二、今年以來房價上漲的原因及進一步穩(wěn)定房價的建議

    當前，我市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系繼續(xù)緊張，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不盡合理，是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的主要原因。

    一是全市土地資源較為緊缺，致使住房供應(yīng)持續(xù)緊張。目前，我市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨著國家土地管理政策的進一步嚴格和我市土地資源的進一步緊缺，我市每年可用于住房建設(shè)的土地一直比較有限僅1～2個平方公里，遠遠低于北京、上海、廣州等特大城市。盡管每年我市通過盤活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場供應(yīng)，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，并致使當前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模，以及住房批準預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢。

    二是經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人口持續(xù)增加，住房消費能力與投資意愿持續(xù)上升，導(dǎo)致住房需求呈現(xiàn)較大幅度增長。隨著我市經(jīng)濟近年快速發(fā)展，較高的勞動生產(chǎn)率和工資水平，吸引了大量的外來人口；同時，隨著人均收入水平的提高和家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，我市居民住房消費能力與意愿不斷提高；此外，在人民幣持續(xù)升值和國內(nèi)資金流動性過剩的條件下，作為國內(nèi)住房市場比較活躍且緊鄰港澳臺地區(qū)的深圳，房地產(chǎn)市場不斷吸引本地、國內(nèi)及境外的投資，進一步催化了住房市場的活躍，并導(dǎo)致住房需求持續(xù)處于增長狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計分析，“十五”期間，我市每年新舊住房年均銷售面積達到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達到1500萬平方米，需求繼續(xù)旺盛，并在住房供應(yīng)持續(xù)緊張的情況下，導(dǎo)致住房價格持續(xù)上漲。

    三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時滯性與當前大戶型、高價位住宅的集中入市，導(dǎo)致今年以來房價漲幅與價格水平較大提升。2006年6月，隨著國辦發(fā)37號文（“國十五條”）的出臺，我市對尚未開工的住房項目，均按照國家“90/70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定，重新調(diào)整規(guī)劃進行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。由于房屋建筑建設(shè)期較長，與國內(nèi)其他城市一樣，我市大多數(shù)已調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的項目目前仍未達到批準預(yù)售條件，尚未形成市場供應(yīng)。同時，此間已開工建設(shè)的多數(shù)大戶型住宅，在市場總體供應(yīng)仍比較緊張的前提下，加快建設(shè)、集中入市，形成了大批高價位住宅，并帶動了其他中小戶型住宅價格的上漲，導(dǎo)致今年以來房價漲幅與價格水平較大幅度提升。

    總體來看，在我市較為特殊的經(jīng)濟社會發(fā)展背景下，住房價格的持續(xù)上漲具有一定的客觀性；但是房價的持續(xù)上漲，不僅會影響本市居民的正常生活，也容易引發(fā)金融風險和產(chǎn)業(yè)危機，不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和健康發(fā)展。根據(jù)本市實際，就進一步加強和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房價，提出如下建議：

    一是進一步加快年度住房用地供應(yīng)，積極落實年度住房建設(shè)計劃。建議盡快落實全市今年2.1平方公里的新供應(yīng)住宅用地計劃，加快新增住宅用地的規(guī)劃選址和出讓，加大全市舊城舊村改造力度和閑置土地處理力度，有效率的保證全市今后的住房供應(yīng)。

    二是深化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，加大中低價位、中小套型住房的供應(yīng)力度。對今后的所有住房項目，除繼續(xù)執(zhí)行 “90/70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定外，建議對當前房價較高、漲幅較大的區(qū)域，加快推進限定銷售價格、限定套型面積的“雙限”政策，開發(fā)建設(shè)滿足中低收入居民住房需求的中低價位、中小套型普通商品住房。

    三是加大對本市低收入家庭的住房保障，積極拓展保障性住房來源。建議政府相關(guān)部門加快落實市政府確定的年度開工建設(shè)保障性住房2.5萬套、建成6000套的目標，并加快我市住房保障的模式、機制研究，盡快出臺住房保障的相關(guān)制度。此外，為拓展保障性住房來源，促進住房保障工作，除加快政府自行組織建設(shè)的步伐外，應(yīng)當鼓勵企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，并多渠道拓展保障性住房來源；如對符合城市規(guī)劃調(diào)整原則可以改變原有用途進行住宅建設(shè)的待建土地，原企業(yè)在補交地價款后，可利用原有土地進行保障性住房建設(shè)。

    四是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，加強境外資金進入我市房地產(chǎn)市場的管理。建議有關(guān)部門嚴格落實國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的有關(guān)要求，并加快制定相關(guān)實施細則，推進土地增值稅清算工作，遏制房地產(chǎn)暴利。此外，嚴格落實國家關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入的規(guī)定，嚴格限定境外機構(gòu)和個人在我市購買商品房的數(shù)量和其他購買條件，嚴密關(guān)注外資投資本市房地產(chǎn)，以抑制投機性需求，防止房地產(chǎn)泡沫，促進我市經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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