這似乎難以解釋。為什么在“171號”文發(fā)布之后，中國房地產(chǎn)市場對境外投資者而言，依舊充滿誘惑？

　　甚至，境外投資者相比境內(nèi)開發(fā)商更樂于選擇中低檔住宅作為盈利項(xiàng)目。事實(shí)上，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深化，越來越多的國內(nèi)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的開發(fā)，或是繼續(xù)堅(jiān)持固有的豪宅路線。

　　從這個(gè)意義上說，境外投資者顯然要比我們的許多開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)許多。中國龐大的人口基數(shù)，快速的城市化進(jìn)程以及持續(xù)穩(wěn)定的收入增長都令其感到未來大眾化住宅的強(qiáng)勁需求以及可觀的獲利空間。

　　2007年境外房地產(chǎn)基金的表現(xiàn)或許將出乎所有人的預(yù)料。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的魅力依舊風(fēng)靡全球。盡管在過去的15年中，中國房價(jià)已快速上漲了400%。不過對于全球投資者而言，這或許正是它的魅力所在。

　　昨天結(jié)束的2007中國房地產(chǎn)投資世界峰會(huì)（下稱“REIW　2007”）上，眾多在中國至少已考察了一年之久的基金代表們紛紛表示——今年會(huì)是一個(gè)下單的好時(shí)機(jī)。

　　歷經(jīng)2006年宏觀政策的風(fēng)起云涌，境外基金已然尋找到一套專屬于中國的房地產(chǎn)投資策略。

　　即將到來的中產(chǎn)化

　　Brain　D.Chinappi是德意志銀行全球房地產(chǎn)投資部門（下稱“RREEF”）的亞太區(qū)總監(jiān)。RREEF在全球管理著約430億美元的資產(chǎn)，其中有15%位于亞洲。

　　去年參加REIW時(shí)，Brain到中國尚不足兩周。當(dāng)時(shí)，德意志銀行剛剛在全球范圍內(nèi)募集了一筆專門用于房地產(chǎn)權(quán)益投資的基金，其中有相當(dāng)部分希望投資于亞洲，尤其是日本和中國。

　　經(jīng)歷了大半年的輾轉(zhuǎn)考察，Brain不僅中文日益精進(jìn)，RREEF也得以在中國落地。2006年11月，與一家澳門投資者和兩家中國內(nèi)地投資商共同合作，RREEF取得了珠海一個(gè)中等規(guī)模住宅項(xiàng)目的部分權(quán)益。

　　然而，這僅僅只是開始。Brain認(rèn)為，未來50年中國經(jīng)濟(jì)都能保持穩(wěn)定增長，城市化進(jìn)程正在以每年25%的速度進(jìn)行，人均可支配收入的增長速率也大大高于印度等其他亞洲國家。所有的這些都意味著，一個(gè)龐大而堅(jiān)實(shí)的中產(chǎn)階層即將在中國崛起。隨之而來的中產(chǎn)階層對于住房的強(qiáng)勁需求會(huì)令全球投資者尋找到許多機(jī)會(huì)。

　　與Brain持有同樣看法的還有Tony（化名）。去年他還在一家規(guī)模約230億歐元的法國基金管理公司就職，今年就已轉(zhuǎn)投至一家完全聚焦于中國房地產(chǎn)投資的基金。盡管公司僅僅成立1年半的時(shí)間，但在中國已投入與正在洽談的項(xiàng)目就高達(dá)13個(gè)。

　　Tony說，我們的投資組合與RREEF相同，價(jià)格太高的住宅不在投資之列。我們目前也只是在二線城市以股權(quán)投資的方式購買中檔住宅項(xiàng)目的權(quán)益。

　　Tony代表的基金事實(shí)上僅為中等規(guī)模，5億美元的募集資金額完全源于美國。與之相比，來自海灣地區(qū)的石油美元盡管屬于后來者，然而其規(guī)模與市場雄心卻遠(yuǎn)勝于前者。

　　來自阿聯(lián)酋的Istithmar是隸屬于迪拜市政府的基金管理公司，管理資金規(guī)模達(dá)到80億美元。盡管尚未正式進(jìn)入中國，但I(xiàn)stithmar董事總經(jīng)理Richard　Johnson卻難掩其對中國市場的企圖。他表示，今年公司將會(huì)在中國設(shè)立辦事處，并會(huì)把在亞洲地區(qū)的投資比例由過去的5%提升至20%~23%。這就意味著未來將有16億~18億美元的資金流向這個(gè)市場。

　　長期與耐心

　　Malcolm　Riddell是一個(gè)十足的中國通。他曾在中國臺(tái)灣地區(qū)生活了12年，上世紀(jì)80年代又來到大陸尋覓新的機(jī)會(huì)。

　　然而豐富的中國經(jīng)歷似乎對Malcolm的投資并不能起到太大的促進(jìn)作用。過去一年中，他頻繁考察了大約有三五十個(gè)項(xiàng)目，足跡遍布大江南北。從北海、南寧再到天津、哈爾濱，Malcolm依舊不能確定他的投資去向。

　　不過，面對蓬勃的中國市場，Malcolm的興致絲毫沒有減淡。目前，他仍在美國反復(fù)游說投資者——不要被過去一年中國出臺(tái)的各項(xiàng)限制性政策嚇倒。對于長期的戰(zhàn)略投資者而言，中國的住宅產(chǎn)業(yè)依舊存在著高額回報(bào)。

　　植根于加拿大的C2集團(tuán)是一個(gè)管理著120億美元資產(chǎn)的零售物業(yè)基金。盡管進(jìn)入中國已有一年半的時(shí)間，但其CEO步阮恩仍然表示，對于中國市場必須要有長期的耐心，需要有與這個(gè)市場共同成長的心理準(zhǔn)備。

　　步阮恩的看法在眾多大型機(jī)構(gòu)投資者中間幾乎成為一種共識(shí)。在中國存在了13年之久的新加坡Capitaland也是其中代表。其下屬商業(yè)REITs管理公司——嘉茂信托CEO潘錫源認(rèn)為，如果對于中國的基本面沒有充分了解，對于中國市場沒有長遠(yuǎn)的目光，那么在中國的投資就會(huì)進(jìn)入誤區(qū)。

　　這種長期謹(jǐn)慎的投資傾向在目前的基金代表中間已表現(xiàn)得十分明顯。然而這并不意味著投資速率的減緩。在經(jīng)歷了去年因政策變化而形成的觀望之后，越來越多的投資者將2007年視為一個(gè)合理的下單時(shí)機(jī)。

　　步阮恩表示，C2集團(tuán)已經(jīng)結(jié)束了對中國市場的考察期，今年就會(huì)有實(shí)質(zhì)性的投資動(dòng)作。

　　請不要被政策左右

　　“我們目前的最大挑戰(zhàn)就是，如何教育投資者——去年出臺(tái)的一系列降溫政策并不意味著中國政府把房地產(chǎn)這扇門向境外投資者關(guān)上了�！盡acquarie　Real　Estate　Capital中國區(qū)董事總經(jīng)理Richard　David這樣坦陳自己的苦惱。

　　然而與他觀點(diǎn)截然相反的是，凱德置地（中國）控股集團(tuán)總裁林明彥則認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)是中國政府鼓勵(lì)外資進(jìn)入的行業(yè)。不僅如此，由于去年重提土地增值稅政策，它將使得未來中國房地產(chǎn)的邊際收益下降，稅后凈利潤率的上限不會(huì)超過20%。

　　倘若真的如此，不足20%的回報(bào)率勢必?zé)o法滿足絕大部分境外投資者對中國市場的回報(bào)率要求。

　　但是，類似Tony與Malcolm這樣的中小規(guī)�；�金投資者們卻依舊蜂擁至二、三線城市，并將這里視為新的掘金池。

　　盡管Tony沒有透露具體的回報(bào)率底線，但他表示土地增值稅對于他們投資成本的影響僅在6%左右。而Malcolm甚至依舊把回報(bào)預(yù)期定格在30%以上。

　　如此巨大的落差緣何而來？作為此次峰會(huì)，參與最后一場討論的唯一一位中國嘉賓，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的一番表述似乎解釋了Tony與Malcolm沒有言明的理由。

　　任志強(qiáng)興奮地告知場下數(shù)百位境外基金的投資代表們——只要了解了中國法律，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它存在著許多漏洞。利用這些漏洞，土地增值稅是可以規(guī)避的。例如，只要不把物業(yè)直接拿到市場零售，而是以股權(quán)買賣方式進(jìn)行整棟交割，這筆稅項(xiàng)就能完全規(guī)避。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說，去年華遠(yuǎn)集團(tuán)賣給基金的物業(yè)就是采用這樣的方式，因而都不產(chǎn)生土地增值稅。

　　這番對于中國稅法的解釋令在場眾人感到錯(cuò)愕不已。事實(shí)上，這位中國知名房地產(chǎn)商對于法律所秉持的態(tài)度似乎教育了基金代表們應(yīng)當(dāng)以何種方式去尊重中國的法律。

• · 2006年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析
• · 中國商品住房價(jià)格上升分析
• · 2007年2月石家莊市房地產(chǎn)市場分析
• · 商業(yè)地產(chǎn)中介公司的發(fā)展模式分析
• · 部分城市房價(jià)趨高的深層原因分析
• · 全球部分樓市逼近拐點(diǎn)

• · · 我國建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)