租售并舉與投資轉(zhuǎn)型

　　中國商業(yè)地產(chǎn)從2003年概念推出的肇始就是一個金融衍生品和大眾投資品，就是迎合了中國老百姓一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)習(xí)慣，填補了中國投資領(lǐng)域品種匱乏的空白以及股市持續(xù)低迷的蹺蹺板效應(yīng)。因此這些年主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的不是主體的商業(yè)運營，而是開發(fā)商的準(zhǔn)金融形態(tài)。短期的建造和銷售行為，主流的散戶投資形式，都嚴(yán)重的背離了商業(yè)地產(chǎn)的長期經(jīng)營的本體規(guī)律，導(dǎo)致一系列商業(yè)地產(chǎn)項目的接踵失敗。投資者損失慘重，商業(yè)經(jīng)營和城市形象也遭受嚴(yán)重割裂和破壞。任何一個商業(yè)行為如果不能達(dá)成相關(guān)受眾體的多贏，都不會是一個成功的模式尤其不會是一個持續(xù)發(fā)展的品牌型模式。因此，2006年的中國商業(yè)地產(chǎn)雖然沒有遭到政策的硬性阻擊，但行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的懲罰卻更令業(yè)內(nèi)人士猛醒。除了資金來源短期化和投資者成熟等外部條件的制約外，商業(yè)地產(chǎn)的始作俑者開發(fā)（建造）商也主動認(rèn)識到，如果不按照商業(yè)的游戲規(guī)則辦事，還延續(xù)住宅的產(chǎn)品-銷售-現(xiàn)金模式發(fā)展，必將泥足深陷甚至血本無歸。因此一些有遠(yuǎn)見和有實力的開發(fā)商開始主動提出租售并舉甚至只租不售的口號并開始了積極的實踐，而且主動的比例持有不但有效的改善了企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和品牌經(jīng)營，特別是與資本市場和國際金融的接軌預(yù)留了管道和空間。因此2007年，中國商業(yè)地產(chǎn)的散戶投資行為必將大大減少，租售并舉、投資與經(jīng)營的結(jié)合，地產(chǎn)、商業(yè)與金融的一體化無疑是必然趨勢。

　　資產(chǎn)價格與外資收購

　　與上述理由關(guān)聯(lián)的還有一個日益彰顯的觀點即海外資本從資產(chǎn)價格的角度而不是中國房地產(chǎn)界產(chǎn)品的角度認(rèn)為，中國房地產(chǎn)尤其是商業(yè)物業(yè)的價格（值）一直是處在世界的投資洼地，這也是為什么外資采取了與中國政府和金融監(jiān)管當(dāng)局限制外資措施逆勢而動并大舉收購的最好注腳。剔除外資在價格上漲和人民幣升值的短期性和投機性，如果能夠很好和盡快地解決產(chǎn)（物）權(quán)延（永）續(xù)、稅種細(xì)分和外匯管制等國際慣例的問題，相信逐利的海外長期資本一定會循序漸進(jìn)地投入中國的不動產(chǎn)市場，而這也是與宏觀調(diào)控目的不違背的。正如中國證券市場對外資和金融對外資開放一樣，托馬斯.弗里德曼說的好“世界是平的”，更何況中國加入WTO的步伐是無法阻止的，任何一個新興和成長的國家和市場對外資都是擋不住的誘惑和機遇。關(guān)鍵不是開放而是如何開放最重要的是保護好自身的地位和利益。因此中國的商業(yè)地產(chǎn)商一定要不斷更新觀念轉(zhuǎn)變思維，借鑒和比照海外投資者的標(biāo)準(zhǔn)和模式打造中國的商業(yè)物業(yè)即資產(chǎn)型、商業(yè)性和金融化、國際化的，否則我們可能就會面臨兩個風(fēng)險：一是開發(fā)商只賺了產(chǎn)品經(jīng)營（銷售）的加法錢，而丟了資（產(chǎn)）本運營的乘數(shù)錢；二是金融機構(gòu)沒有及時和系統(tǒng)的推出符合國際慣例的金融產(chǎn)品如基金等，讓外資撿了便宜，而中國的機構(gòu)投資者和散戶投資者錯失了這一上升時段的黃金收益。

　　資金來源與金融變身

　　中國商業(yè)地產(chǎn)只有在預(yù)售出現(xiàn)困境時才暴露了資金來源短期化和單一化的本質(zhì)問題，風(fēng)行一時的承諾回報和售后返租被禁止后，地產(chǎn)短期銷售與商業(yè)長期運營錯位的矛盾一下子將開發(fā)商逼到了死角。好在農(nóng)業(yè)銀行和香港東亞銀行率先并適時推出了中長期商業(yè)物業(yè)（租約）抵押貸款，外資機構(gòu)不改初衷大舉進(jìn)入，盡管這些都只是杯水車薪，但畢竟是一線曙光和征兆。其實解決中國商業(yè)地產(chǎn)資金來源的根本出路還是儲蓄存款和民間資金的合法化和集約化，所以考驗中國金融機構(gòu)尤其在外資銀行全面開放的環(huán)境下的應(yīng)變策略、創(chuàng)新精神和競爭意識特別是對中國商業(yè)地產(chǎn)的理性判斷，都決定了金融、商業(yè)和地產(chǎn)這一金三角的關(guān)系和命運。我們有理由相信，在中國加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程與商業(yè)配套良性增長的背景下，如果商業(yè)地產(chǎn)的中長期資金來源癥結(jié)能夠化解，那另外一個一直困繞中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營的難題也一定會破解，因為畢竟在地產(chǎn)與商業(yè)的轉(zhuǎn)化與合作包括地產(chǎn)與商業(yè)的一體化和細(xì)分化等方面中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)運營商已經(jīng)走出了一大步！

　　開發(fā)轉(zhuǎn)軌與商業(yè)主導(dǎo)

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨困境的短板就是商業(yè)地產(chǎn)的住宅銷售模式和與商業(yè)分離的方式。地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的前端如果不是遵循商業(yè)的規(guī)則尤其是終端市場的規(guī)律，必然造成產(chǎn)業(yè)鏈的破裂和資金鏈的中斷，尤其在消費（投資）者急功近利期、行業(yè)成長期、城市化加速期和政策變化期的大環(huán)境下，怎樣在變中求穩(wěn)、快中求慢，短中求長，商業(yè)地產(chǎn)商的出路無非兩條：一是縮短半徑，退回到標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)場所建造商的位置，但同時必須追求商業(yè)的訂制化和標(biāo)準(zhǔn)化。二是延長半徑，借助規(guī)劃、商業(yè)等系列專業(yè)機構(gòu)和自身的不斷成熟，轉(zhuǎn)變?yōu)槿�程的專業(yè)的商業(yè)運營商。讓商業(yè)成為主導(dǎo)和主體，使商業(yè)價格最大化。使地產(chǎn)價值最大化。但是這里有個重要的悖論，就是不是按造商業(yè)的方式，商業(yè)地產(chǎn)就一定活一定旺，因為商業(yè)的競爭其實比地產(chǎn)競爭激烈?guī)资�倍，因此先天�?yōu)勢的地產(chǎn)價值和城市空間價值包括人口與收入的基數(shù)與結(jié)構(gòu)也是商業(yè)成功的大前提。一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否成功，關(guān)鍵是商時地利人和。

　　資本效應(yīng)與虛擬市場

　　其實商業(yè)（地產(chǎn)）最重要的魅力就是它的積聚人氣和城市（區(qū)域）繁榮，它的最大價值也不是賺了吆喝的稀薄商業(yè)利潤率和所謂的地產(chǎn)高利潤率，而是商業(yè)為地產(chǎn)插上的金融（資本）翅膀。尤其它最重要變現(xiàn)方式更不是每天嘩嘩作響的現(xiàn)金流，而是商業(yè)繁榮的評估價值和地產(chǎn)不斷攀升的增值，當(dāng)然最大的還是資本市場的乘數(shù)放大效應(yīng)和虛擬市值。因此一個好的商業(yè)一個未來的商業(yè)，絕不是通常業(yè)內(nèi)理解和實踐的賣商鋪賣商品的平凡套路。而是一開始就按照商業(yè)的規(guī)律打造地產(chǎn)，特別是按造金融的標(biāo)準(zhǔn)營造商業(yè)，同時要有資金的實力和經(jīng)營的耐心，要虛實結(jié)合，一定要把一個優(yōu)秀的商用物業(yè)培育到最好的階段，就是最大地滿足消費者、投資客、經(jīng)營者乃至城市管理者等幾方面的需求和愿望，在人氣、資金流、商品、品牌和城市功能等多重屬性上都達(dá)到最佳的時點達(dá)到金融的上限，從而通過資本市場和并購擴張變現(xiàn)。

　　對外開放與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　零售業(yè)對外開放與對外資銀行全面開放，甚至互聯(lián)網(wǎng)、影視和旅游的開放，都使中國的商業(yè)地產(chǎn)奔馳在高速公路上。重要的也許不在于開放的空間和份額，而在于開放的沖擊和方式。

　　準(zhǔn)確的說不僅是建筑和業(yè)態(tài)的學(xué)習(xí)和復(fù)制，也是產(chǎn)（商）品和服務(wù)的引進(jìn)和提高，更是金融和理念的創(chuàng)新和超越。而所有的開放都是為了改變和競爭，為了滿足和提升消費者的生活質(zhì)量和快樂指數(shù)。在商言商者是在順勢而為中獲利。中國商業(yè)地產(chǎn)習(xí)慣的造勢行為也必將在對外開放和行業(yè)成熟的雙重壓力下瀕臨瓦解。正如上面所述重要的不在于開放的程度而在于開放的思維和視野，特別是在開放中重塑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和方向。

　　總量飽和與結(jié)構(gòu)短缺

　　這里所說的總量飽和不是動態(tài)更不是規(guī)模上的，而主要是指同質(zhì)化和重復(fù)業(yè)態(tài)的總量飽和。而結(jié)構(gòu)性的短錯既是指差異化業(yè)態(tài)的絕對缺失，更是指按城市功能配置和市民生活、工作、交通、文化等一體化的綜合形態(tài)。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市的擴張步伐在加快，市民的數(shù)量在加大，郊區(qū)化的生活不是在降低生活品質(zhì)和城市功能狀況下的盲目發(fā)展，而是在滿足居住的基本條件的同時享受城市化的勝利果實。因此新城的建立既是老城區(qū)的延伸、更是新生活方式的實驗和確立過程。消費的細(xì)分化和生活的便利性無疑是所有市民的理想目標(biāo)。因此也可以說總量的飽和是相對的，而結(jié)構(gòu)短缺是絕對的。差異化和規(guī)模性的結(jié)合是新興商業(yè)中心的必由之路。

　　一線城市與郊區(qū)商業(yè)

　　一線城市商業(yè)的發(fā)展空間和成熟標(biāo)志，絕不僅是城市中心商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)中心，而是城市化進(jìn)程中，不斷拓展的新城區(qū)和郊區(qū)化商業(yè)發(fā)展的水平和趨勢。尤其是區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)的營造和積聚。多中心和多元化無疑是未來大城市和大城市群發(fā)展的方向和必然。城市的延伸脈絡(luò)除了以交通網(wǎng)絡(luò)為主線的TOD方式外，還有追求自然與生活結(jié)合的原始情愫，當(dāng)然性價比也是不可回避的要素。而新型商業(yè)中心和形態(tài)的確立則是城市化是否成功和市民生活是否幸福的標(biāo)志。因此一線城市的擴張方式將是考驗商業(yè)地產(chǎn)是否成熟尤其是新型業(yè)態(tài)是否形成的必然趨勢。一個城市的歷史和文化無疑是傳統(tǒng)商業(yè)積淀和成功的基礎(chǔ)，而潮流和時尚則是體驗商業(yè)和實驗商業(yè)的發(fā)動機和孵化器。一個大城市的良性商業(yè)狀態(tài)就是在新老并存和交替中動態(tài)完成的。

　　中小城市與中心商業(yè)

　　在中國城鎮(zhèn)化加速和房地產(chǎn)梯度發(fā)展的歷程上，中小城市由于人口、面積和經(jīng)濟的現(xiàn)狀，正處在一個啟動和上升的階段。而中小城市的最大吸引力和形象體現(xiàn)，就是一個城市中心商業(yè)，它不僅是商業(yè)的中心也是市民休閑的中心更是公共活動的中心。一個好的商業(yè)中心就是一個城市的魂和城市的標(biāo)志。不僅能引領(lǐng)一個城市的時尚和風(fēng)氣，更能創(chuàng)造一個城市的現(xiàn)在和未來。因此中小城市中心商業(yè)的超前性和體量，尤其是新型業(yè)態(tài)、商品和服務(wù)的引進(jìn)，不僅與城市的經(jīng)濟水平和消費能力有關(guān)，還與一個城市的學(xué)習(xí)能力和發(fā)展周期有關(guān)。因此一個城市的城市化是否健康，不僅是交通、人口和經(jīng)濟指標(biāo)的達(dá)成，更是商業(yè)和文化充分互動和交融的體現(xiàn)。中國中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，就是一個物質(zhì)財富積累、中心商業(yè)建設(shè)與文化漸次培育的結(jié)合過程。

　　總之中國商業(yè)地產(chǎn)的終極成功模式必須按造城市的功能、商業(yè)的規(guī)律、金融的標(biāo)準(zhǔn)和市場的需求打造和運營，才能實現(xiàn)價值的最大化和綜合化。

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