信托即信任委托。它起源于14世紀(jì)羅馬的“Fidei Commissum”(遺囑信托)制度。當(dāng)時(shí)這一信托制度的設(shè)立，是為了使外國(guó)人、俘虜、異教徒等非法繼承人能以合法的方式取得對(duì)遺產(chǎn)的繼承。即財(cái)產(chǎn)所有者通過(guò)遺囑，指定一個(gè)具有法定資格的繼承人，先讓其繼承遺產(chǎn)，然后再由這個(gè)人轉(zhuǎn)給立囑者意愿中要贈(zèng)與的人。由于這一制度具有的規(guī)避當(dāng)時(shí)遺產(chǎn)受贈(zèng)法的特性，起初并不為羅馬法所承認(rèn)，只是到了羅馬國(guó)后期才賦予其合法的地位。

　　古羅馬信托制度盡管在結(jié)構(gòu)和功能上都與今天的信托制度相差甚遠(yuǎn)，但在本質(zhì)上都不失是將財(cái)產(chǎn)交給受托人經(jīng)營(yíng)，而收益由收益人享用的一種制度。此后，這一制度被英國(guó)采用。在英國(guó)，最初是由個(gè)人承辦信托，委托者找自己信任的親朋或律師擔(dān)任受托者，不給報(bào)酬，稱之為“民事信托”。這種依靠個(gè)人關(guān)系而進(jìn)行的信托，在管理、運(yùn)用財(cái)產(chǎn)的時(shí)候往往出現(xiàn)許多問(wèn)題和發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失、糾紛。1883年英國(guó)政府頒布了“受托者條例”，對(duì)個(gè)人受托者的權(quán)利和義務(wù)通過(guò)法律加以限制。1896年英國(guó)政府又頒布了“官選受托者條例”，規(guī)定法院可以選任受托者。被選任的一般是法院的法官，仍是以個(gè)人作為受托者。1907年公布的“官營(yíng)受托法規(guī)”規(guī)定，政府可以開辦信托機(jī)構(gòu)并成為信托法人。在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，這種信托主要是為參加戰(zhàn)爭(zhēng)的英國(guó)軍人辦理遺囑信托。直到1908年由官方出面設(shè)立的信托局才在倫敦正式成立，并在各大城市相繼設(shè)立了分局。官方信托局的主要業(yè)務(wù)是：管理 1000鎊以下的小額信托財(cái)產(chǎn)，保管證券及重要文件，辦理遺囑或契約委托事項(xiàng)，辦理政府機(jī)關(guān)委托事項(xiàng)，管理被沒收的財(cái)產(chǎn)等。辦理這些業(yè)務(wù)雖都要收取一些費(fèi)用，但由政府組辦的信托機(jī)構(gòu)不是以贏利為目的。而由法人辦理的信托則是在1899年《公司法》的基礎(chǔ)上，以1925年的“法人受托者條例”為基礎(chǔ)開始的。

　　英國(guó)的信托業(yè)務(wù)主要是銀行和保險(xiǎn)公司的兼營(yíng)業(yè)務(wù)，專營(yíng)信托業(yè)務(wù)的公司所占的比重則較小。英國(guó)全部信托業(yè)務(wù)的90％集中在威斯敏斯特、密特蘭、巴克萊、蘇埃德等四大商業(yè)銀行設(shè)立的信托部和信托公司。由于大部分信托業(yè)務(wù)是個(gè)人承辦的，所以英國(guó)的信托以民事為主。由法人承受的主要是股票、債券等代辦業(yè)務(wù)和年金信托、投資顧問(wèn)、代理土地買賣等業(yè)務(wù)。

　　在世界各國(guó)當(dāng)中，雖然英國(guó)信托業(yè)發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，而且美國(guó)的信托源于英國(guó)，但其發(fā)展程度則遠(yuǎn)不如美國(guó)和日本。

　　從1792年美國(guó)第一家信托公司成立到19世紀(jì)初，信托多由保險(xiǎn)公司作為一項(xiàng)副業(yè)經(jīng)營(yíng)，主要是按死者生前的愿望處理其財(cái)產(chǎn)。此后不久，隨著信托業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，當(dāng)時(shí)的信托公司從保險(xiǎn)公司中獨(dú)立出來(lái)。特別是1830年以后，美國(guó)的信托公司大量出現(xiàn)。到十九世紀(jì)末，在美國(guó)社會(huì)中，信托公司不僅積極參與籌集、承購(gòu)鐵路、礦山債券，而且也為普通百姓辦理管理錢款和財(cái)產(chǎn)。

　　如果說(shuō)美國(guó)的信托業(yè)務(wù)是從英國(guó)學(xué)來(lái)的，那么，日本的信托業(yè)則是從美國(guó)引進(jìn)的。

　　日本的信托業(yè)務(wù)最初是在銀行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立以后，首次開辦了信托業(yè)務(wù)。不久，安田銀行(今富士銀行)、第一百銀行(今三菱銀行)和三井銀行等幾家主要的銀行也都先后開辦了信托業(yè)務(wù)。

　　1904年成立的東京信托公司，是日本第一家專業(yè)性信托公司。這家信托公司的成立，是日本信托事業(yè)大發(fā)展的開端。隨后，在日本國(guó)各地很快出現(xiàn)了各類信托公司，業(yè)務(wù)品種比較多，其經(jīng)營(yíng)也較混亂。

　　第一次世界大戰(zhàn)以后，許多信托公司因經(jīng)濟(jì)蕭條而倒閉。日本政府則借此機(jī)會(huì)先后頒布了《信托法》和《信托業(yè)法》。這兩個(gè)法對(duì)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)原則和監(jiān)管辦法做了詳細(xì)的規(guī)定，并使之成為日后日本信托事業(yè)發(fā)展的基本法。同時(shí)，依據(jù)以上兩法對(duì)全日本的信托業(yè)進(jìn)行全面的整頓，從而把日本的信托事業(yè)推進(jìn)到一個(gè)規(guī)范化發(fā)展的嶄新階段。

　　19世紀(jì)中期以后，世界上經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家中，隨金融工具形式的增多，人們的財(cái)富觀和價(jià)值觀都發(fā)生了變化。信托關(guān)系中的受托人也一改原來(lái)那種在信托關(guān)系中消極地充當(dāng)財(cái)產(chǎn)持有人的做法，而以積極的態(tài)度運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)增殖，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，信托日益擔(dān)負(fù)起參與一國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金融通作用。受托人角色與功能的變化，一方面促進(jìn)了受托人自身經(jīng)營(yíng)專業(yè)化程度的提高，另一方面也使信托與融、投資日益密切結(jié)合。在信托業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)程中，一種具有顯著特征的房地產(chǎn)信托也隨之發(fā)展起來(lái)。

　　2 房地產(chǎn)信托及主要形式

　　房地產(chǎn)信托在國(guó)外許多國(guó)家中被稱為不動(dòng)產(chǎn)信托。這是一種以土地及地上固著物為標(biāo)的物，并以對(duì)其進(jìn)行管理和出賣為目的的信托。在這種信托關(guān)系中，其核心是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，基礎(chǔ)是信任委托，運(yùn)作方式是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理。由于這種融資方式涉及到房地產(chǎn)業(yè)的資金融通及風(fēng)險(xiǎn)管理，從而成為許多國(guó)家房地產(chǎn)融資的一種主要形式。

　　從世界各國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的歷程看，大體上經(jīng)歷了一個(gè)由傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)向開放性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是在二戰(zhàn)前后開展的宅地分塊出售、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和一些中間業(yè)務(wù)。這一時(shí)期的諸項(xiàng)業(yè)務(wù)品種大體上可以歸類為管理信托和處分信托。其中的管理信托，主要是代收地租、房租和承辦租賃辦公樓、居民樓及其設(shè)施等。

　　二戰(zhàn)以后，在主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家發(fā)展起來(lái)的開發(fā)性信托，是對(duì)傳統(tǒng)信托的創(chuàng)新。其主要?jiǎng)?chuàng)新品種有房產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)流動(dòng)性信托、土地信托等。房產(chǎn)信托是建筑業(yè)者把承包建造的房產(chǎn)委托給信托機(jī)構(gòu)，使用者則以按期交納租賃費(fèi)的方式將房屋從信托機(jī)構(gòu)租出，當(dāng)使用者支付了房產(chǎn)價(jià)格的全額后，該房產(chǎn)的使用權(quán)便歸使用者所有，房產(chǎn)信托也隨即結(jié)束；房地產(chǎn)投資信托是以股票、債券、投資基金等方式融資而通過(guò)貸款信托、投資信托和貸款與投資組合信托等進(jìn)行的對(duì)房地產(chǎn)的投資，屬于一種集合資金的信托業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)流動(dòng)性信托是運(yùn)用資產(chǎn)證券化的方法和技術(shù)參與房地產(chǎn)的融資活動(dòng)；土地信托是一種綜合性信托業(yè)務(wù)。土地所有者將土地委托給信托機(jī)構(gòu)，信托機(jī)構(gòu)依契約進(jìn)行建設(shè)資金的籌集、房屋的建設(shè)、租賃、出售、維修和管理等，并將運(yùn)作的利益以信托紅利的形式交給土地所有者。

　　房地產(chǎn)投資信托主要流行于美國(guó)。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托稱REITs(Real Estate Investment Trusts)。早在1880年美國(guó)就有這個(gè)概念，但其正規(guī)化運(yùn)作卻在1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《REIT ACT》。此后，在大約十年的時(shí)間內(nèi)，其發(fā)展十分迅速。20世紀(jì)70年代，受整體經(jīng)濟(jì)不景氣大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)曾一度衰落。80年代，隨著各種宏觀環(huán)境的好轉(zhuǎn)，特別是1986年稅法的重新修訂，又呈迅速發(fā)展之勢(shì)，其資產(chǎn)值在90年代初創(chuàng)下了歷史最高水平。據(jù)有關(guān)資料顯示，1999年，美國(guó)共有210家掛牌Reits，股票面值1307億美元，為90年代初的15倍。2004年，大約有180個(gè)在證券交易委員會(huì)注冊(cè)的Reits，資產(chǎn)總計(jì)375億美元。其回報(bào)遠(yuǎn)高于其道瓊斯工業(yè)指數(shù)、納斯達(dá)克成分和標(biāo)準(zhǔn)普爾等上市公司的回報(bào)。

　　美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的資金來(lái)源大體有三條渠道，一條是股票融資；另一條是金融市場(chǎng)融資；還有一條是從銀行借入資金。

　　美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托包括三種形式：產(chǎn)權(quán)信托、抵押信托和混合信托。其中，產(chǎn)權(quán)信托是最早出現(xiàn)的一種信托形式；抵押信托是直接給房地產(chǎn)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者貸款，或通過(guò)收購(gòu)貸款式由按揭支持的證券間接地發(fā)放貸款。這種形式雖出現(xiàn)的稍晚，但由于其主要業(yè)務(wù)在于提供長(zhǎng)期房地產(chǎn)抵押貸款和進(jìn)行抵押證券融資，其發(fā)展速度很快，目前它已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資信托三個(gè)種類中的重要形式；混合信托是既擁有物業(yè)又提供信貸，實(shí)際上，這種形式是把產(chǎn)權(quán)信托和抵押信托二者合二為一的一種形式。由于混合信托集合了產(chǎn)權(quán)信托和抵押信托的優(yōu)點(diǎn)，近幾年其發(fā)展速度也很快。

　　房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)運(yùn)用的最大優(yōu)越性在于能得到“稅收優(yōu)惠”，即不需要支付公司所得稅，因此其凈收入的95％會(huì)歸其股份持有人——受益人所有，但受益人則要依收入額交納個(gè)人所得稅。

　　土地信托業(yè)務(wù)主要是在日本發(fā)展起來(lái)的。早在20世紀(jì)20年代初，土地信托就在日本被提出，但直到 20世紀(jì)80年代才正式開辦，并迅速地發(fā)展。日本的土地信托，是土地所有人為了獲取經(jīng)營(yíng)利益委托信托機(jī)構(gòu)對(duì)土地的開發(fā)擬定總體規(guī)劃、籌措資金、興建物業(yè)、地產(chǎn)分債、物業(yè)招租及管理等活動(dòng)。日本的土地信托在其發(fā)展中形成了保護(hù)土地所有權(quán)、維護(hù)租賃行為的安全可靠、租賃行為的延續(xù)等特點(diǎn)。

　　3 信托與房地產(chǎn)信托在我國(guó)的發(fā)展

　　20世紀(jì)初在上海成立的通商信托公司是我國(guó)信托業(yè)的開端。信托業(yè)發(fā)展很快，1925年中央信托局建立時(shí)，全國(guó)的大銀行幾乎都設(shè)立了信托部。中華人民共和國(guó)成立以后，信托業(yè)務(wù)被取締。改革開放以后，我國(guó)的信托業(yè)務(wù)才以“得人之信，受人之托，理人之財(cái)，履人之囑”為經(jīng)營(yíng)原則迅速地發(fā)展起來(lái)。中央各部委、金融機(jī)構(gòu)、各省市和有些縣政府幾乎都設(shè)立了各自的信托投資公司。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托的專門機(jī)構(gòu)也不斷涌現(xiàn)。1986年，在中國(guó)國(guó)際信托投資公司成立房地產(chǎn)信托投資子公司以后，北京、天津、上海、太原等一些城市相繼涌現(xiàn)出一批房地產(chǎn)信托投資公司。各地房地產(chǎn)信托公司的成立，使我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)隨之拓展。我國(guó)相繼開辦了房地產(chǎn)資金存款、資金運(yùn)用、委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)以及兼營(yíng)業(yè)務(wù)等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，20世紀(jì)80年代末，全國(guó)的信托公司曾達(dá)到1000多家。

　　盡管信托公司的數(shù)量很多，但就其業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)品種來(lái)講仍屬于初期發(fā)展階段。在初期發(fā)展階段，信托業(yè)務(wù)十分廣泛，除了經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)、國(guó)內(nèi)外借款、發(fā)行債券、經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口貿(mào)易外，還經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃和證券業(yè)務(wù)。

　　信托業(yè)務(wù)的如此開展已偏離了其宗旨和業(yè)務(wù)范圍。由于制度和管理上的缺陷使原來(lái)的信托機(jī)構(gòu)從事的幾乎都是商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)，即貸款和證券業(yè)務(wù)，而非真正意義上的信托業(yè)務(wù)。管理也是采用銀行化的管理手段和運(yùn)作模式。因此盡管從改革開放以后，我國(guó)的信托業(yè)務(wù)已發(fā)展了20年，但基本上處于“不務(wù)正業(yè)”的狀態(tài)。隨即，中央政府及其具體職能部門從1988年到1998年的十年間，先后對(duì)信托業(yè)進(jìn)行了四次大規(guī)模的清理和整頓，使信托公司的數(shù)量由原來(lái)的1000多家降到239家。1998年廣東國(guó)際信托投資公司因經(jīng)營(yíng)不佳而破產(chǎn)，央行以此為契機(jī)，對(duì)我國(guó)信托業(yè)進(jìn)行了第五次清理和整頓。在清理整頓中，通過(guò)合并、重組和撤銷，使信托公司的數(shù)量由第四次整頓后的239家降到58家。

　　2001年10月1日，我國(guó)頒布了起草時(shí)間長(zhǎng)達(dá)八年的《中華人民共和國(guó)信托法》。該法從制度上規(guī)范了信托關(guān)系和信托行為，從立法的角度確立了信托當(dāng)事人的法律地位，為我國(guó)信托事業(yè)的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。緊接著在2002年6、7月份，又先后發(fā)布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》。這兩個(gè)“辦法”的出臺(tái)，促使信托業(yè)務(wù)回歸本源，標(biāo)志著我國(guó)信托業(yè)務(wù)從此將走上健康發(fā)展之路。據(jù)有關(guān)資料，2004年初全國(guó)已完成登記的信托公司達(dá)55家，其實(shí)收資本規(guī)模最低為3億元人民幣，超過(guò)10億元人民幣的12家，占22％，最高的達(dá)25億元人民幣。

　　自2003年央行121號(hào)文件及一系列緊縮房地產(chǎn)銀行信貸的措施發(fā)布以來(lái)，信托業(yè)利用自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，與房地產(chǎn)業(yè)迅速地結(jié)合。據(jù)調(diào)查，2003年第二季度全國(guó)各地的信托公司就推出針對(duì)房地產(chǎn)投資的集合資金信托產(chǎn)品54個(gè)，而且所有的產(chǎn)品都供不應(yīng)求。 2003年全年約有70億元資金通過(guò)信托方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，期限為三年以內(nèi)，現(xiàn)期收益率最高達(dá)8．4％。被業(yè)內(nèi)人士喻作“井噴”式的發(fā)展。

　　鑒于房地產(chǎn)信托融資方式具有可降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、期限彈性大、靈活性較強(qiáng)、資金利率可靈活調(diào)整的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，據(jù)粗略估算我國(guó)現(xiàn)有 7萬(wàn)億元社會(huì)閑置資金和房地產(chǎn)業(yè)融資渠道需多元化的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)積極發(fā)展信托融資。

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