn)元，最多達(dá)358萬(wàn)元，平均貸款121萬(wàn)元。而且表中數(shù)字重復(fù)情況極多，如有24人貸款額都為99萬(wàn)元、有21人貸款額均為98萬(wàn)元、16人貸款額均為97萬(wàn)元、有13人貸款額均為96萬(wàn)元、有18人貸款額均為95萬(wàn)元。

　　資料2中沒(méi)有注出是否有底層商鋪，其均價(jià)為9000元/平方米，高于表2中144戶住宅的平均售價(jià)7218元/平方米（商鋪平均售價(jià)為每平方米1.8萬(wàn)元），9000元的價(jià)格也遠(yuǎn)高于2002~2003年該地段一般住宅售價(jià)。

　　不過(guò)這些都是疑點(diǎn)，截至發(fā)稿，尚未有確切證據(jù)證實(shí)412戶中，除了88戶在建行開(kāi)發(fā)區(qū)支行辦理貸款者及上述三人外，其余是否為假按揭。

　　有法律人士認(rèn)為，假按揭可以分為兩類：第一類，真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格與假按揭房?jī)r(jià)差異不大，開(kāi)發(fā)商只是為了快速回收資金，而略高于市場(chǎng)價(jià)采取了部分假按揭，真假難辨，且短期內(nèi)假的就可以變成真的；第二類則是樓盤的購(gòu)房人絕大部分是虛假的，假按揭合同價(jià)非常高，不合常理，且往往有金融機(jī)構(gòu)人員參與，甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行貸款，如森豪公寓案。

　　公開(kāi)資料顯示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至2006年6月末，全國(guó)涉及“假按揭”貸款金額高達(dá)數(shù)十億元�！凹侔唇屹J款”已成為銀行零售貸款中典型的違規(guī)行為。

    假按揭瞞天過(guò)海：誰(shuí)之過(guò)

　　銀行職責(zé)

　　“有資格向銀行申請(qǐng)貸款的只有真正的開(kāi)發(fā)商，即宣開(kāi)公司，而不是中鼎。中鼎只是宣開(kāi)在2000年委托的一個(gè)建設(shè)方，以它的名義不應(yīng)該跟銀行做貸款，錢就更不應(yīng)該打到其賬戶上。”有知情者如是說(shuō)。不過(guò)如前所述，幾家銀行發(fā)放的按揭貸款一路暢通。

　　可能過(guò)期的預(yù)售證、已作廢的公章、項(xiàng)目曾經(jīng)抵押給工行等情況都在提醒著銀行，但不見(jiàn)效果。

　　東華金座業(yè)主認(rèn)為，　144份真實(shí)購(gòu)房合同中，只有11份合同在房管部門的預(yù)售登記處進(jìn)行了登記備案。尤其是辦完按揭貸款手續(xù)的20余位業(yè)主中，有一半以上業(yè)主的購(gòu)房合同在登記處查無(wú)備案，卻居然貸出了款。

　　“對(duì)于假按揭事件銀行內(nèi)部會(huì)有一個(gè)調(diào)查。”建行北京分行辦公室負(fù)責(zé)外宣的李桂霞6月18日向本報(bào)解釋說(shuō)，“銀行一般不會(huì)有什么大問(wèn)題，因?yàn)榘唇屹J款是根據(jù)手續(xù)來(lái)辦的，首先必須提供個(gè)人身份證明及個(gè)人材料。如果最后按揭能辦下來(lái)，那么按照正常程序這些手續(xù)都是有的。”

　　“至于最后怎么形成假按揭，也就是怎么將這些人的身份證、戶口本提交給銀行，那是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人之間材料的使用和獲得，會(huì)有一些具體情況在里面�！崩罟鹣颊f(shuō)。

　　建行北京分行內(nèi)部人士表示，在這樁假按揭貸款案中，建行內(nèi)部員工雖存在經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題，但最大責(zé)任應(yīng)在開(kāi)發(fā)商。

　　“在法律上，東華金座項(xiàng)目的合法開(kāi)發(fā)商只能是宣開(kāi)公司（即房開(kāi)公司），項(xiàng)目的‘五證’名稱均明確寫著開(kāi)發(fā)商。銀行未經(jīng)其同意，且在無(wú)開(kāi)發(fā)商專項(xiàng)授權(quán)委托的情況下，與中鼎公司簽訂協(xié)議，進(jìn)而對(duì)樓盤發(fā)放貸款，應(yīng)屬違規(guī)�！币晃环�律專家這樣說(shuō)。而房開(kāi)公司也不承認(rèn)未經(jīng)自己允許而為該項(xiàng)目所做的貸款。

　　按揭貸款屬低風(fēng)險(xiǎn)信貸業(yè)務(wù)，銀行通常有任務(wù)考核，因此對(duì)好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，各行出臺(tái)優(yōu)惠政策，有的省略對(duì)借款申請(qǐng)人等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查，只對(duì)開(kāi)發(fā)商代借款人提供的借款申請(qǐng)資料進(jìn)行書面審查，這些漏洞都為“假按揭”的發(fā)生提供了便利。

　　可以設(shè)想，如果開(kāi)發(fā)商短期利用假按揭方式補(bǔ)充資本，如果銷售良好，真實(shí)購(gòu)買者增多，假按揭最終能“弄假成真”。不過(guò)一旦銷售不暢或開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂，則銀行風(fēng)險(xiǎn)增大。

　　誰(shuí)來(lái)實(shí)質(zhì)審查

　　在實(shí)際操作中，銀行發(fā)放按揭貸款，應(yīng)委托中間方——律師進(jìn)行審查借款人的信用資格。

　　“程序上是沒(méi)有什么問(wèn)題的，而且對(duì)可能產(chǎn)生假按揭環(huán)節(jié)，銀監(jiān)會(huì)也有很具體的措施，”北京京都律師事務(wù)所律師秦慶芳對(duì)記者說(shuō)，“但銀行放貸壓力始終存在，按揭貸款通常屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為完成任務(wù)，銀行之間對(duì)個(gè)人住房貸款的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，銀行需要放貸賺取利息，開(kāi)發(fā)商需要資金�！痹谶@一現(xiàn)實(shí)處境下，銀行的漏洞就可能產(chǎn)生了。

　　知情人告訴記者，當(dāng)時(shí)建行北京市分行也曾在2002至2003年委托一家律師事務(wù)所對(duì)中鼎房地產(chǎn)公司的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行審核，但“什么也沒(méi)審出來(lái)”。而業(yè)主告訴記者，后來(lái)屢次尋找該律所，但均未找到。

　　“律所的作用是審核貸款人資質(zhì)、貸款能力、有無(wú)抵押物品、收入等，主要是為保證還款，”有銀行人士告訴記者，“但個(gè)別律所卻僅為收取審核費(fèi)，沒(méi)有很好地進(jìn)行審查�！�

　　不過(guò)最近銀行對(duì)此都開(kāi)始采取措施。工行取消律師機(jī)構(gòu)見(jiàn)證環(huán)節(jié)，改由銀行親自審核。建設(shè)銀行北京市分行也于今年1月取消了購(gòu)房貸款律師審核中介。　

　　最新報(bào)道顯示，東華金座已經(jīng)復(fù)工，大家看到了希望，不過(guò)之前的假按揭問(wèn)題如何解決？自古以來(lái)，當(dāng)生活水平提高或缺少投資渠道時(shí)，人們多是想到買房置地，而如今我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額幾乎占到GDP的10%左右，加上房地產(chǎn)商和銀行參與其中時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需資金，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)性資金貸款、施工企業(yè)貸款、信貸抵押貸款等，基本來(lái)自于銀行，風(fēng)險(xiǎn)防控尤其需要。

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