危局探悉
　　The Causes of the Crisis：Round up the Usual Suspects

　　應該說美國次級抵押貸款產(chǎn)生的出發(fā)點是好的，在最初10年里也取得了顯著的效果。1994～2006年，美國的房屋擁有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋，這很大部分歸功于次級房貸。在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款。次級抵押貸款為低收入者提供了選擇權，而不是直接拒絕為他們提供房貸。

　　但次級抵押貸款的高風險性也伴隨著其易獲得性而來。相比普通抵押貸款6%～8%的利率，次級房貸的利率有可能高達10%～12%，而且大部分次級抵押貸款采取可調(diào)整利率(ARM)的形式，隨著美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，次級房貸的還款利率越來越高，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升，釀成今日的危機。

　　放貸沖動

　　2001～2004年，美聯(lián)儲實施低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優(yōu)惠級貸款要求的購房者的選擇。

　　放貸機構間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產(chǎn)品。如只付利息抵押貸款，它與傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年中只付利息不付本金，借款人的還貸負擔遠低于固定利率貸款，這使得一些中低收入者紛紛入市購房。但在幾年之后，借款人的每月還款負擔不斷加重，從而留下了借款人日后可能無力還款的隱患。

　　一些貸款機構甚至推出了"零首付"、"零文件"的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。弗吉尼亞州的一家咨詢機構-住房抵押貸款資產(chǎn)研究所(Mortgage Asset Research Institute)2006年4月對100筆此類"零文件"貸款進行了一項跟蹤調(diào)研，調(diào)研者比較了貸款人在申請貸款時申報的收入，同其提交給國內(nèi)稅務署(IRS)的稅務申報比較，發(fā)現(xiàn)90%的貸款人高報個人收入5%或以上，其中60%借款人虛報收入超過實際收入一半以上。德意志銀行的一份報告稱，在2006年發(fā)放的全部次級房貸中，此類"騙子貸款"占到40%，而2001年的比例為21%。

　　這些新產(chǎn)品風靡一時，究其原因，一方面是住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風險；另一方面是貸款機構風險控制不到位，競爭的加劇使貸款機構只顧極力推廣這些產(chǎn)品，而有意忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環(huán)節(jié)。美聯(lián)儲數(shù)據(jù)顯示，次級貸款占全部住房抵押貸款的比例從5%上升到2006年的20%。

　　寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。過去兩年，隨著美聯(lián)儲17次加息，美國房地產(chǎn)市場逐步出現(xiàn)降溫跡象，但是次級抵押貸款市場并未因此而停住腳步。

　　在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。但事實 上，由于美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，住房市場持續(xù)降溫，借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這時，很自然地會出現(xiàn)逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，次級市場就可能發(fā)生嚴重震蕩，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產(chǎn)市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現(xiàn)惡性循環(huán)，加劇了次級市場危機的發(fā)生。

　　"獵殺"放貸

　　2007年3月22日，美國國會參院銀行委員會舉行題為"房貸市場危機：原因與后果"的聽證會。會上，消費者代表Jennie Haliburton講述了自己的遭遇：幾年前借貸時，她對貸款員說只能每月付700美元，貸款員勸這名退休人士每月湊出800美元，她接受了貸款，毫不知月付是會上升的。"后來我才知道，我每月要付100美元。"消費者伊格說，他要求30年固定利率，"但當我簽署文件時，發(fā)現(xiàn)自己得不到固定利率。貸款員說別著急，利率也可能下降。"結果他眼看著月付從不到2100美元升到超過2300美元，擔心還要繼續(xù)上升。

　　同大多數(shù)行業(yè)一樣，大多數(shù)次級房貸專業(yè)人士的確是誠實體面的好人，很多借貸者的問題也的確是由于自己的疏忽或不負責任的消費沖動導致的。但不可否認的是，在巨大的利益驅(qū)動下，過去幾年中，業(yè)內(nèi)一些害群之馬為了多掙傭金，利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯(lián)網(wǎng)彈出廣告等各種方式，通過種種欺詐手段，包括故意隱瞞信息、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費者虛報收入等等，誘騙消費者上鉤，而"咬鉤"的受害者往往是弱勢群體中最弱勢的：貧窮、教育程度低下、高齡、單身母親、少數(shù)族裔、新移民等--他們的財務狀況可能被徹底毀掉，徹底失去自己的房子，甚至自己的"美國夢"。次級房貸放款中的不良行為林林總總，蔚為大觀，但歸納起來大體有兩類：

　　■獵殺放貸(predatory lending)：貸款機構或其代理沒有依照美國法律的有關規(guī)定向消費者真實、詳盡地披露有關貸款條款與利率風險的復雜信息。在此類案件中，受害者往往是消費者；

　　■貸款欺詐(mortgage fraud)：由職業(yè)罪犯導演的騙貸犯罪，受害者一般是貸款機構。

　　所謂"獵殺放貸"，照參議院銀行委員會主席、參議員Christopher J.Dodd的說法就是：

　　"近年來，主導次級房貸市場的貸款種類是混合型可調(diào)整利率房貸

　　(ARM)，通常頭兩年為固定利率，此后每半年上調(diào)一次。上調(diào)幅度通常很大，很多貸款人無力負擔月供，只得以更高成本再融資，賣掉住房，

　　或停止還款。任何一種貸款都不應該強迫借款人陷入這樣一種魔鬼般的兩難處境。在發(fā)放這些貸款時，貸款機構依據(jù)的是房產(chǎn)價值，而非借款人的償債能力。這就是'獵殺借貸'的基本定義。"

　　美國國會早在1968年就通過《誠實借貸法》(Truth in Lending Act of1968)，旨在保護消費者。該法要求貸款機構清晰披露貸款交易的所有條款與成本。換句話說，在放貸時，貸款中介如果提供錯誤信息，或未能完整地向消費者解釋貸款的所有風險，應以欺詐罪論處。

　　鑒于在美國，住房抵押貸款中介主要由各州監(jiān)管，聯(lián)邦政府沒有關于該行業(yè)欺詐和違規(guī)行為的總體統(tǒng)計，因此其分布狀況如何目前尚不清楚。但據(jù)聯(lián)邦調(diào)查局(FBI)公布的數(shù)字，由銀行和其他貸款機構報告的"疑似"房貸欺詐案件的數(shù)目在2004～2006年間翻了一番。法律界人士認為。隨著次級抵押貸款危機愈演愈烈，相關的刑事和民事訴訟亦將大幅增長。

　　當前美國最類似"房貸警察"的機構是聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部總督察長辦公室，該機構有約650名偵查與審計人員負責追查房貸欺詐與"獵殺借貸"案件。過去3年中，該機構對房貸機構和中介進行了190起審計，起訴1350起，追回損失 13億美元。但即便該機構也不清楚自己是否已經(jīng)接觸到問題的核心�？偠讲扉LKenneth Donohue在接受 MSNBC 采訪時稱：

　　"你幾乎得有一個預卜未來的水晶球才行。我們現(xiàn)在看到的到底是整個冰山，還是只是冰山露出水面的一角，現(xiàn)在言之還為時尚早。"實際上，從通過google能夠找到的資料看，至遲自1999年開始，關于次級房貸市場上"獵殺放貸"和其他種種非道德、乃至依照美國法律已構成刑事犯罪的行為，就已偶爾見諸報端。由此，引發(fā)我們的下一個話題：這一段時期以來，金融監(jiān)管者在做什么？

　　監(jiān)管缺位

　　2007年3月22日美國國會參議院銀行委員會"房貸市場危機：原因與后果"聽證會上，委員會主席Dodd對美國金融監(jiān)管部門，特別是美聯(lián)儲的不作為作了聲色俱厲的指責：

　　"我們的金融監(jiān)管部門本來應該是枕戈待旦的衛(wèi)士，保護勤勞的美國人免遭不負責任的金融機構的傷害。但遺憾的是，長期以來他們一直袖手旁觀。"這里我要列舉金融監(jiān)管機構是如何長期不作為的：

　　金融監(jiān)管者告訴我們，他們最先在2003年底注意到信貸標準降低，其時惠譽評級機構(Fitch Rating)早已將一家主要次級房貸機構列入"信用觀察"名單，表示對該機構次級房貸業(yè)務的擔憂。

　　聯(lián)儲理事會收集的數(shù)據(jù)明確暗示，到2004年初，貸款機構開始放松貸款標準。

　　"盡管存在這些預警信號，2004年2月，聯(lián)儲領導層似乎在鼓勵開發(fā)并使用可調(diào)整利率房貸，而今天正是這類貸款壞賬累累，并導致眾多借款人喪失抵押品贖回權。而當時聯(lián)儲主席在對全國信用社管理局(NationalCreditUnionAdministration，簡稱NCUA)的一次演講中卻說：'如果貸款機構提供比傳統(tǒng)固定利率更好的另類房貸產(chǎn)品，美國消費者可能會從中獲益。'"此后不久，聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升至5.25%。

　　"因此，一言以蔽之，早在2004年春天，金融監(jiān)管部門已經(jīng)開始關注貸款標準的放松。與此同時，聯(lián)儲一邊持續(xù)加息，另一邊卻繼續(xù)鼓勵貸款機構開發(fā)并銷售可調(diào)整利率房貸。在我看來，正是這種自相矛盾的行為造就了當前席卷數(shù)百萬美國住房所有者的大風暴。"

　　2005年5月，媒體開始報道，經(jīng)濟學家對新增房貸的風險發(fā)出警告。

　　同年6月，格林斯潘主席稱他本人也擔心新型房貸產(chǎn)品的泛濫。

　　但直到2005年12月，金融監(jiān)管部門才開始擬議推出監(jiān)管指引，旨在遏制不負責任的放貸行為。直到9個月后，到2006年9月，這份姍姍來遲的指引才最終定稿。

　　"但甚至直到現(xiàn)在，監(jiān)管部門的反映仍是不完整的。在意識到問題足足3年之后，到2007年3月初，金融監(jiān)管部門方才同意將指引中的保護措施衍生到那些更為脆弱的貸款人。這些貸款人更不可能理解之前推給他們的產(chǎn)品的復雜性，而且一旦麻煩降臨，更少資源保護自己。我們還在等待指引的最終實施。"

　　Dodd計劃促使立法保護次級抵押貸款者，并壓制那些高風險的貸款者。希拉里·克林頓呼吁聯(lián)邦政府建立"喪失抵押品贖回權延緩期"，給貸款者更充裕的還款時間，并希望減少"提前還款罰金"。美國社區(qū)再投資聯(lián)合會(NCRC)希望住房與城市發(fā)展部能被授權再貸款給次級借貸者，并期望聯(lián)邦政府建立基金以救助低收入的房屋所有者。

　　但是這場危機真的嚴重到需要政府出面解決嗎？很多經(jīng)濟學家對此持有否定意見：延遲還款(delinquency)并不等于違約(default)，很多借貸者最后無須政府幫助也能還款。而且根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，貸款公司往往會與借貸者重新協(xié)商貸款條款，減輕借貸者的還款壓力。沃頓商學院房地產(chǎn)金融教授 Joseph Gyourko認為，目前政府不需要采取任何措施，市場會自動進行調(diào)整，如果政府在現(xiàn)在這種不確定的情況下介入，很可能引發(fā)道德風險，導致市場更大的波動。

　　曾任布什總統(tǒng)經(jīng)濟顧問的普林斯頓大學經(jīng)濟學家Harvey S.Rosen指出：

　　"是否應該使低收入人群更難以獲得次級房貸，抑或索性讓這些人無法獲得房貸，還是讓人們自己做出選擇，并知道自己有時會犯錯誤？這三者之一將是政府最終的公共政策選擇。"

• · 美國次級房貸危機探秘（2）
• · 美國次級房貸危機探秘（1）
• · 2007年4月份全國70個大中城市房屋銷售價格
• · 略論人民幣匯率升值對房地產(chǎn)市場價格的影響
• · 世界各國如何調(diào)控房市
• · 2007 二手房牛市元年？

• · · 我國建筑外墻用膩子標準重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺：新建商品房必須實行明碼標價
• · 齊驥：開發(fā)商要順應市場主動調(diào)價促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價