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上海寫字樓租賃及影響因素分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-6-14
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一、近年來上海寫字樓租賃的整體趨勢
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機1.租金上漲
從整體上看，上海寫字樓租賃價格呈持續(xù)上升趨勢。從圖一可以看出，自從2000年開始，上海甲級寫字樓的租金一路上揚，近兩年，更是呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢。截至2005年12月底，甲級寫字樓的整體租金水平已經(jīng)上升至0.96美元／天／平方米，漲幅高達25%。2006年寫字樓租賃市場增勢穩(wěn)健，六大中心板塊的租金價格增長率為19.1%。權威人士預計，未來兩年上海高端寫字樓租金價格還將以超過10%的速度持續(xù)上漲。
2.空置率下降
由于市場需求旺盛，上海市甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降。在新增大量樓盤的情況下，2005年底，上海甲級寫字樓市場平均空置率為6.6%，只比2004年同期微增了0.2%。2006年二季度，滬上寫字樓整體空置率比上季度下降0.3個百分點達到5.6%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了1998年以來的新低。這說明上海寫字樓仍屬于相對稀缺資源，不存在明顯的租戶缺乏。
3.需求旺盛
空置率和租金價格此消彼漲的背后，反映出了上海寫字樓租賃市場的旺盛需求。尤其是，目前金融行業(yè)已成為上海寫字樓租賃需求的主要動力，隨著2006年金融市場的全面放開，跨國公司對于辦公樓需求也急劇膨脹。而在供應方面，上海2006年全年僅有5幢甲級辦公樓入市，總計僅有44萬平方米的新增供應量。預計寫字樓租賃的供求失衡在短期內難以調整到位，在2～3年內上海寫字樓租賃業(yè)仍將是賣方市場。
4.熱門地段受追捧
由于供應量十分有限，上海熱門地段的寫字樓更加受市場追捧。2006年上海中央商務區(qū)的甲級寫字樓整體租金指數(shù)上漲了8.6%，而非中央商務區(qū)僅有4.2%。截至2005年末，淮海中路及南京西路兩個區(qū)域甲級寫字樓的平均空置率分別只有3.1%和2.3%，遠遠低于其他非核心商區(qū)。這些都表明，寫字樓的地域區(qū)分度較大。
作為老牌的商務區(qū)，黃浦區(qū)和陸家嘴寫字樓的市場整體認可度最高，2000年—2005年5年間，黃浦區(qū)寫字樓租金價格的累積增長率約為167%，年平均租金增長率為10.8%。
二、影響上海寫字樓租賃的具體因素
1.地段與品質
地段位置以及寫字樓的整體品質是決定寫字樓租賃需求和租金價格的首要因素。上海超過70%的甲級寫字樓都集中在南京西路商務區(qū)、陸家嘴商務區(qū)等六大中心商務區(qū)。與周邊區(qū)域相比，這些核心商務區(qū)的租金水平和出租率都明顯較高。需要強調的是，地段包含的要素很復雜，包括商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)等項因素。以北京東路的東銀大廈和科技京城為例，它們處于南京西路商務區(qū)，地理位置優(yōu)勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素——該地段周圍有較多老式里弄，道路普遍較窄，而且北京東路是有名的“汽配一條街”，沿街遍布五金商鋪，影響了物業(yè)的商務價值。隨著北京路整體定位的調整，這些制約因素才逐漸消除。
寫字樓的品質包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度等等。在這些方面，新建的寫字樓、尤其是2000年以后興建的寫字樓具備一定優(yōu)勢。
高端客戶、尤其是近期寫字樓租賃的主力——國外金融企業(yè)對寫字樓的品質和地段要求非常挑剔，而不過分看重租金成本。這導致了近期上海甲級寫字樓市場上熱門地段的新開樓盤受到追捧。
2.物業(yè)服務水平
當前上海寫字樓租賃對物業(yè)服務水平的重視程度越來越高，并且正在逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現(xiàn)就是，越來越多的寫字樓正在與第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名物業(yè)公司合作，提升寫字樓的物業(yè)管理水平。其中不乏—些建造年代較早的寫字樓，如恒基、百騰等等。
在提升物業(yè)服務水平方面，這些品牌物業(yè)管理公司有很多方面值得我們學習，尤其是它們都非常注重從細節(jié)入手。例如，許多早期寫字樓都存在電梯數(shù)量過少、高峰時期擁堵嚴重的情況。品牌物業(yè)管理公司常會采取與樓內企業(yè)溝通協(xié)商，分段上下班的策略，錯峰的效果非常明顯。在雨季，很多物業(yè)會為進入大樓的人員提供裝雨傘的塑料袋，既做到了防滑、保持樓內清潔，又在無形中對電梯等重要設備起到維護作用。細節(jié)方面經(jīng)常能夠體現(xiàn)整個物業(yè)的品質和形象。
3.整體布局
整體布局包括了建筑的結構性布局以及業(yè)態(tài)的布局，這兩方面對于寫字樓的租賃情況都具有一定的影響。建筑的結構性布局大體都在建設之初定型，后期調整空間較小，成本較高。但在業(yè)態(tài)布局方面，合理的布局調整確實能夠使寫字樓的整體商務服務水平有較大提升。
近兩年建成的甲級寫字樓，都是集商場、餐飲、娛樂、辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設置專門的商務中心，提供飛機票代辦、取款、企業(yè)工商注冊登記代理等商務服務。許多早期的寫字樓因此也加快了業(yè)態(tài)調整的步伐。例如，以前科技京城周邊的餐飲服務非常少，僅寫字樓地下二層有一個較大的食堂，無論品味還是檔次都無法滿足現(xiàn)代商務用餐的要求。后來科技京城開始在裙樓的商鋪中適當引入餐飲、休閑等服務業(yè)態(tài)。結果證明這種調整不僅提升了寫字樓整體的商務服務水平，還為裙樓的商鋪有效吸引了客流。
4.辦公環(huán)境與硬件設施
我們發(fā)現(xiàn)，對高檔甲級寫字樓的租戶來說，對包括中央空調、水暖、通信在內的寫字樓內部設施的水平，雖各有差異，但整體感覺并不明顯。從實際情況來看，雖然某些建造年代較早的寫字樓的硬件設施的確存在著諸如電梯數(shù)量過少等問題，但并沒有對這些寫字樓的租賃造成明顯影響。
5.整體定位
整體定位正確與否對寫字樓的經(jīng)營和發(fā)展具有著至關重要的作用。以科技京城為例，其最初的定位.曾經(jīng)是“融匯信息、科技產(chǎn)品開發(fā)、軟件開發(fā)…零配件供應、咨詢及培訓等十大功能于一體的大型信息科技城和高科技園區(qū)”。這種定位非常高端，也具有區(qū)分度。但是，“科技”是一個非�；\統(tǒng)的定義，“高科技園區(qū)”的定位更難以把握和實現(xiàn)。尤其在黃浦區(qū)這樣—個老牌的核心商務中心，“科技園區(qū)”的定位很難獲得認同并彰顯特色。這種定位上的偏差曾一度對科技京城的招商和經(jīng)營產(chǎn)生過消極影響，一個簡單而直接的問題是：如果要求入住的商家與科技京城的定位明顯不符(航運、咨詢業(yè))，那么是該留住商家還是堅守“科技”定位？即便選擇了前者，“科技園區(qū)”的名頭還是會嚇跑很多潛在的客戶。
之后，科技京城確立了“商務十科技”的定位，并著力將這一定位主題化、多元化，將“時尚性”、“前衛(wèi)性”、“商務性”等元素融入到科技京城的樓宇經(jīng)濟中，從而更好地利用了臨近南京西路的地緣優(yōu)勢，廣聚人氣，提升了樓宇的整體品質。
6.大客戶比例
大客戶比例是正在逐漸受到寫字樓租賃業(yè)重視的一個因素。在寫字樓租賃市場，一直存在著小客戶／高租金和大客戶／優(yōu)惠租金之間的矛盾，雖然小客戶具有單位租金較高、能在短期內解決空置的特點，但越來越多的高端寫字樓開始將天平傾向后者。這種選擇的背后有著很多理性的考慮：首先，大客戶可以提升辦公樓的整體品質和知名度，并能使物業(yè)的管理難度和成本大為降低。其次，大客戶對以后租金的上漲并不敏感，很少會因為租金上漲而選擇退租。而且，大客戶的入住能明顯降低經(jīng)營和招商成本，在很多知名寫字樓，少數(shù)幾家大客戶就能解決超過30%的租賃問題。
大客戶已成為廣大寫字樓在中長期的優(yōu)質資產(chǎn)，能夠享受寫字樓方面的租金和樓層優(yōu)惠。例如，許多寫字樓在招商一開始即將小客戶集中在相對較低的樓層，人為地與大客戶進行樓層分割。這體現(xiàn)了寫字樓租賃業(yè)的一種未來趨勢，也表明了寫字樓租賃方在平衡短期和中長期利益的時候，正變得越來越理性。
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