第一，住房產(chǎn)權(quán)制度不完善，存量市場交易不順暢。在公房等房改房上市的過程中，政策性因素使不少房改房的產(chǎn)權(quán)不明晰，進(jìn)入市場交易就存在困難和障礙。有的住房的原產(chǎn)權(quán)單位自己所售的房子整體上相關(guān)手續(xù)不夠齊備；有的住房在原產(chǎn)權(quán)單位低價出售時，對房改房的上市規(guī)定有某些特殊條件，甚至對產(chǎn)權(quán)證有轉(zhuǎn)讓條款的規(guī)定；有的規(guī)定了在市場轉(zhuǎn)讓時，房主和原產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)行利益分配，從而房主在市場交易時不能獲得全部的市場收益。因此，現(xiàn)實中很多房改房的產(chǎn)權(quán)實際上是一種不完全的產(chǎn)權(quán)，增加了市場交易的障礙，導(dǎo)致二手房市場上房源無法有效釋放，存量市場發(fā)展緩慢。

　　第二，存量市場交易秩序混亂，信息不對稱導(dǎo)致大量市場交易的退出。房地產(chǎn)市場是一個信息高度不對稱的市場，尤其是對存量市場而言，購房者了解住房信息的難度更大，信息不對稱程度更高。一般來說，存量市場交易中，買方需要了解住房的建筑、使用等一系列的詳盡信息，從而在此基礎(chǔ)上對房屋的市場價值做出判斷。例如在德國，住房的市場交易中，賣方往往要提供住房的建筑規(guī)劃、施工情況、使用情況、維修記錄等詳細(xì)的資料，買賣雙方在市場中介的幫助下，合理評定市場價格并完成市場交易。因此，房屋的基本資料和市場中介的協(xié)助力量可以最大限度地消除房地產(chǎn)市場中的信息不對陳，保障交易的實現(xiàn)。但是，我國目前尚未形成有序的市場交易秩序：一方面，住房建筑和使用中普遍缺少相關(guān)資料的記錄和保存，加之市場誠信水平差，市場交易中需要的準(zhǔn)確信息往往難以獲得；另一方面，我國的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展不規(guī)范，也難以為市場交易發(fā)揮充分的中介作用。在這種情況下，住房需求被迫轉(zhuǎn)向增量房地產(chǎn)市場，畢竟房屋是新建的，房價是公開的，因而信息不對稱的影響相對要弱很多。

　　第三，不動產(chǎn)稅收體制和稅收政策制約存量市場發(fā)展。我國的房地產(chǎn)相關(guān)稅收在交易環(huán)節(jié)設(shè)置了大量的稅種。在房地產(chǎn)的交易行為中，銷售方涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費附加共六個相關(guān)稅費，購買方涉及到印花稅、契稅兩個稅種。從稅負(fù)水平看，營業(yè)稅及其附加適用稅率5.5％、土地增值稅30%-60％、個人所得稅20％，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營收入的23％左右，名義稅負(fù)水平明顯偏重，制約了房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及的稅種卻相對較少，稅負(fù)較輕，這降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，從而固化了持有住房的需求。在國外，一般重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而房地產(chǎn)業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較輕，以保證房地產(chǎn)存量市場的流動性。

　　第四，住房投資需求對增量市場發(fā)展具有自我強(qiáng)化機(jī)制。房地產(chǎn)具有投資品的特性，決定了房價和住房需求的特殊機(jī)制。在房價上升時，住房需求并不一定會減少，因為投資者會預(yù)期房價保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢，因而買進(jìn)住房是理性的：高房價可以在未來以更高的房價得到補(bǔ)償。從而住房的需求曲線有時表現(xiàn)出隨房價上升而上升的特點，這一點和股票很類似。與存量市場相比，增量房地產(chǎn)的住房交易更便利和快捷，因而更適合作為一種投資和投機(jī)性的交易工具。住房需求，尤其是住房的投機(jī)需求，對房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展具有強(qiáng)化刺激機(jī)制。大量的住房需求規(guī)模進(jìn)入增量市場，推動了房價的進(jìn)一步攀升，并吸引了更多的住房需求進(jìn)入房地產(chǎn)增量市場，二者形成一種互相強(qiáng)化和推動的力量。

　　第五，一些宏觀調(diào)控政策在約束房地產(chǎn)開發(fā)的同時也成為房價的推動力量。針對房價持續(xù)攀升和房地產(chǎn)業(yè)的過熱跡象，國家出臺了控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、收緊土地供應(yīng)、提高征地補(bǔ)償安置費、建設(shè)用地土地有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅以及征收房地產(chǎn)交易稅等宏觀調(diào)控措施。不少宏觀調(diào)控政策固然是出于調(diào)控房價的出發(fā)點，但是其中一些并不適合房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，沒有起到調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵性作用，反而強(qiáng)化了市場對于房價上升的預(yù)期，并進(jìn)而推動了房價的新一輪上漲。以政府收緊土地供應(yīng)的調(diào)控政策為例，盡管國土資源管理等部門一再聲明，市場上未開發(fā)土地面積充足，但收緊土地供應(yīng)的政策，無疑將進(jìn)一步強(qiáng)化人們對于土地供應(yīng)減少和增量房產(chǎn)減少的預(yù)期，從而推動住房投機(jī)需求增長和房價的進(jìn)一步上升。又例如陸續(xù)出臺的征收房產(chǎn)交易稅等政策，盡管在短期上起到了抑制投機(jī)的作用，但是也同時阻礙了房地產(chǎn)存量市場的交易量，使房地產(chǎn)增量市場承受更大的市場需求壓力。

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