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世界各國如何調控房市
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-5-28
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機美國：巧用利率稅收兩大杠桿
美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這只"無形之手"操縱，政府并不直接干預。不過，政府也有自己調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收。
利率是指美國聯(lián)邦儲備委員會負責設定的基準利率，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費和投資以及整體經(jīng)濟形勢。通過調節(jié)基準利率，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現(xiàn)為住房市場降溫或刺激住房市場發(fā)展的目的。
從美國住房市場過去幾年的發(fā)展情況中可以看出，利率變化對于住房市場的影響非常顯著。在經(jīng)濟遭受周期性衰退和"9·11"恐怖襲擊事件打擊后，美聯(lián)儲從2001年初開始13次降息，并一度將利率維持在1％這一自1958年以來的最低點長達一年之久。在美聯(lián)儲多次降息后，美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底，美國住房銷售量連續(xù)五年創(chuàng)下歷史新高，價格也不斷上漲。
為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯(lián)儲在截至去年6月的兩年里連續(xù)17次提息，導致住房市場從2005年底開始出現(xiàn)調整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產開發(fā)商的利潤空間。受美聯(lián)儲提息影響，去年第二季度以來，美國住房銷售量下降，價格回落，新房開工減少，建筑開支收縮，住房市場明顯降溫。
在稅收方面，對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅。據(jù)介紹，美國50個州都已開征房地產稅，稅率一般為1％至3％。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據(jù)。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。
法國：廉租房制度穩(wěn)住房價
法國房地產市場近兩年來增速逐漸放緩，這與法國政府作出的努力密不可分。為遏制房價過快上漲，法國政府大力推行廉租房制度，對房產所有者征收重稅，并不斷完善房屋租賃市場。同時，法國中央銀行法蘭西銀行還通過加息控制房貸規(guī)模擴大。
在遏制房價快速上漲的政策中，政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的資金主要來自于中央政府和地方各級政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。
有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大，起到了穩(wěn)定房價的作用。
此外，法國政府對房產所有者征收重稅，以免投機者擾亂房地產市場。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國政府還征收很高的遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔，而那些想通過"倒房"賺錢的人的成本也大幅增加，這在某種程度上也減少了市場上的住房需求。長期以來，房地產市場都不是法國人投資或財產保值的重要領域。
德國："社會住房"供應低收入家庭
近年來，德國房地產市場總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達地區(qū)，大部分地區(qū)的房價基本平穩(wěn)，甚至有些下降。
目前在德國，普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。西吉斯蒙德說，德國房價完全取決于市場供求關系，政府并不直接對房地產市場進行干涉，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產有序發(fā)展。
德國規(guī)范住房市場的法律基礎是《住宅建筑法II》。盡管《住宅建筑法II》確立了房地產市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由于收入低或者其他原因，買不起合適的房子。為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行"社會住房"和"住房金"等資助政策。
戰(zhàn)后幾十年里聯(lián)邦德國開始大力興建"社會住房"，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應給低收入階層。
據(jù)介紹，柏林有大約22.5萬套"社會住房"，專供低收入者租住。要想租住"社會住房"，必須申請獲得居住資格證明。在柏林，個人年收入低于1.7萬歐元，兩口之家年收入低于2.5萬歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請居住資格證明。通常單身申請者可以獲得一居室居住資格證明，允許居住面積不超過50平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明，允許居住面積不超過60平方米。
此外，德國政府還實施"住房金"制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。
俄羅斯：增加供應抑制漲價
近年來俄羅斯房價持續(xù)攀升，去年全年增幅高達60％，其中首都莫斯科市去年的房價增長了1倍，目前的平均房價為每平方米4200美元左右。雖然俄羅斯人收入持續(xù)增加，但其收入增長速度還是遠遠落后于房價上漲速度。高房價使大多數(shù)俄羅斯人、特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。
2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了旨在提高國民生活質量的四大國家優(yōu)先項目，其中之一涉及住宅建設，主要目標是加快危舊房改造，推動經(jīng)濟適用房建設，保障房價趨于合理，使更多普通百姓能夠買得起房。
業(yè)內人士認為，新房供應量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。今年初以來，在政府各項措施的推動下，新房供應量大幅增加，這對遏制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用。俄地區(qū)發(fā)展部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，俄羅斯新建住房946.6萬平方米，比去年同期增加51.1％。新建住房面積最多的是莫斯科市和莫斯科州，這里新建住房面積達到230萬平方米，約占全國新建住房總面積的24％。
為了遏制房價過快上漲，俄羅斯政府還采取措施規(guī)范房地產市場秩序，打破建筑市場的壟斷局面。業(yè)內人士認為，俄羅斯房價明顯過高，部分原因可能是由于房地產商聯(lián)手操控市場價格。為此，俄檢察機關委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價開展了專項調查。
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