�。ㄒ唬�“節(jié)能省地”理念

　　“節(jié)能省地”是“綠色建筑”核心內(nèi)容。其涵義包括三個方面：1、為人們提供健康、舒適、安全的生活、工作空間；2、在建筑物的全生命周期，即從建筑材料生產(chǎn)，建筑規(guī)劃、設(shè)計、施工，到使用和維護(hù)，直至拆除、回用的全過程中實(shí)現(xiàn)高效率地利用能源、土地、水、材料等資源；3、最低限度地影響環(huán)境。

　　中國的綠色建筑的核心是節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、保護(hù)環(huán)境等“四節(jié)一環(huán)�！�。

　　近年來出現(xiàn)的“生態(tài)住宅”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等都是圍繞“四節(jié)一環(huán)�！碧岢鰜淼模�只不過側(cè)重點(diǎn)和排序不同而已。

　　（二）“親情和諧”理念

　　“親情和諧住宅小區(qū)”是一種以增進(jìn)親情、追求和諧為目標(biāo)的、精神文明倡導(dǎo)與設(shè)施條件保證相結(jié)合的和諧社區(qū)。其內(nèi)涵包括有利于維系和增進(jìn)家庭親情、鄰里親情和社區(qū)親情（即住宅小區(qū)物業(yè)管理的親情服務(wù)）等三個方面。

　　目前，我國人口年齡結(jié)構(gòu)己經(jīng)進(jìn)入老年型；家庭結(jié)構(gòu)正由結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大的家庭向結(jié)構(gòu)簡單、規(guī)模較小的核心家庭轉(zhuǎn)化。

　　把老年住宅蓋到普通住宅小區(qū)，使老年人與子孫就近居住、可分可合，是許多消費(fèi)者的向往。結(jié)合發(fā)展中小套型住宅，開發(fā)建設(shè)適合“居家養(yǎng)老”的新型居住社區(qū)——“親情和諧住宅小區(qū)”，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

　　“親情和諧住宅小區(qū)”與其它理念住宅小區(qū)的區(qū)別在于：要求具備満足兩代人或多代人同住一個小區(qū)或一棟摟的各種戶型和設(shè)施條件。從戶型看，可分三類：

　　“近居型”：在住宅小區(qū)內(nèi)專門建設(shè)老年住宅樓，與子女就近居住(適合中小戶型住宅)。

　　“鄰居型”：在一棟或一層住宅樓內(nèi)專門設(shè)立老年戶型，與子女相鄰居住(適合中小戶型住宅)；

　　“合居型”：在一套住宅里專門設(shè)立老年居室(適合大戶型住宅)。

　　從設(shè)施條件上看，不僅要求充分規(guī)劃設(shè)計好鄰里交往場所，特別是庭院、院落的戶外休憩設(shè)施。而且，供老年人住的房子從結(jié)構(gòu)到裝修都要有“適老設(shè)施”。

　�。ㄈ�）“創(chuàng)意地產(chǎn)”理念

　　創(chuàng)意地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的美妙聯(lián)姻。

　　“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的本質(zhì)是推崇創(chuàng)新。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種以創(chuàng)新和知識為核心的產(chǎn)業(yè)。并且特別強(qiáng)調(diào)文化藝術(shù)對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈的支持與推動。故又稱“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。

　　房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻以后，誕生了“創(chuàng)意地產(chǎn)”。創(chuàng)意地產(chǎn)并不是與住宅地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)產(chǎn)品相并列的地產(chǎn)品種，而是新的運(yùn)作理念和方法。

　　“創(chuàng)意”的方式：

　　一是原始創(chuàng)新；

　　二是繼承創(chuàng)新，在繼承傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再創(chuàng)造，例如把“馬頭墻”等傳統(tǒng)形式用于高層建筑、四合院創(chuàng)新攺造等等；

　　三是集成創(chuàng)新，就如現(xiàn)在的手機(jī)把通訊、照相、MP3、MP4等若干單項(xiàng)技術(shù)整合在一起而成為新產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)與建材業(yè)、裝潢業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合，就形成品牌整合創(chuàng)新。

　　“創(chuàng)意”要貫穿產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)。從理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建造，到營銷和物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)都要有創(chuàng)意，形成整個產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)意整合，提升產(chǎn)品的品牌效應(yīng)和無形資產(chǎn)。

　　1、理念創(chuàng)新：從品牌的定位、設(shè)計，到品牌戰(zhàn)略的實(shí)施、反饋，各個環(huán)節(jié)能否創(chuàng)新，最根本的是企業(yè)文化中有沒有“創(chuàng)新”的理念。因循守舊，抱殘守缺，就不可能創(chuàng)新。

　　2、策劃創(chuàng)新。除建筑結(jié)構(gòu)、造型以外，還包括功能的創(chuàng)新。例如把舊廠房、舊倉庫改造成畫廊、藝術(shù)中心、設(shè)計公司和酒吧用房，就是一種功能創(chuàng)新。以“運(yùn)動就在家門口”為口號的住宅小區(qū)，則是人居環(huán)境功能多元化的成功創(chuàng)新。

　　3、營銷創(chuàng)新。要辯證地看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要勤吆喝”的關(guān)系。隨著“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段。

　　4、服務(wù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化，更多開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向在售前、售中、售后各個階段提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

　　5、管理創(chuàng)新。如職業(yè)經(jīng)理人制度的創(chuàng)立；質(zhì)量認(rèn)證制度的導(dǎo)入；人才機(jī)制的形成；融資渠道的拓寬，等等。

　　6、物業(yè)管理體制的創(chuàng)新。物業(yè)公司大而全、小而全，既加大了開支，又浪費(fèi)人力。

　　可以探索“管理層與勞務(wù)層分開”的辦法。即成立若干個清潔、綠化、修繕、保安等的專業(yè)化勞務(wù)公司，為一個或同時為幾個物業(yè)公司提供勞務(wù)。而小區(qū)物業(yè)公司則作為管理層，主要做好協(xié)調(diào)、調(diào)度和監(jiān)督。

　　管理層走規(guī)�；�經(jīng)營的道路，可以同時管理若干個小區(qū)；勞務(wù)層走專業(yè)化經(jīng)營的道路，可以同時為若干個小區(qū)服務(wù)。相輔相成，共同發(fā)展。

　　創(chuàng)意地產(chǎn)的意義：

　　——大大減弱了房地產(chǎn)產(chǎn)品“千樓一面”的“趨同性”和“克隆”行為，使樓盤各具自己獨(dú)特的文化內(nèi)涵和形式。

　　——因其具有的整合性強(qiáng)、知識密集、附加值高等特點(diǎn)，能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體水平。

　�。ㄋ模�“科技地產(chǎn)”理念

　　以高舒適度、低能耗、恒濕恒溫技術(shù)作為核心的科技主題地產(chǎn)，作為嶄新的地產(chǎn)運(yùn)作模式，科技含量高，與政策契合度高，前景看好。

　　而作為大眾化、普及型的住宅，則不宜要求“采用高科技”。而是要求提高科技含量，特別是包括太陽能利用在內(nèi)的普及型、低成本、高效率的“四節(jié)一環(huán)�！睂�(shí)用技術(shù)和新科技成果的應(yīng)用，倡導(dǎo)用“低投入、高產(chǎn)出”的方法來實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能和居住環(huán)境改善的目標(biāo)。

　　當(dāng)然，我們也需要開發(fā)一些代表我國住宅科技水平的高新住宅科技，在條件許可的少數(shù)場合下予以應(yīng)用。

　�。ㄎ澹�“開放式社區(qū)”理念

　　長期以來，由于住宅小區(qū)規(guī)模較小，一般都是采取“封閉式”，筑起圍墻，自成體系�，F(xiàn)在，小區(qū)規(guī)模越來越大，“封閉式”越來越不適應(yīng)規(guī)模住區(qū)和現(xiàn)代城市要求。必須提倡“融入城市”的“開放式”的小區(qū)開發(fā)理念，以促進(jìn)住宅小區(qū)與城市之間的和諧。主要是：

　　1、城市道路和小區(qū)道路系統(tǒng)有機(jī)銜接。城市規(guī)劃道路穿越小區(qū)，提高了小區(qū)的“交通均好性”，也使城市路網(wǎng)更加通達(dá)順暢。

　　2、會館、商服、醫(yī)療、幼托、學(xué)校等公共設(shè)施的共享。小區(qū)可以利用周邊的公共設(shè)施，小區(qū)公共設(shè)施也可向社會開放。

　　3、小區(qū)景觀與城市共享，把靚麗的小區(qū)景觀貢獻(xiàn)給城市。親水樓盤要做到海濱、江濱、湖濱地帶與市民共享，不要封閉起來。

　　4、劃小管理單位。拆掉圍墻以后，小區(qū)管理應(yīng)“劃小管理單位”，幾棟樓形成圍合、甚至一棟樓單獨(dú)進(jìn)行管理，加上電子保安監(jiān)控設(shè)備，保證小區(qū)的安全。

　　（六）“精細(xì)化設(shè)計”理念

　　實(shí)現(xiàn)“中小套型”和“中低價位”雙重目標(biāo)，推行“精細(xì)化設(shè)計”是必由之路。“精細(xì)化設(shè)計”的實(shí)質(zhì)是：不放過一寸面積的合理利用和充分利用；不放過一個創(chuàng)造舒適生活的細(xì)節(jié)；不浪費(fèi)住戶的一分錢財；不浪費(fèi)國家的一點(diǎn)資源。

　　1、精耕細(xì)作。精細(xì)化設(shè)計要求“螺螄殼里做道場”，合理利用和充分利用每一寸空間，以化解面積緊湊與功能齊全的矛盾，做到戶型面積雖小，功能基本齊全。

　　2、精雕細(xì)刻。精細(xì)化設(shè)計要求充分體現(xiàn)個性化。主要是精心考慮各種生活細(xì)節(jié)。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行為特點(diǎn)的要求，應(yīng)通過設(shè)計細(xì)節(jié)來分別加以適應(yīng)和滿足。

　　3、精打細(xì)算。在做好空間定位、定性分析的基礎(chǔ)上，通過計算機(jī)模擬進(jìn)行定量化。采暖、通風(fēng)、節(jié)能、采光、照明、噪聲諸多方面都可以模擬計算。如節(jié)能方面，通過精細(xì)化設(shè)計，不同朝向、樓層、部位，可以采取有差異的節(jié)能措施。從而使造價降低。

　　4、精挑細(xì)選。建筑材料和住宅設(shè)施要按照實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀三位一體的原則，仔細(xì)選用。例如，中小套型住宅設(shè)計應(yīng)選用“輕薄、小巧”的建材、部件構(gòu)件和廚衛(wèi)設(shè)施；在夏熱冬冷地區(qū)可以適當(dāng)采用外遮陽棚節(jié)能措施。

　　5、精裝細(xì)修。住宅產(chǎn)品精裝修，是提升產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計的主要手段。既可確保精細(xì)化設(shè)計的創(chuàng)意不受損害，又能避免毛坯房進(jìn)行二次裝修造成的浪費(fèi)。要逐步淘汰毛坯房。

　�。ㄆ撸�“住宅產(chǎn)業(yè)化”理念

　　住宅產(chǎn)業(yè)化，也可稱住宅工業(yè)化。其內(nèi)涵是：

　　1、以科技進(jìn)步為先導(dǎo)；

　　2、以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為宗旨；

　　3、以提高勞動生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)；

　　4、在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會大生產(chǎn)。

　　推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)以下四個方面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：

　�。�1）理念上從“粗放型生產(chǎn)方式”向“集約型生產(chǎn)方式”轉(zhuǎn)變�？朔�諸如認(rèn)為“中國人多、勞動力便宜，工廠化不是當(dāng)務(wù)之急，可以慢慢來”等等思想障礙。

　�。�2）實(shí)踐上從住宅生產(chǎn)“工地化”向“工廠化”轉(zhuǎn)變。加快從以非標(biāo)準(zhǔn)化的分散手工作業(yè)向以標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、集成化和規(guī)�；�的工廠作業(yè)轉(zhuǎn)變。

　�。�3）體制上從“分散”向“整合”轉(zhuǎn)變。要把分散在有關(guān)部門管理的與“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化”有關(guān)的各個環(huán)節(jié)的各類企業(yè)，如開發(fā)商、建筑商，以及其上游的供應(yīng)商和下游的服務(wù)商等等，通過有效的組織形式（集團(tuán)、聯(lián)合體等）整合起來，形成緊密相連的產(chǎn)業(yè)鏈。形成“協(xié)同作戰(zhàn)優(yōu)勢”和“品牌整合優(yōu)勢”。

　　（4）政策上從“單項(xiàng)”向“配套”轉(zhuǎn)變。要利用稅收、價格、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，鼓勵技術(shù)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　�。ò耍�“品牌”理念

　　品牌是用來識別一個或一群賣主的商品或勞務(wù)的名稱、術(shù)語、符號、圖案等等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌通常就是企業(yè)的名稱，即企業(yè)品牌。

　　品牌是企業(yè)的生命。品牌不僅使企業(yè)本身凝聚了巨大的無形資產(chǎn)，而且也使產(chǎn)品增加了不可限量的附加值。品牌在，企業(yè)才有立足之本。品牌倒了，這個企業(yè)也就一無所有了。

　　品牌是企業(yè)的一座豐碑，是一個企業(yè)通過多個項(xiàng)目的精心構(gòu)筑、積累而成的。優(yōu)秀品牌都具有超常的公信力、認(rèn)知度和市場競爭力。在品牌建設(shè)中，要以質(zhì)量為本，誠信為魂。品牌戰(zhàn)略就是通過不斷提高商品或勞務(wù)的品質(zhì)來增加市場份額，把企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)。進(jìn)而可以實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的品牌大聯(lián)合，以贏得更多的市場份額。

　　（九）“經(jīng)營方式轉(zhuǎn)型”理念

　　1、從土地運(yùn)作向資本運(yùn)作轉(zhuǎn)型。土地和資本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)最為關(guān)鍵的兩種資源。開發(fā)用地實(shí)行“招拍掛”以后，獲取土地的過程相對公開。資金就是第一位的資源。對任何一家開發(fā)企業(yè)來說，成功的進(jìn)行資本運(yùn)作將是它立足于房地產(chǎn)市場的必要條件。最佳的辦法是通過上市來增資擴(kuò)股。

　　2、從二級開發(fā)向一級開發(fā)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在，土地一級開發(fā)幾乎全部由政府主導(dǎo)的土地儲備中心來操作實(shí)施。隨著需求的增長，今后土地一級開發(fā)的工作也必將走向市場，一些具備資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)將從商品房的開發(fā)商將轉(zhuǎn)型為專業(yè)的土地一級開發(fā)商。

　　3、由單純開發(fā)住宅向住、商、工多元開發(fā)轉(zhuǎn)型。由于住宅開發(fā)商疲于拿地，而且住宅用地成本日益高昂，住宅開發(fā)回報率有所下降。商業(yè)地產(chǎn)卻能夠通過商鋪或?qū)懽謽堑淖饨鹗找婢S持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，而且回報頗豐。諸多知名開發(fā)商開始涉足商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　但也必須看到，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)是完全不同的。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，會具有一定的轉(zhuǎn)型風(fēng)險，不可能全都轉(zhuǎn)型成功。

　　4、由單純開發(fā)變?yōu)樽�、售并舉。隨著宏觀調(diào)控的深入，一些開發(fā)商從單純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品多元化、租售并舉的綜合性房地產(chǎn)營運(yùn)。

　　5、融資渠道從單一向多元化轉(zhuǎn)變。開發(fā)商的融資問題是企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。由單純依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資是必由之路。

　　6、產(chǎn)品型號和品種的轉(zhuǎn)變。由大比重地開發(fā)大戶型住宅向大比重地開發(fā)90平方米以下中小戶型住宅轉(zhuǎn)變。

　�。ㄊ�）“跨地域開發(fā)”理念

　　中國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出“全國化”趨勢。有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)現(xiàn)從區(qū)域操作向跨地區(qū)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，越來越多的品牌大企業(yè)正在實(shí)施“全國化”戰(zhàn)略，一個全國一盤棋的開發(fā)大時代已經(jīng)到來。

　　由于一線城市樓市競爭嚴(yán)酷，二、三線城市房地產(chǎn)市場又全面興起，一些開發(fā)企業(yè)實(shí)行了“讓開大道，占領(lǐng)兩廂”的戰(zhàn)略，從一線城市向二、三線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

　　從微觀看，強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)走的路子大都是突破地域界限的擴(kuò)張，從區(qū)域性的品牌逐漸走向全國性的品牌。

　　從宏觀看，開發(fā)商跨地區(qū)發(fā)展更有利于中國樓市整體提升，更有利于縮小地區(qū)之間的差距。

　　但跨地區(qū)發(fā)展既有許多成功的例子，也有不少失敗的例子，要量力而行，避免盲目擴(kuò)張。

• · 住房公積金的風(fēng)險與防范
• · 調(diào)控住房建設(shè)規(guī)模的幾個問題
• · 上海房價不落的六大支柱理由分析
• · 2007年1-3月長春市房地產(chǎn)市場價格情況分析
• · 中國城市建筑十年冷思考
• · 浙江省樓市“逆勢升溫”

• · · 我國建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動調(diào)價促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價