那么，限價(jià)房在增加有效供應(yīng)方面要達(dá)到“保障”和“調(diào)控”的雙重目的，究竟還有多長(zhǎng)的路要走?我們不妨看看國(guó)內(nèi)幾個(gè)城市限價(jià)房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫作用有多大。

　　北京：限價(jià)房用地投標(biāo)加重了樓市觀望情緒

　　北京首塊限價(jià)房用地海淀區(qū)西三旗地塊近日在北京市國(guó)土資源局開標(biāo)，標(biāo)底為12．7億元。北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報(bào)價(jià)13．98億元，為最高投標(biāo)價(jià)格；首付款比例為100％，以此計(jì)算，該項(xiàng)目的樓面價(jià)接近每平方米2900元，而政府的限價(jià)為每平方米6350元。

　　北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，今年，北京市將保證300萬(wàn)平方米限價(jià)商品房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，以及30萬(wàn)平方米廉租房開工建設(shè)。第一批3塊限價(jià)地已經(jīng)入市，規(guī)劃建筑面積大約110萬(wàn)平方米，其中，限價(jià)商品房 93萬(wàn)平方米。

　　據(jù)了解，北京市限價(jià)房銷售限價(jià)主要依據(jù)的原則是：比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮10％-15％。其中豐臺(tái)造甲村地塊平均銷售限價(jià)為每平方米6800元，石景山金頂街地塊為每平方米6250元，海淀區(qū)西三旗地塊為每平方米6350元。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任王兵透露，投標(biāo)公司的建設(shè)及銷售方案在評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中權(quán)重最高，在總分100分的分值中，建設(shè)及銷售方案占到30分；其次才是投標(biāo)價(jià)款總額及付款進(jìn)度，占25分，投標(biāo)人的財(cái)務(wù)及資信也是比較重要的，占20分。與其他商品房地塊評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)不同，限價(jià)房用地的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中增加了廉租房建設(shè)方案的分值，占10分左右。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說(shuō)，北京市限價(jià)房樓盤推出后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)受其影響出現(xiàn)了一些值得注意的變化。限價(jià)房的限價(jià)雖然不算低，但其指導(dǎo)意義確實(shí)不小。限價(jià)房加重了樓市觀望情緒，半數(shù)購(gòu)房人推遲購(gòu)房計(jì)劃，投資需求已經(jīng)無(wú)力回天，年后樓市沒(méi)有出現(xiàn)往年的火熱場(chǎng)面。北京商品住宅價(jià)格同比銷售同比下降七成有余，住宅現(xiàn)房和期房的銷售面積雙雙大幅下降，以往供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折的跡象。

　　青島：擴(kuò)大中低價(jià)位住房供應(yīng)確實(shí)穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格

　　為解決中低收入家庭的住房困難，“十一五”期間，山東省青島市將提供普通(限價(jià))商品住房建設(shè)用地333公頃，規(guī)劃建筑面積500萬(wàn)平方米，約62500套。今年計(jì)劃新開工普通(限價(jià))商品住房建筑面積41萬(wàn)平方米，續(xù)建45萬(wàn)平方米，解決6700戶居民的住房問(wèn)題。

　　去年9月，青島市首批普通商品住房帝都嘉園、瑞納嘉興上市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起不小的波瀾。今年，隨著華僑地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)、百通集團(tuán)、錦源房地產(chǎn)等一批島城知名房地產(chǎn)企業(yè)加入到普通商品住房的開發(fā)建設(shè)中來(lái)，不難想像，一批有著成熟配套、良好規(guī)劃、優(yōu)美景觀設(shè)計(jì)的普通商品住房，將成為青島市中低收入家庭首選的“百姓住宅”。

　　青島市國(guó)土房管部門的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，普通商品住房項(xiàng)目的推出，對(duì)穩(wěn)定青島市住房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)、穩(wěn)定居民心理預(yù)期，起到了積極的作用。

　　一是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓原則保證了住房的保障方向。普通商品房的建設(shè)用地在土地出讓前均由青島市國(guó)土資源房管局會(huì)同市物價(jià)局確定銷售均價(jià)，銷售均價(jià)原則上按低于同地段商品住房平均價(jià)格20％的標(biāo)準(zhǔn)確定，確定的銷售均價(jià)作為土地出讓的附加條件納入土地出讓方案。市國(guó)土資源房管局根據(jù)限定的銷售均價(jià)和經(jīng)過(guò)測(cè)算的建筑綜合造價(jià)，結(jié)合該區(qū)域土地市場(chǎng)實(shí)際情況綜合確定土地掛牌出讓起始價(jià)。

　　二是銷售定價(jià)的相對(duì)下浮保證了此類住房的價(jià)格相對(duì)低廉。普通商品房的銷售價(jià)格以周邊商品住房平均價(jià)格為基礎(chǔ)，并與周邊商品房?jī)r(jià)格保持下浮比例為20％的合理差價(jià)，青島市政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要，適時(shí)調(diào)整下浮比例。

　　三是公開銷售的原則使供應(yīng)對(duì)象的利益得到保證。普通商品房主要是供應(yīng)給城市中等收入以下的住房困難家庭，按照“困難優(yōu)先、公開公正”的原則，嚴(yán)格按房源公告、申請(qǐng)登記、審核公示、搖號(hào)排序、輪候選房等程序組織公開銷售。

　　從山東省青島市國(guó)土房管部門獲悉，日前，青島市調(diào)整普通商品房(限價(jià)房)價(jià)格確定機(jī)制，在現(xiàn)行限價(jià)方式的基礎(chǔ)上，計(jì)劃通過(guò)對(duì)周邊商品住房平均價(jià)格下浮比例再適度下調(diào)，原則上由去年的20％下調(diào)至21％。

　　福州：首批限價(jià)房搖號(hào)引來(lái)市民搶購(gòu)

　　福建省福州市首批推出的金山橘園二期 5．5萬(wàn)平方米394套雙限(限價(jià)、限對(duì)象)商品住宅的申購(gòu)登記近日由福州市房管局會(huì)同市監(jiān)察局和公證處在福州市房管局觀場(chǎng)進(jìn)行公開抽簽搖號(hào)。

　　福州市房地產(chǎn)主管部門共收到3492戶市民的申購(gòu)登記，其中現(xiàn)場(chǎng)登記的856戶，網(wǎng)絡(luò)登記的2636戶。

　　在現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定購(gòu)房人名單及選房順序號(hào)后，主管部門將在相關(guān)媒體上公布。5月18日至5月25日，申購(gòu)人根據(jù)選房順序號(hào)前往市住宅發(fā)展有限公司(金山生活區(qū)榕城廣場(chǎng))辦理選房手續(xù)，逾期作廢。福州市房管局將負(fù)責(zé)審查購(gòu)房人資格，不符合條件的選房無(wú)效。最終由福州市住宅發(fā)展有限公司根據(jù)選房及資格審查情況組織簽訂購(gòu)房合同，申購(gòu)人繳交購(gòu)房款，辦理購(gòu)房手續(xù)。

　　據(jù)悉，此次推出的雙限商品房位于金山尤溪洲大橋旁，共有9層至18層小高層商品住宅 9幢394套(單套建筑面積在110平方米-180平方米之間)，銷售均價(jià)為每平方米4200元，單套住宅銷售價(jià)格按照樓層、朝向系數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　成都：限價(jià)房影響了交易雙方的心理預(yù)期

　　據(jù)了解，在今年初，四川省成都市限價(jià)房?jī)r(jià)格確定后，再經(jīng)過(guò)層層審核，成都6700余套限價(jià)房?jī)H確定了1400余戶買主，其原先通過(guò)影響人們心理預(yù)期而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用顯現(xiàn)出來(lái)。成都市準(zhǔn)備推出的幾個(gè)限價(jià)房地塊周圍，二手房的成交量、客戶需求量、房源供給量上漲幅度均出現(xiàn)小幅回落，部分購(gòu)房客戶開始出現(xiàn)觀望情緒，開始考慮購(gòu)買限價(jià)房。

　　成都富房不動(dòng)產(chǎn)有限公司置業(yè)顧問(wèn)楊易分析，限價(jià)房的推出在一定程度上影響了交易雙方的心理預(yù)期，使客戶持幣觀望情緒增加，房主售房愿望增長(zhǎng)，拉近了供需比例，一定程度上延緩了房?jī)r(jià)上漲的速度。

　　楊易等業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，如果政府真的希望通過(guò)限價(jià)房調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，那就應(yīng)該在限價(jià)房開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都作出“犧牲”——降低土地出讓金、減少或降低開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)開支、降低利潤(rùn)、降低按揭利率、降低首付比例等等。否則的話，限價(jià)房很可能就是品質(zhì)和價(jià)格都打了折的商品房而已�！笆袌�(chǎng)不看好，其對(duì)市場(chǎng)的影響力也隨之減弱�！�

　　業(yè)內(nèi)人士：想說(shuō)愛你不容易

　　目前，北京、廣州、成都、青島、大連等城市都陸續(xù)推出了一定規(guī)模的限價(jià)房或限價(jià)房建設(shè)用地，并提出了中小戶型的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求，加大了中小戶型普通商品住房的市場(chǎng)供給力度。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上，房地產(chǎn)的價(jià)格核算是一個(gè)非常復(fù)雜的事情。除了地價(jià)之外，其房屋的品質(zhì)、物業(yè)配套、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)商信譽(yù)都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，政府對(duì)其估價(jià)的難度可想而知。因此，采用參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行下浮的做法無(wú)疑是最省心、省力的辦法。

　　除了通過(guò)“限價(jià)”以稀釋不斷走高的區(qū)域性市場(chǎng)房?jī)r(jià)外，限價(jià)房對(duì)房市的調(diào)控性還應(yīng)體現(xiàn)在“加大供應(yīng)量”和“調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”兩個(gè)方面。從市場(chǎng)的反映情況來(lái)看，這些舉措也確實(shí)在一定情況下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士指出：政府肯定不會(huì)在中心位置建設(shè)限價(jià)房，一定是在目前城市發(fā)展擴(kuò)張的邊緣或者較偏處建設(shè)。政府限價(jià)房的體制建設(shè)、保障體系、分配制度、供應(yīng)科學(xué)化、持續(xù)完善化等等是遲早要面臨的問(wèn)題，這些問(wèn)題最好盡快解決。否則，限價(jià)房又可能像經(jīng)濟(jì)適用房那樣，本來(lái)是政府出于好意推出，但是好事卻惹來(lái)了大家的不滿意。

　　限價(jià)房，由于定格了某個(gè)城市未來(lái)的房?jī)r(jià)，所以它很美但不完美。

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